每日地产 | 从土地，设计与风水看别墅的购买
忘了从那里看到一句话：人类有一种叫做盲从性的病，也就是别人的行为或者思维会影响到另外一群人。 越是竞争激烈的社会环境，往往就越能产生很多伟大的蛊惑者，比如在这个变化万千的房地产市场中的卖房中介，他们用自己的思维影响了一群人，然后利用这群人去影响更多的人。
之前笔者谈过公寓的购买，这一篇笔者来谈谈别墅的购买需要注意的地方。跟公寓对比起来，通常情况下别墅所处的位置都会离公共交通服务稍微远一点。但是由于有地，有更大的活动空间，未来的改造空间更大，同样的升值潜力也就更大了。这此文章里，暂时不讨论地点，仅仅从别墅房本身的土地、设计与风水这三点来阐述别墅的购买时需要注意的地方。
土地，最大的价值载体
别墅的最大价值，或者说增值潜力，很大程度来源于其土地价值，所以在购买别墅的时候，土地的选择、分析就非常重要了。
无论是规划师还是建筑师，我们在接触项目时候第一步向甲方，或者说向投资方问的第一个问题通常就是问这块地的位置，接下来就是问这块地的测绘有没有做，然后是地质报告。
地块的位置决定了很多事情，包括了以下几个方面：
土地开发的区域 ：确定土地的区域是R1,R2 低密度开发，还是R3，R4的中高密度的开发；
地块的面积与容积率 ：了解可建面积
地块下面的大概管道位置 ：这里可以介绍一个网址dial before you dig 给大家:(https://www.1100.com.au/) 通过这个网址，可以大概了解到地块周边的管线布局情况。
测绘图纸和地质报告：测绘图纸最重要的是用来确定土地现状的等高线和现有房屋的高度，确定easement 和大树的位置。
而地质报告是一个很容易被忽略的报告。一份报告其实就是一千几百块而已，但是它起到的作用，是用来协助结构工程师进行结构设计。如果土质好的话，这个结构的设计可以为房屋建造省下很大一笔费用；如果土质不好，这份报告可以帮助结构设计达到一定强度，来确保房屋不会，或降低未来可能发生的结构质量问题。
如果房屋地块有大树，房东打算要砍树，那么一份树木报告（aborist report）也是非常必要的。
设计，设计，设计
对于购买或建造房屋，从笔者的角度来说，这是一个最、最、最重要的一个环节（因为笔者就是一名建筑师）。可是这个往往又是最被忽略的一环。
房屋的平面布局，其实不仅仅需要考虑功能要求，更多的是需要考虑以下几个方面：
房屋管线的要求，包括了水、电、通讯；
房屋的功能分区要求，是否能达到动静区域分割，是否能达到隔音要求；
室内设计的细节节点要求，不仅仅是美观，还有功能上的要求（或许还有风水上的要求）；
最常见的问题在于两层的别墅，通常楼上跟楼下的退缩宽度不一样，在结构上的要求就会比较高；另外就是楼上的卫生间排水管与污水管的管线如何在楼下天花板之上的结构部件中联通到楼下。
举个例子，笔者买下来的建好的两层别墅，楼下房间经常会听到楼上卫生间的水声，这个在晚上有时候会很尴尬。在楼上卫生间的装修过程中发现原来楼上马桶的污水管是直接在楼下房间的天花板内的。笔者的解决方法是移动马桶的位置，那么污水管放到另外一个卫生间的正上方，其实只是移动了大约半米，水声噪音的问题马上得到完美的解决。
其实这些问题很明显的反映出最初的设计师在做设计的时候并没有考虑实际应用的问题，仅仅考虑了功能布局，而没有考虑实用布局。
别墅的设计，说起来很简单，做起来很复杂，即使笔者已经拥有15年的设计与施工经验也不敢说什么都懂。
买房的风水学
买房不能不谈风水，这个听起来有些可笑，我们不在国内为什么要关注风水呢？
风水听起来很玄，听起来很可以吓唬人，其实也不然，从科学的角度来说，风水其实是包含了人体工程学、建筑心理学、建筑材料学、建筑物理学、植物学等等学科的。
人体工程学：
人的平均身高，男的170～175，女的160～165，我们房屋设计的天花板高度、门的高度，窗台的高度，楼梯台阶的高度和数量，这些都是有设计规范来指定的，这个设计规范的基础就是人体工程学。建筑风水之中都是有谈到类似的推荐的；
建筑心理学：
我们经常可以听到老一辈人说，房间里面，特别是床铺上面不要有横梁，不然会做恶梦的；房间里面不要有太多镜子，不然会惹脏东西的（鬼～～～）等等。其实这个是建筑心理学的理论，因为外露的横梁给人一种压抑感，而房间里的镜子会反射走动的人影，摇曳的树影，在晚上或着阴天的时候给人一种很压抑的心理暗示。
建筑材料学：
这个其实比较容易理解，我们在国内经常会谈到石材的辐射问题，油漆的气味问题，某些建材确实会对人体造成健康上的影响。
建筑物理学：
建筑物理中的采光，也就是风水中的朝向问题。在国内的时候我们希望房屋是坐北朝南，要有南面的采光，那是因为中国位于北半球；而澳大利亚位于南半球，那么这个朝向就应该反过来，需要有北面的开窗。另外一个就是要有良好的对流风，这个可以减少房屋的湿度，保持干爽，对房屋结构和人体健康都非常的重要。
植物学：
笔者的爷爷奶奶经常会说房子周边不要有老槐树，风水不好。其实是因为老槐树，树大，树荫大，容易吸引很多小虫子在附近。如果房屋，特别是如果房屋的院落里有这一类的大树，老人和小孩子很容易被蚊虫咬，那么身体自然就很容易出问题了。所以大家在院子里种花草树木的时候也要考虑一下挑选什么品种才好。
以上就是笔者从建筑师的角度考虑别墅购买中需要注意的三大要素：土地，设计，风水，欢迎留言讨论。
END
关于作者
Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。
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