澳洲楼市最残酷时刻将至!政策与市场齐施压,房价硬着陆可能性加剧
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根据《太阳先驱晨报》报道,一年多来,澳大利亚房价一直在下跌,原因是贷款标准收紧、一些市场的负担能力仍然严重受限、房地产上市数量大幅增加,以及本地和外国投资者的需求都出现下降。
虽然房价的下跌是温和的,但是本次市场回调期可能是几十年来最长的一次。
汇丰银行(HSBC)首席澳大利亚和新西兰经济学家保罗·布洛克汉姆(Paul Bloxham)表示,房地产市场“硬着陆”的前景不能完全排除。
在本周发布的一份报告中,他列出了几个影响房产市场的主要因素,这些因素可能会导致住房市场的调整演变为房地产市场崩溃。
Bloxham表示,在澳洲,联邦政府的政局不明朗以及政策的变化是主要的影响因素。
他表示:“一个可能的驱动因素是进一步收紧信贷供应,澳洲银行皇家委员会或将于2019年初公布最新的银行信贷评审规则。新的规则对于市场而言存在很大的不确定性。
布洛克汉姆表示,住宅建设,尤其是公寓行业的建设,可能很快就会下降,从而增加了整体经济减速和失业率可能上升的前景。最近,开发商获得的资金大幅减少,这可能导致住宅建设在某个时候大幅下降。
尽管没有实质性证据表明还贷拖欠率有所增加,但是随着大批只付利息的贷款转回本息贷款,预计贷款拖欠率在近期会温和上升。
市场上只付息贷款比例已从一年前的40%下降到27%,有相当一部分的贷款人需要开始偿还本金,压力比以前更大了。
最后一个影响市场的关键性因素是工党的负扣税政策改革,改革议案包括限制负扣税的减免(政策改革后仅限新房仍可享受税收减免),以及房产资本增值税的减免从50%缩减至25%。
如果这一政策正式落地实施,房产的投资者将大幅较少,加剧了房产市场“硬着陆”的可能。
Bloxham与麦格理银行(Macquarie Bank)的澳大利亚经济团队表达的观点相似,他表示,鉴于澳大利亚家庭债务水平已经上升,更广泛的宏观经济放缓的可能性可能是最大的威胁,可能会使当前的经济衰退更加严重。
他说:“虽然澳大利亚的高家庭债务水平本身不太可能导致经济衰退,但如果出现负面经济冲击,预计会加剧经济衰退。”
目前家庭收入与负债比高达190%,平均家庭贷款支出占家庭总收入40%以上,为历史最高水平。
与许多经济领域一样,房地产市场的低迷是否会变得更加重要,很可能取决于就业市场的强劲程度。如果人们有工作,他们就有收入。如果他们有收入,那将有助于减少房主强迫出售的可能性。
Bloxham此前表示,尽管存在这些风险,但他的基本观点是,澳大利亚经济将能够承受房价下跌的影响,相信劳动力市场将持续走强,以帮助维持家庭支出水平。
布洛克瑟姆预计,在这段时间内,其他首府城市市场的表现将有所改善,尽管他仍预计其他大多数城市的增长缓慢或略有下滑。
“我们看到阿德莱德,堪培拉和霍巴特的房价持续上涨,预计随着采矿业企稳,珀斯的情况可能会有所改善,”他说。
“对布里斯班来说,独立的市场应该会显示出增长,但供应过剩可能会拖累房价。 ”
参考资料:
https://www.smh.com.au/business/the-economy/five-factors-that-could-turn-australia-s-property-market-slump-into-a-crash-20181122-p50hk1.html
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