专家:澳大利亚房价将跌40%!墨尔本超悉尼
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作者:John McGrath
最近的一个电视节目对澳大利亚房地产市场的看法特别悲观,暗示市场可能很快失控,未来12个月内房价将下跌40%。节目形容这那将是”砖头和屠杀”——能脱手时就脱手!
这个节目特别具有误导性,我对这些戏剧性的描述毫不意外。我这样说是因为在我35年的房地产职业生涯中,曾经历了5次房地产周期,每次,通常是在周期的这个阶段,同样的老标题都会再次出现。
Steve Keen在2010年预计,房价将下降40%, Johnathan Tepper在 2016年预期将下降30%至50%。当然,两者都是不准确的荒谬预测。
一般来说,提出这些论点的人是想自我推销。他们必定是想要推销一本书或吸引人看他们的网站。
有趣的是,在节目中出现的受人尊敬的评论家如SQM Research的Louis Christopher等,后来表示他的观点被扭曲了,完全是断章取义。
Louis Christopher: “我很失望,也很不开心……至少可以这么说,这个片段是煽情的。”
如果你看过这个节目,请不要被它吓怕。我们的房地产市场是世界上最稳定的市场之一,因为有很多的基本面因素支持,所以在从顶峰到低谷的周期中的每一个阶段,市场的基础都仍保持强劲。
让我们来看看其中的一些因素。
首先,三分之二的澳大利亚人拥有自己的房子或者和业主住在一起,三分之一的人在租房子住。在66%拥有自己房子的人当中,其中一半人的房子已经全部还清了所有贷款。
接下来,让我们看看正在发生的代际变化,许多婴儿潮时期出生的人(年龄大约在60岁到75岁之间)会帮助他们的孩子购买第一套房,当然,随着生命周期的转变,许多人也将把他们通常相当可观的资产留给孩子。
总的来说,由于拥有物业、其他资产甚至遗产,大多数澳大利亚人比以往任何时候都更富有。据统计,澳大利亚人的平均财富约为$395,000,创历史新高。
接下来,让我们看看我们今天所面对的基本因素,可能会对物业产生负面或正面的影响。
我们正享受着强劲的经济、低失业率、创纪录的低利率以及大量的海外移民和投资。这些都不太可能在未来发生重大变化。毕竟,我们是幸运的国家。
最重要的是,我们国家的人口特别集中,有近70%的澳大利亚人生活在八个首府城市。这种人口集中的情况,再加上长期住房供应不足(尤其是在悉尼和墨尔本),令房价坚如盘石。
当你把高水平的自有住房率与强劲的经济和社会指标结合起来,就很容易明白为什么那些消极的专家们总是错的。短期内,市场会起起伏伏,但长期宏观前景强劲且稳定。
至于接下来会发生什么,我相信房地产市场已经出现了这个周期的大部分跌幅。在许多地方,房价在今年已经下降了5%到10%,我觉得某些地区可能会再有5%到7%的降幅。
在这之后,市场会有一段稳定的时期,又或者出现小幅的正面反弹,反弹幅度会有几个百分点。
除非我们看到一场席卷全球的金融灾难,否则澳大利亚房地产市场下跌40%的情况是不可能发生的。澳大利亚房地产是地球上最好的投资之一,这一点不会改变!
相关资料
房屋业协会(HIA)周四公布的数据显示,8月份全澳新住宅销售继续下滑,总销量较2014年4月的全国高峰下降27.1%。
HIA在最新月度报告中表示,澳大利亚大陆5个州的新房销售总数继7月份下降3.1%之后,8月再按月下降2.9%至4769套,为两年来的最低月度销售总额。
尽管人口持续增长和住房需求不断上升不太可能导致房地产行业崩溃,但最新数据显示,两个最大的州房市确实已经放缓。
HIA的经济学家Diwa Hopkins说:“各种住房指标的变化证实了我们对2019年新住房建造活动的看法。”
“我们预计2019年住宅建筑数量将下降10.6%至193,600套,这样的新房动工数量仍属历史高位。”
对依靠建房用地市场的样板房建筑商来说,买家无法完成交割的情况越来越多。非银行贷款机构Chifley Securities本周表示,多达20%的建房用地销售未能完成交割。Chifley Securities已开始向开发商出售交割失败的担保。
8月份新州下滑7.3%,在各州中跌幅最大,销售额连续6个月下滑。
HIA表示:“我们预计,2019年独立屋动工数量将下降14.1%,这些数据证实了我们的看法。”
维州的销售额下跌7.1%,连续第六个月下滑。
HIA说: “不断恶化的房地产市场状况已经在维州出现,尤其是墨尔本。”
相比之下,昆士兰、西澳和南澳都有增长。
昆士兰住宅销售小幅上涨0.7%至1076套; 西澳上涨3.8%至775套南; 澳大利亚上涨6.1%,为6个月以来的最高涨幅。
近段时间,不只国内楼市低迷,澳洲也一样。中国许多投资者在这些年把资金投向了国外的房产市场,澳洲的房价也随之节节抬高,可如今的跌幅也令人捏了一把汗。投资有风险,把握市场风向很重要。获得财富的手段,房产还适合吗?
澳住房市场继续低迷,墨尔本创年内最大跌幅
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澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic发布的数据显示,10月1日到7日一周,主要首府城市房价均录得下跌。
按平均加权计算,澳大利亚首府城市房价在10月7日这一周下跌0.1%。其中,悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德分别下跌0.1%、0.1%、0.2%和0.3%。
按照月率计算,过去四周内,澳大利亚首府城市房价整体跌幅达到0.6%。其中,悉尼、墨尔本、珀斯和阿德莱德分别下跌0.5%、0.96%、0.8%和0.2%,而布里斯班同期的房价则微幅上涨了0.1%。
年初至今,墨尔本房价跌幅已经超过悉尼,成为表现最弱的首府城市。相比2017年年底,墨尔本的房价已经下跌了4.4%,大于悉尼同期4.1%的跌幅,创下年内最大跌幅。就同期其他首府城市而言,珀斯累计跌幅达到3.2%;布里斯班和阿德莱德房价则微幅上涨0.4%。
更多详情可参阅:http://www.switzer.com.au/the- ... xpert
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