【Daniel 说投资】这些澳洲首府城市房价正处于20年来的最可负担期(1)
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各位朋友,大家好!
在许多人看来,澳大利亚的房价在过去几年快速增长,已经超过了许多人的购买能力。不过,实际上这样的说法并不完整,因为这些年房价普遍大幅上涨的城市,主要是指悉尼和墨尔本。而根据澳大利亚住房行业协会(Housing Industry Association)最新发布的季度报告,澳大利亚的部分城市,正处于20年来的房价最可负担期。
来自澳洲统计局ABS的数据显示,截止到2017年12月,澳大利亚的住宅房地产总市值已经达到了$6.87万亿澳元的规模,仅去年最后一个季度,整个国家的房产增值就达到了$930亿澳元。但是,回顾金融危机发生至今的澳洲房产市场,房价的增幅在整个澳洲范围内,呈现明显的不均衡状态。
来自CoreLogic的最新房产数据图表清楚地显示:悉尼和墨尔本,在过去近十年的房地产市场中,是绝对的赢家,这里的房产,不论是公寓还是独立屋,都相比其他首府城市出现了更多的增长。
(以2009年房价作为基数来看,悉尼和墨尔本的房价指数接近翻倍 数据来源:CoreLogic)
过去几年,悉尼和墨尔本就好像一对自带光环的双胞胎兄弟,引领着整个澳洲房市的增长,让其他兄弟城市少不了有些许羡慕之情。但在过去几个月,市场风向好像又突然起了变化。买家们在拍卖场上疯狂叫价,生怕错过机会,再也买不到房子的现象不见了:悉尼独立屋市场在2017年的最后一个季度,出现了2.4%的下跌,中位价也回落到了$100万以下;评测机构穆迪的分析师更是预计,2018年的悉尼独立屋中位价将下跌4.2%。
但即便如此,悉尼和墨尔本两地的房价还是超出了许多人的购买预算,这两大城市也成了世界房价排行榜上的常客。不过,如果你愿意换一种思路来看的话,澳洲除悉尼,墨尔本之外的城市,房价实际上依然十分“亲民”。
“澳洲的其他六大首府城市的房价实际上非常合适,它们的可负担性或许是过去20年里最好的。”HIA高级经济师Shane Garrett在发布该机构最新的一份房价可负担性报告时表示。
HIA的房价可负担性报告,主要的测算方法是计算贷款还款额占家庭总收入的比例。在澳洲的五大首府城市中,珀斯目前的可负担性是最好的,月平均贷款还款额只占家庭总收入的27.5%,而悉尼毫不意外的垫底,许多家庭将用收入的一半以上来偿还贷款。
那么相较悉尼,墨尔本而言,另外几大城市的可负担性究竟体现在哪些方面呢?
珀斯:澳洲的下一个超级明星城市?
西澳是澳洲面积最大的州,矿产资源居全国之冠,是世界第2大铁矿石生产地,首府城市珀斯一直以来,都是澳洲最主要的经济重镇之一。虽然由于特殊的地理位置,这里被称为世界上最孤独的城市,但珀斯无疑有着属于自己的独特魅力。这里是唯一一个常年与中国没有时差的澳洲首府城市,对于从事贸易和商业往来的人来说,无疑具有非常大的吸引力。
受到过去几年矿业低迷的影响,珀斯在2014-2017年连续经历了数年的房价回落期,目前的独立屋中位价已经回到了大约$50万澳元。但目前种种迹象显示,珀斯的矿业最坏时期或许已经过去。去年11月,毕马威公司发布报告称,澳洲矿业繁荣在黑暗的几年后再次回归,不少澳交所ASX50公司中的矿业企业利润出现翻倍。
对于珀斯这样的资源型城市来说,矿业的复苏与楼市的回暖,通常会呈现出非常高的相关性。目前,珀斯的部分富人区的楼市,已经出现了上涨的现象,但珀斯的独立屋中位价仅为$46万澳币,大约是悉尼中位价的一半;一个普通收入的悉尼人存够一套别墅的首付需要8.2年,而在珀斯只需3.9年,难怪近日澳大利亚最富有的人之一,传媒、建筑及矿业大亨Kerry Stokes在参加一次公开活动时宣称:是时候去西澳的珀斯购买房产了!
(亿万富翁Kerry Stokes:现在是时候去珀斯投资房产了)
同时,澳大利亚知名的房地产估价及咨询服务机构Herron Todd White公司执行董事Brendon Ptolomey也认为:珀斯的房市的确有进入恢复期的迹象,尤其是在一些比较富裕的地区,这里的房价开始出现数年来的第一次上涨趋势。
鉴于版面,几天我就先分析到这里,下周继续。
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作/编者简介: Daniel
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