【关注】奥斯卡影后澳洲女演员布兰切特卖房给中国人失败 原因是？外汇管制再收紧？
此前，获得过奥斯卡奖的澳洲女演员凯特·布兰切特（Cate Blanchett）曾打算卖掉自己位于悉尼的一栋海景房，一名中国买家对这栋房子很有兴趣。
然而，这个买房故事并没有一个Happy Ending。买家无法完成付款，购房以失败告终。而这只是中国买家在澳购房失败的众多案例其中之一而已。
据Domain网报道，虽然中国人购买外国房产的热潮方兴未艾，但在目前形势下，中国买家在澳买房会受到中澳两边的压力。布兰切特的售房案例证明了资金流动受到的政治和经济的影响。这种影响在澳洲这个最依靠中国的发达国家中展现的最为明显。
中国打击资金外流
首先，中国政府正在加强对资金外流的限制，从中国获取资金绝无可能。2000万澳元的房产售价远超中国所允许的每年换外汇上限5万美元（66,800澳元）。
中国政府担忧，外逃的资金会持续降低人民币价值。10月时，中国流出的资金估计达730亿美元（975亿澳元）。彭博社估计，今天前9个月中，中国流出资金总额达6,200亿美元（8,285亿澳元）。
政府已经要求中国各大银行对可能造成资金躲避监管的各项漏洞进行处理，警方也开始逮捕相关违法犯罪人士。亲戚朋友也严禁相互合作，共享换外汇限额。不过尽管如此，仍然有中
国人找到其他办法换外汇，商人可以利用海外公司获得购房资金，一些中国开发商则允许客户用人民币付款。
澳洲收紧贷款发放
与此同时，外国人在澳申请房贷的限制也不断增多，这使得中国买家两面受压。今年，四大银行与花旗集团表示，将不再在澳洲接受主要资产为人民币以及其他4个亚洲国家货币的
房贷申请。不过，澳储行（RBA）却很乐于见到这个情况，因为它希望澳洲房价能够在这一形势下降温。
专门负责出售高端房给中国买家的Sotheby’s International房产公司表示：“人们发现在这里获得房贷很难，他们又没法从中国转移出资金，因此陷入了困境。”
澳洲豪宅买卖濒临灭绝？
不过“兵来将挡，水来土掩”。为了应对这种困境，澳洲本地的其他贷款方式兴起。
澳洲房产大亨崔古柏夫（Harry Triguboff）将提供给公寓买家的房贷额翻番，特别是那些受到中国限制资金外流措施影响的买家。其名下的美利通集团（Meriton Group）给买家的房贷数额在过去4个月增长了5000万，达到1.2亿。
在2015年6月前的一个财年中，澳洲批准了价值240亿的中国房产投资，占澳洲批准房产投资总额的25%。中国目前是澳洲最大的外国房产买家，随后是美国。
据了解，布兰切特的房屋已经再次挂牌入市出售了。
中国当局担心，人民币的贬值会加剧资本外流，而这种资本外流会进一步加剧货币的贬值。
根据资本经济公司的数据统计，10月份中国的资本流出量约为770亿美元（976.3亿澳元），在年中放缓之后又再次回升。根据彭博社提供的数据显示，截至今年9月份，中国发生的资本外流约有6,200亿美元。
刚刚当选的美国总统唐纳德·特朗普提出了减税和加大基础设施建设的政策，通过刺激美国经济增长和通货膨胀以及向美联储施压来加快利率的提高，中国的资本流动可能会进一步加快。人民币今年已下跌了近6％，达到2008年中期以来的最低水平。
Eurizon SLJ Capital首席执行官兼前国际货币基金组织经济学家斯蒂芬·詹恩（Stephen Jen）表示：“如果美国利率上升，美国经济发展加速，更多的资本将会流出中国。”
据悉，中国银行已经开始加强管制，弥补私人资本外逃的缺口，警方也已开始逮捕违法人员，防止现金非法外流。中国当局还严禁联合朋友或亲属用“蚂蚁搬家”的形式凑出货币限额，并且严格遏制地下银行的跨境活动。
然而，许多中国买家还是可以另辟蹊径；例如：企业老板可以通过离岸贸易公司为购房融资、一些中国房产开发商也允许客户以人民币付款。
但即使中国买家能够成功地把钱从中国汇出，现在他们在澳大利亚受到了更严格的限制。去年，政府责令中国恒大房地产集团旗下的一家公司出售一栋价值3900万澳元的悉尼豪宅，这是打击外国人非法购房的最大一次行动。
今年，澳大利亚四大银行和花旗银行均表示，他们将不再批准以人民币和另外四种以另外四种亚洲货币计价的的抵押贷款申请。 西太平洋银行公司表示，它希望支持鼓励更多澳大利亚本地人和永久居民购房。
最近一项对中国银行业的调查显示，从2016年初开始，中国民众对外汇需求量呈现下降趋势。
由于从2015年下半年开始中国国内金融体系趋于稳定，为阻止中国家庭大量购买外汇而导致资金外流的外汇管控政策开始起效；2016年初，中国民众争相购入外汇的热潮明显平息了下来。
中国政府监管部门对合法资本外流的管制和对非法资本外流打击在一定程度上降低了中国民众对外汇需求；另外，国内较为稳定的金融环境也起到了一定作用。
随着人民币国际化的推进，特别是加入SDR货币篮子之后，外汇管制的放松应该是大势所趋。那么“外汇管制”真的放松了吗？
聪明的投资者不会只听政府的口头承诺，而是会关注政府究竟是怎样做的？从行动中才能总结出政策有多真诚，所谓的“大方向”有没有跑偏。
不可否认，中国当前严格的资本管制制度使获得50,000美元封顶的个人每年外汇购买额度变得更为困难，但这并不意味着中国家庭已经失去了让“资本出海”的兴趣，调查显示：中国的海外投资者对外汇资产投资的需求增长依然强劲。
此外，由于中国经济下行压力加大，政府趋向于制定宽松的货币政策支持经济的增长。受访银行家们表示：中国经济发展放缓以及人民币贬值的威胁是形成客户们外汇需求的主要驱动因素。（见图表）
尽管政府已经设法稳定经济，但其采取的刺激措施已经逐渐消退，这可能会进一步削弱金融体系的调控信心。
随着美联储加息的意图越来越明显，或许一段时间之后，回头再看，中国过去几个月相对平静的外汇市场就像是暴风雨中的一个“孤岛”，在一个长长的过渡期中尽可能的拖延时间。
目前，对比2015年末和2016年第一季度的高峰，中国资本外流的情况已经相对稳定。
尽管如此，中国家庭对持有外汇的基本需求并没有改变，据月度调查报告显示：对比目前持有量和如果没有外汇管制政策时的理想持有量，依然有较大差距。由此可见，城市家庭的外汇需求并没有得到满足。（见图表）
今年8月，在接受英国金融时报保密调研采访的67家银行中，有20.9%的受访银行表示：与六个月前相比，目前购买外汇的客户数量有所减少。而在同年1月的采访中，只有12%的银行表示目前购买外汇的客户数量减少。与此同时，客户咨询数量也大幅减少——从1月采访时的5.1%的银行到8月采访时，有近20％的银行表示咨询外汇购买事项的客户数量减少。（见图表）
据悉，交通银行在今年4月推出了一个美国企业债券相关产品，本预计会在一个月内销售一空。但到目前为止，四个月过去了，只卖出了不到10％的产品。银行方面表示：由此可以看出，人们开始更加理性，不再不顾一切、不惜高价购入外汇投资产品。
不断加大的“外汇管制”力度
8月16日，市场期盼已久的“深港通”获批准，中国证监会同时还取消了深港通和沪港通的总额度，相当于进一步减少了对资本流动的限制。这也被看作是中国政府准备恢复并扩大合法资本外流渠道的信号。
尽管如此，在最新调查结果中显示，8各大银行已经采取了限制外汇销售的措施，由于官方给出的每人每年5万美元的额度限制，个人从每笔交易中可以兑换的外汇金额从此前理想兑换额度的84.5%下降到了70.1%。
与此同时，所有分行网点在为客户进行外汇兑换前都要进行详细的质询；包括购买外汇的原因、此前个人购买外汇的次数等。
此外，中国中央政府正在指导各大银行如何开展外汇业务。汇丰银行深圳分行的一位官员表示：监管机构最关注的并不是跨境交易，而是中国公司海外分部与它们在当地业务合作伙伴之间的交易的详情。这就意味着，在外汇购买成功之前，在深圳的公司平均需要等待90天的时间。而去年同期只需等待不到40天的时间。
成都和重庆的各大银行也表示：其北京总行下达了增大银行外汇储备量，减少外汇销售业务数量的指示。中国银行成都分行的一位官员在采访中说：“目前遇到最大的困难就是我们外汇储备不足，而客户又急需购买。”
根据7月对中国海外投资者的调查采访显示：
74.4%的受访者表示想把自己合规购买的5万美元外汇转移也变得更加困难，而这个比例在去年调查中只有33.8%。
面对政策严打，居民们只好把购得的外汇留在中国。根据对各大银行的采访调查：
82.1%的受访银行表示，自己有超过10%的客户将购买的外汇留在了中国，而去年采访中只有60.3%的受访银行表示自己有超过10%的客户遇到这种困境。
2016年的前7个月，中国的外汇存款净增长为150亿美元，较去年同期增长了74亿美元。同时，出现了越来越多由外汇构建的理财产品。据统计，2016年1月－2016年7月里，各大银行在售的此类理财产品多达472个，而去年同期仅有364个。
但是，这些产品的年平均回报率在8月的最后一周仅为1.98%。与人民币为基础的理财产品3.93%的年平均回报率相比，高下立现。
上海公务员叶女士在采访中表示，因为基于美元的理财产品回报率太低，她放弃了兑换1万美元外汇的计划。然后将大部分流动资金投入地下人民币贷款活动，年收益率高达8%。
外汇管制并不是无懈可击
尽管监管力度不断升级，中国的资本管制政策依然存在一定的漏洞。8月最新的银行调查采访中显示，有62.7%的受访银行表示，虽然很困难，但还是有可能让客户越过5万美元的限制，向海外超额转款。而在1月，在受访银行中仅有53.4%表示有越过管制的可能性。（见图表）
资本管制政策上每当有一个漏洞被补上，都会有一个新的漏洞被发现。中国银联，国家信用卡发行机构，在四月份设置了一个中国投资者每笔交易可购买5000美元香港保险产品的上限。而内地投资者立刻以多次刷卡来应对；上海中信证券的理财经理杨文豪（音译）在采访中表示，自己的客户为购买产品刷卡100多次。
根据调查，有60.8%的受访者表示：结合朋友和亲戚每个人每年5万美元的外汇额度是目前最流行的将大笔外汇转移出海的方法。另外，通过在中国收取人民币，在海外发行美元贷款的私有银行或者地下贷款机构转移外汇的方法也很普遍。
一家私人贷款机构的负责人在采访中表示，转移离岸资金的费用也已经从去年的转移总金额的1%上涨到了1.5%。
由于国家政策支持国内企业对境外直接投资，并且鼓励国内企业进行海外收购、成立境外经营实体。这些都属于越来越受欢迎的向境外转移资金的渠道。
中信证券的杨先生在采访中表示：“一如既往的是：你拥有的钱越多，就越容易将钱转移到海外。”
政府的外汇管制政策显示资本外流速度会在一段时间内保持平稳。在今年8月的调查中显示仅有28%的受访银行认为它们的外汇出售业绩在接下来的六个月时间里会有10%以上的增长，而在同年一月的调查访问中这样认为的受访银行比例多大43.1%。（见图表）
尽管资本合法渠道“出海”有一丝松动迹象，有62.4%的受访银行预计，“外汇管制”仍然会对“资本出海”严厉打击。在对各大银行的调查访问中，有83.5%的受访银行认为客户想要将5万美元的每年限额购得的外汇转移出国将会变的更加困难。同时，有67.2%的受访银行认为公司企业跨境投资也会变的更加困难。
受访的银行从业者表示：客户想要购入外汇的原因在于人民币疲软和中国的经济放缓。这两个情况在短时间内都不会有实质性的好转。事实上，还有很大的可能人民币币值和中国经济形势将会出现新的波动。
政府再一次倾向于通过调控房地产市场来稳定经济，但这已经是一个重复太多次的把戏。房地产是极易产生高杠杆和滋生泡沫的部门，房价的上涨和下跌也对经济产生重大冲击。
国内各地“地王”频现，房价和地价上涨之快和对经济的影响程度之重使得目前产业空心化和经济地产化的趋势不断加重，资源过度流入房地产行业抑制了其他实体需求的扩张。并且，一旦泡沫破裂风向转头，其冲击也将让人不寒而栗。
一方面，企业和居民资产负债表收缩将带来银行不良贷款激增和资产负债表收缩，加速信贷萎缩和经济倒退
另一方面，汇率贬值和资本流出压力下，国内还将面临货币收缩困境，对经济带来沉重打击
从更进一步的角度看，资金外流的实质仍是投资回报率的问题。而2008年金融危机以来，由于全球经济复苏迟缓，投资回报率的下行不仅仅是中国面临的问题。近年来国际国内所面临的“资产荒”，实质也正是由于满足资金风险回报要求的资产难以寻觅。
自2008年以来，澳大利亚房价在几个大都市都上涨了50％以上，部分原因就是中国人的购房热潮。考虑到澳大利亚央行为了支持其他经济领域的发展，可能会长期保持利率稳定，中国和澳大利亚当局对中国买家的限制可能会对东海岸房地产市场价格有一定的抑制作用。
悉尼的加拿大皇家银行澳洲经济和固定收益战略主管Su-Lin Ong表示：“海外买家的购房限制增加意味着在布里斯班、悉尼和墨尔本等地区的房地产市场会出现供大于求的情况，如果这具有更广泛的波动效应，连同如今的房地产建设周期峰值，澳大利亚储备银行可以获得更多灵活性。：
澳大利亚贝尔地产集团在上海经营中国业务的Scott Kirchner表示，虽然中国买家对澳大利亚房地产的需求仍然很强劲，但他们无力筹集资金，他们的买房热情也正在削弱。
“我们不愿意接受新的客户，除非他们可以支付100％的购房资金，”他说：“但是即使他们真的有那么多现金，还有一个棘手的问题就是如何把钱从中国带出来。”
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