为什么我劝你不要投资澳洲商业地产？

2018/19财年澳洲商业地产交易创新高，达到426亿澳元！

与澳洲住宅市场放缓相反，澳洲商业地产却始终散发着蓬勃的活力，2019年更是成为了最值得投资商业地产的一年！

另有预测显示，写字楼市场的繁荣迹象预计至少持续至2024年。并且，未来五年内，优质写字楼的租金价格预计上涨30-40％。这对于商业地产市场来说，无疑是又一福音。

那么，澳洲商业地产投资有哪些优势呢？

总结现在澳大利亚的经济形势，主要有以下几点会对资产价格造成影响：

零售业转型：澳洲的购物中心一直与时俱进，不断根据客户的需求做出改进，加之政府的大力扶持，这让整体零售行业依旧保持着欣欣向荣的发展趋势。

失业率不断下降：澳洲的失业率从2017年起持续下降，已经到达2013年以来最低水平5.4%，而新州的失业率仅仅为4.7%。更多人加入找工作的行列，从工种分类来说，增加的工作更多集中在服务业。

公司利润上升：总体而言，公司的利润率上升，对未来盈利预期的增长，也推动公司加大投资。在这样一个大前提下，资产上涨的结构也将从利率推动型增长，过渡到盈利推动型增长。

以悉尼CBD办公楼与悉尼CBD住宅为例，我们通过分析对现在市场的租金回报，价值增值空间，以及改造空间进行评判以及预估：

办公楼的租金回报为4%-5%，而住宅的回报只有2%-3%，并且办公楼租金上涨的态势明显。从资产增值空间来看，办公楼比住宅有更大的增值空间。特别是悉尼CBD受地理位置限制，办公楼的供应极其有限，其稀缺性决定了未来还有很大增值空间。

从改造空间来看，住宅资产无法被改造，但100%产权的办公楼有改造空间，从而创造更多价值。最后，从印花税角度考虑，投资商业楼也比投资住宅更有优势。

在拥有高回报的前提下，商业地产也具有一定的增值潜力。特别是零售业地产，通常在人群集中的商圈里，占据有利的地理位置以及临街面，非常适合做底商加公寓住宅的综合性开发，所以也是地产开发商争相拼抢的地产。

除此之外，办公室地产和工业地产的增值则相对稳健一些，其主要取决于租客质量、租金以及租期长短，换言之，一个租约也能带动商业地产的增值。商业地产在给投资者带来可观的现金流的同时，还带来了丰厚的地产增值收益。

在当前大环境的影响下，投资性住宅的贷款难度和利息依旧较为严苛。但是商业地产的融资会相对容易，因为商业地产一直在稳健的发展。

更重要的一点是商业地产本身就可以产生可观的回报，完全可以支付贷款所产生的利息，做到自给自足。

说了那么多，为什么说不要投资澳洲商业地产？因为我怕它会成为你的财富“收割机”！

如果你想抓住这一轮盆满钵满的机会，

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