澳洲房地产市场有泡沫吗？

一家全球最大的资产管理公司Aberdeen认为，虽然悉尼和墨尔本最近房价飙升，澳洲家庭负债累累，但没有房地产泡沫。

Aberdeen Asset Management管理的资产价值超过5000亿元。该公司曾表示2015年没有房地产泡沫，而其亚太地区房地产研究主管 Milan Khatri撰写的一份新研究报告中也重申了这个看法。

 “我们不相信澳洲的房地产市场正处于泡沫之中，”Khatri写道。

 “泡沫型行为的通常特征，比如全国房价同时上涨、宽松的银行贷款政策、减少对最终买家的审查，以及投资者肆意购买物业，大部份都没有在澳洲出现。”

 “此外，虽然按以往的标准衡量，住房供应偏高，仍不算是供应过多，而且供应似乎已经达到了顶峰。当然，某些市场可能存在供过于求的风险，例如CBD的公寓，但任何疲软的表现都可能是短期的，因为新供应最终会回落。”

然而， Aberdeen认为，房价普遍被高估接近百分之10，“低利率无疑有助于支持现时的估值”。

Aberdeen注意到住房债务水平在澳洲“上升”，并“高于经合组织的平均水平”，但认为无须太过担心利率上升，除非升幅很大。现时通胀压力减弱，似乎不太可能在短期内大幅加息。

虽然Aberdeen认为澳洲不存在房地产泡沫，但因为担心有关房地产市场的负面新闻可能会削弱外国投资者的信心，在4月减少持有澳洲主要银行的债券，而这些债券因为房贷与房地产市场紧密联系。

该基金的澳洲固定收益部门主管Nick Bishop当时表示:“对于那些认为澳洲主要是房地产和大宗商品市场的海外投资者来说，很容易把银行债券卖空”。

Khatri在新报告中表示，Aberdeen不认为澳洲市场过热，和美国、爱尔兰和西班牙在全球金融危机之前的情况不同。

他指澳洲和这些市场不同的地方是，政府推出措施限制高风险贷款，例如只付利息贷款，去防止过度借贷，并将投资者贷款的增长率降至每年百分之10。

此外，悉尼和墨尔本的房价上涨反映住房供不应求，而在其他市场，除了布里斯外，房价增长温和，需求更加平衡。

Khatri表示，过去10年，新房供应不足，但在过去一年，新住宅的供应量已经达到了200,000套。随着宏观审慎措施令国内外投资者需求下跌，供应可能会下降。

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