悉尼房价停止增长，完美风暴期已过；房市兴衰系于中国？涨跌都把中国买家拎出来说

据研究机构CoreLogic称，在过去的五年里房价持续高企是史无前例的，房价中位数从2012年初的56万元猛增40万元，达到97万元。

由QBE贷方按揭保险委托的报告预测，交易活动的平台期将持续数年。

悉尼的中位房价预计在未来三年内下降0.3％，而在建新公寓的长长队列将导致价格大幅下滑——尽管跌幅比较温和，仅为3.85%。

报告指出，房价下跌20-30％（与美国在全球金融危机期间发生的崩盘类似）是非常不可能的。

BIS牛津经济研究所的研究人员齐格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示，悉尼人口增长过快，创造了强劲的住房需求。

Zigomanis表示，目前的经济放缓也是由于投资者活动下降，而不是失业率上升或经济疲软——后两个因素是过去几乎所有市场崩溃的根源。

房地产巨头麦格拉思（John McGrath）表示，房市脱离过去“疯狂”的价格上涨，对买家和卖家都有利，因为它提供了繁荣的软着陆。麦格拉斯说：“如果价格涨幅还在15％以上，情况会更加糟糕。相反，市场终于可以喘口气了。”

他还说，悉尼方式长期以来一直是“双城记”——对卖家来说是最好的时代，但对买家来说是最糟糕的时代——但现在市场看起来更加稳定和平衡。

房地产集团Starr Partners首席执行官德里斯科尔（Douglas Driscoll）表示，这是市场可能期望的最好结果。“去年我们曾危险地接近泡沫。或许比你们想象的都要接近。价格进入平台期实际上好得不得了，因为这意味着悉尼不会过热。买家不会被困在一个荒芜之地，没有买房的希望。这对卖家来说也是最好的。”

Mortgage Choice经纪人斯蒂芬·罗西特（Stephen Rossiter）说，买家已经从错过销售机会，到现在可以确保买到房子。“去年，市场竞争如此激烈，以至于买家都在拍卖之前拼命争取房子。现在他们不需要了。他们有其他的选择。”罗西特说。

买家不需要采取绝望的做法就能够进入市场。现在市场正常了。

艾莉萨（Elissa Edwards）和詹尼斯（Janis Auzins）最近刚刚改善了住房，此前，他们花了好几个月的时间都无法顺利入市，但总算在北滩找到了一栋新房子。

他们终于可以卖掉在北岸的公寓，而在找到新房子之前，他们很不愿意这样做。艾莉萨说：“感觉买房变得容易了。此前我们在很多拍卖会上的出价都被人压倒。但现在我们开始觉得自己可以从一些销售中走开，因为还有其他的选择。”

CoreLogic分析师表示，与六个月前相比，卖家的地位稍稍有些弱势，但相对于他们当初的买入价，卖出高价的机会仍然很高。

CoreLogic最近的一份研究显示，无论是独立屋还是公寓的卖主，卖房时赚钱的几率都高达98%。悉尼北岸、东区和北滩的业主，如果卖掉六年前购买的住宅，有望赚到60多万元。而西悉尼的业主有望赚到30万元或更多。

SQM Research主管克里斯托弗表示，如果贷款政策再次放松，会有更多投资者重新开始买房，这会让市场重新发热，为明年房价上涨4-8%创造条件。

投资银行瑞士信贷银行（Credit Suisse）表示，它已经发现中国投资者突然撤出澳大利亚市场。它预言，由于中国投资者的兴趣似乎已经冷却，悉尼房价增长将会停滞。

显然，大家都在学习中国人买房的现象，而不仅仅是同一家投行里意见相左的分析师们。

瑞士信贷经济与资产团队的最新研究发现，中国资本流动与悉尼房价之间存在紧密关联。中国发生的事件，通常会在12个月左右的时间内影响本地的房地产需求。

瑞士信贷指出，过去一年，中国的资本流动大幅下降，部分反映了中国严格的资本管制的影响。它表示，“这一下降预示着来年新州房产需求将走弱。”并补充说，悉尼房屋市场近几个月来已经冷却下来。它还指出，悉尼的拍卖清盘率已经下降到了60%以下。

瑞士信贷指出：“这是一个重大的发展，因为最近的澳储行的分析显示，60％的清盘率通常是房价上涨的盈亏平衡点。“当清盘率低于60％时，房价往往会下降。”

瑞士信贷认为，中国买家之前曾经推高了悉尼昂贵郊区和公寓楼盘的估值，结果导致其他郊区的房价也跟着上涨。瑞士信贷表示：“我们认为，中国买家引发了这一周期，而本土投资者则追逐了这一势头。”

瑞士信贷甚至主张，澳储行可能被被迫再次降息，因为没有一个健康的房地产市场，我们的经济几乎没有其他增长动力。它承认，由于缺乏及时、准确的中国资本流动数据及其影响，澳储行正处于困境之中。

不过最近，竞争对手瑞银（UBS）对布里斯本公寓市场的数据显示，两成外国买家未能按照原定计划完成结算，是一个新的挑战。瑞银表示，将在未来几个月内了解外国买家在悉尼的反应。