澳洲楼市最残酷时刻将至！政策与市场齐施压，房价硬着陆可能性加剧

根据《太阳先驱晨报》报道，一年多来，澳大利亚房价一直在下跌，原因是贷款标准收紧、一些市场的负担能力仍然严重受限、房地产上市数量大幅增加，以及本地和外国投资者的需求都出现下降。

虽然房价的下跌是温和的，但是本次市场回调期可能是几十年来最长的一次。

汇丰银行(HSBC)首席澳大利亚和新西兰经济学家保罗·布洛克汉姆(Paul Bloxham)表示，房地产市场“硬着陆”的前景不能完全排除。

在本周发布的一份报告中，他列出了几个影响房产市场的主要因素，这些因素可能会导致住房市场的调整演变为房地产市场崩溃。

Bloxham表示，在澳洲，联邦政府的政局不明朗以及政策的变化是主要的影响因素。

他表示：“一个可能的驱动因素是进一步收紧信贷供应，澳洲银行皇家委员会或将于2019年初公布最新的银行信贷评审规则。新的规则对于市场而言存在很大的不确定性。

布洛克汉姆表示，住宅建设，尤其是公寓行业的建设，可能很快就会下降，从而增加了整体经济减速和失业率可能上升的前景。最近，开发商获得的资金大幅减少，这可能导致住宅建设在某个时候大幅下降。

尽管没有实质性证据表明还贷拖欠率有所增加，但是随着大批只付利息的贷款转回本息贷款，预计贷款拖欠率在近期会温和上升。

市场上只付息贷款比例已从一年前的40%下降到27%，有相当一部分的贷款人需要开始偿还本金，压力比以前更大了。

最后一个影响市场的关键性因素是工党的负扣税政策改革，改革议案包括限制负扣税的减免（政策改革后仅限新房仍可享受税收减免），以及房产资本增值税的减免从50%缩减至25%。

如果这一政策正式落地实施，房产的投资者将大幅较少，加剧了房产市场“硬着陆”的可能。

Bloxham与麦格理银行(Macquarie Bank)的澳大利亚经济团队表达的观点相似，他表示，鉴于澳大利亚家庭债务水平已经上升，更广泛的宏观经济放缓的可能性可能是最大的威胁，可能会使当前的经济衰退更加严重。

他说：“虽然澳大利亚的高家庭债务水平本身不太可能导致经济衰退，但如果出现负面经济冲击，预计会加剧经济衰退。”

与许多经济领域一样，房地产市场的低迷是否会变得更加重要，很可能取决于就业市场的强劲程度。如果人们有工作，他们就有收入。如果他们有收入，那将有助于减少房主强迫出售的可能性。

Bloxham此前表示，尽管存在这些风险，但他的基本观点是，澳大利亚经济将能够承受房价下跌的影响，相信劳动力市场将持续走强，以帮助维持家庭支出水平。

布洛克瑟姆预计，在这段时间内，其他首府城市市场的表现将有所改善，尽管他仍预计其他大多数城市的增长缓慢或略有下滑。

“我们看到阿德莱德，堪培拉和霍巴特的房价持续上涨，预计随着采矿业企稳，珀斯的情况可能会有所改善，”他说。

“对布里斯班来说，独立的市场应该会显示出增长，但供应过剩可能会拖累房价。 ”

参考资料：

https://www.smh.com.au/business/the-economy/five-factors-that-could-turn-australia-s-property-market-slump-into-a-crash-20181122-p50hk1.html