投资时钟 | 澳洲最近的20年： 房价涨350%，经历两次涨跌后，发生了什么？

最新的8月房产数据出炉，给了民众大大的惊喜！

今天更是各大头版头条刷屏！

利好政策频出的短短三个月内，

悉尼房价已经连续3个月上涨，

全国房价也实现整体上涨，

这个反弹速度：超乎预期的快！

经济学家都感叹太吓人了，照这个消费者信心恢复的速度，我们要调整新的涨速预期！

房子什么时候买？买高买低？消费者信心需要建立在事实上，用数据和历史来指引我们下一步的行动。

#澳洲房价涨跌有规律

过去20年的房价涨了近350%

把时间轴拉长，推回20年：澳洲的房价一直处于上涨的状态。宏观看：1997-2017的20年间，澳洲的房价上涨了346.4%。

但就像登山爬坡一样，20年的上坡路总有些许颠簸。房子长期上涨，但是短期有涨有跌。主要是两次起伏：2008年金融危机以来的两次大跌及暴涨。

纵观过去20年，共有两个时间段房价出现了下跌。第一次房价下跌是在2008年的3月至8月，房屋均价下跌6.1%；另一次房价下跌是在2010年10月至2012年5月，房屋均价下跌7.4%。 

房价的周期一般会经历四个阶段：上升期（如下图第四象限）；放缓回调期；触底期；回升期。房价出现下滑后，澳联储下调官方利率刺激市场。

2008年下跌 & 反弹

第一次房价下跌是在2008年全球金融危机爆发时，澳洲房价跌幅保持在了各个位百分比。墨尔本当时的房价下跌了8.3%；珀斯的房价下跌了6.8%；悉尼房价下滑了6.2%。

图：2008-09年澳洲首府城市房屋均价变化

2008年这场房价衰退由金融危机引发，之后在政府积极的政策刺激下快速得到遏制，包括降息、信贷审批增加、现金支出刺激等政策。当时，澳洲现金利率从2008年8月的7.25%一路降至2009年4月的3%。

这场房价下滑持续时间并不长，根据市场变化快速出台的各项刺激政策有效地延缓了房价的急剧衰退，从而避免了全澳大范围内房价大跌的出现。

2010年下跌 & 反弹

第二次房价下跌发生在2010-2012年，跌幅比第一次大。这一时期的下跌主要是由于此前的金融危机带来的影响还未彻底消除，同时澳联储上调利率，市场上的首次置业者贷款受限等情况，导致房价走低。

在2010年至2012年这场市场衰退中，墨尔本当时的房价下跌了10.5%；珀斯的房价下跌了10.1%；悉尼房价下滑了5%。

图：2010-12年澳洲首府城市房屋均价变化

货币政策调控：澳联储从2009年10月开始加息，2010年11月时现金利率从原来的4.75%降至3%。自2011年11月后，澳联储再度降息，随后再没有加息举动，澳洲的房价增速也随之反弹至历史高位。

由此开启了2013-2015年全澳房价的火热涨势！

跌停后的反弹：暴涨

• 随着2008年和2011年分别经历过两次触底反弹的周期，带来2010年和2015年的峰值。

2011年起，央行启动了一轮货币宽松，连续6次下调现金利率，降至2.5%，为50年来的最低点。房贷利率随之从7.8%下降到了5.95%。2012年CPI增长水平较低，这意味着人们的购买力水平有所提升。

• 在2012年开始的新一轮的房价上涨，涨幅之大，持续时间之长，历史罕见。我们经历的就是2015年峰值后慢慢回落的一个新周期。 

从2013年起，悉尼房价进入了快速增长模式。2014年到2015年的一年内，悉尼已建房屋的中位价上涨了20万元，涨幅为22.9%。2015年更是加速，几乎每月增值$10000刀。2015年7月，悉尼已建房屋的中位价首次突破100万元。2016年悉尼房价涨幅为15.5%。

图：2016年澳洲首府城市房屋均价变化

以上这些数据分析是为了告诉大家：

买家信心需要建立在事实上，

用数据和历史来指引我们下一步的行动。

从过去的历史发现前车之鉴，

更为理智地完成今天的投资。

在过去20年澳洲房价出现大幅上涨，但不代表市场就杜绝了房价下跌的可能性。两次房价下滑过程，主要原因有经济下滑，低利率大环境及首次置业者的刚需减少等。

但房价下跌后，政府的宏观调控都在随后保障了短期下跌后更强劲的反弹能力，上涨更猛烈， 保障了在长期发展中的增长。

看看投资时钟，我们现在在6点半！

20年来第三轮大涨前的抄底末班车，现在出发！