【Daniel 说投资】这些澳洲首府城市房价正处于20年来的最可负担期（1）

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在许多人看来，澳大利亚的房价在过去几年快速增长，已经超过了许多人的购买能力。不过，实际上这样的说法并不完整，因为这些年房价普遍大幅上涨的城市，主要是指悉尼和墨尔本。而根据澳大利亚住房行业协会（Housing Industry Association）最新发布的季度报告，澳大利亚的部分城市，正处于20年来的房价最可负担期。

来自澳洲统计局ABS的数据显示，截止到2017年12月，澳大利亚的住宅房地产总市值已经达到了$6.87万亿澳元的规模，仅去年最后一个季度，整个国家的房产增值就达到了$930亿澳元。但是，回顾金融危机发生至今的澳洲房产市场，房价的增幅在整个澳洲范围内，呈现明显的不均衡状态。

来自CoreLogic的最新房产数据图表清楚地显示：悉尼和墨尔本，在过去近十年的房地产市场中，是绝对的赢家，这里的房产，不论是公寓还是独立屋，都相比其他首府城市出现了更多的增长。

（以2009年房价作为基数来看，悉尼和墨尔本的房价指数接近翻倍数据来源：CoreLogic）

过去几年，悉尼和墨尔本就好像一对自带光环的双胞胎兄弟，引领着整个澳洲房市的增长，让其他兄弟城市少不了有些许羡慕之情。但在过去几个月，市场风向好像又突然起了变化。买家们在拍卖场上疯狂叫价，生怕错过机会，再也买不到房子的现象不见了：悉尼独立屋市场在2017年的最后一个季度，出现了2.4%的下跌，中位价也回落到了$100万以下；评测机构穆迪的分析师更是预计，2018年的悉尼独立屋中位价将下跌4.2%。

但即便如此，悉尼和墨尔本两地的房价还是超出了许多人的购买预算，这两大城市也成了世界房价排行榜上的常客。不过，如果你愿意换一种思路来看的话，澳洲除悉尼，墨尔本之外的城市，房价实际上依然十分“亲民”。

“澳洲的其他六大首府城市的房价实际上非常合适，它们的可负担性或许是过去20年里最好的。”HIA高级经济师Shane Garrett在发布该机构最新的一份房价可负担性报告时表示。

HIA的房价可负担性报告，主要的测算方法是计算贷款还款额占家庭总收入的比例。在澳洲的五大首府城市中，珀斯目前的可负担性是最好的，月平均贷款还款额只占家庭总收入的27.5%，而悉尼毫不意外的垫底，许多家庭将用收入的一半以上来偿还贷款。

那么相较悉尼，墨尔本而言，另外几大城市的可负担性究竟体现在哪些方面呢？

珀斯：澳洲的下一个超级明星城市？

西澳是澳洲面积最大的州，矿产资源居全国之冠，是世界第2大铁矿石生产地，首府城市珀斯一直以来，都是澳洲最主要的经济重镇之一。虽然由于特殊的地理位置，这里被称为世界上最孤独的城市，但珀斯无疑有着属于自己的独特魅力。这里是唯一一个常年与中国没有时差的澳洲首府城市，对于从事贸易和商业往来的人来说，无疑具有非常大的吸引力。

受到过去几年矿业低迷的影响，珀斯在2014-2017年连续经历了数年的房价回落期，目前的独立屋中位价已经回到了大约$50万澳元。但目前种种迹象显示，珀斯的矿业最坏时期或许已经过去。去年11月，毕马威公司发布报告称，澳洲矿业繁荣在黑暗的几年后再次回归，不少澳交所ASX50公司中的矿业企业利润出现翻倍。

对于珀斯这样的资源型城市来说，矿业的复苏与楼市的回暖，通常会呈现出非常高的相关性。目前，珀斯的部分富人区的楼市，已经出现了上涨的现象，但珀斯的独立屋中位价仅为$46万澳币，大约是悉尼中位价的一半；一个普通收入的悉尼人存够一套别墅的首付需要8.2年，而在珀斯只需3.9年，难怪近日澳大利亚最富有的人之一，传媒、建筑及矿业大亨Kerry Stokes在参加一次公开活动时宣称：是时候去西澳的珀斯购买房产了！