行业聚象| 房价太高，“啃老族”贷款需要家庭担保人，父母该答应吗？

我们一直认为，在澳洲，子女到了18岁之后就会离开家庭，开始自己的独立生活，父母也随之开始了潇洒惬意的退休生活，打理花园、出去旅游、享受生活......

然而，你知道在澳洲“啃老族”的比例近年来是直线上升的吗？尤其随着澳洲房价的不断增长，澳洲的年轻人不仅希望父母帮他们付首付，甚至请父母担保，帮他们申请贷款！

在澳洲，年轻一代买房对于父母的依赖度有多少？父母为子女担保贷款，申请的难易程度如何？？有哪些担保产品类别可供选择？银行对于这一趋势是否有应对措施？除了担保，父母还能通过哪些方式帮助子女买房？

澳洲“啃老族”买房也靠父母 紧盯父母遗产

根据Domain房产网的一项最新调查显示，澳洲有约四分之一的年轻人，为了能在昂贵的房地产市场内“占得一席”，已经把算盘打向了家中的遗产和现金！

这种趋势造成了紧张的家庭关系，甚至导致亲情破灭。调查显示，有的孩子会直接要求父母“把钱给我们”，企图早点得到遗产——这种做法最终使恼怒的父母只给孩子少量的遗产，或者直接把孩子排除在遗嘱之外。

然而，故事还没结束！当父母去世后，这类孩子还会向其他兄弟姐妹或家族成员发起挑战，以图分得更多的遗产。

扎心了，这和国产电视剧有的一拼......

在调查中，有26%的Y世代（1981年~2000年出生）的受访者表示，他们不得不依靠遗产来购买自己想要的房子。

相比之下，持这种想法的X世代（1966年~1980年出生）的受访者有16%。婴儿潮世代（约指1945年~1965年出生）的受访者中只有8%的人认为他们需要，或在未来可能需要父母的遗产。

那么，父母是怎么看待这一问题的呢？

根据澳洲家庭研究所的一项调查结果表明， 60%的澳洲人认为父母应该在成年子女有需要的时候向他们提供经济上的支持。

外来移民，特别是非英文背景的移民对“啃老”的赞成度甚至接近8成，但这个群体对子女反哺父母的期待也更高。

在“父母应该在孩子遇到经济困难的时候予以援助”一项中，56.2%的澳洲本地人表示赞同，62.2%的英文国家移民表示赞同，而非英文国家移民的支持率更高达72.4%。

调查中发现，在所有年龄段中，澳洲新州指望继承遗产买房的人比例最高，达23%，这可能是由于房价高的缘故。其他地区，维州13%、昆士兰11%、西澳15%、南澳14%。

房价重压之下 父母纷纷担保为子女贷款

不得不承认，目前的澳洲房价，对于大多数年轻人的首次购房者来说，即使是贷款支付首付都不是一件容易的事情，尤其在过去10年内，房价的快速飙升使得不少初入职场的年轻人“望房兴叹”。

因此，为了让子女尽早拥有自己的物业，不少父母以自住房作为担保，帮助子女申请银行贷款。

根据房贷经纪机构Mortgage Choice提供的数据，过去一年内，悉尼的首次置业者增加了5倍，全澳范围内的首次置业者数量更是增长超过50%。其中，家庭成员融资是主要推动因素之一。

那么，这担保具体是如何实施的呢？

首先，担保人 (Guarantor) 是指当贷款人收入不够，并且所购房屋的首付不多时，贷款机构可能要求贷款人找一个担保人，作为他的房屋贷款担保，对负债作个人承担。

于是，一般情况下，家庭成员（不仅仅是父母）可以通过作为银行贷款担保人的方式，承诺在一定期限内，偿还一部分或全部月供。这种情况在悉尼和墨尔本房价高企的地方尤为常见。

在这样的情况下，父母作为子女的担保人，即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担——这就意味着，如果子女不能够继续依时供款的话，贷款机构便可以向担保人，也就是以自身来担保的父母们追讨欠款，甚至是收回父母的房屋！

瞄准父母担保贷款 银行纷纷推出担保产品

各家金融机构的嗅觉是相当灵敏的——对于这种情况，一些精明的银行和信贷机构在对这样“资助购房”的市场有了充分了解后，正在着手通过将贷款金额“一分为二”的形式，开发担保人有限责任的产品。

目前，澳大利亚所有大银行和一些大型的开发商协会等，均提供不同选择的担保产品，其中涵盖各种条款、利率和收费情况。

例如，澳新银行（ANZ）规定只有父母/继父母、祖父母、兄弟姐妹和子女方可作为担保人。借款人也只能采用一位家庭担保人。

澳大利亚联邦银行（CBA）则表示，将制定“个性化的产品”，以满足借款人的需求。

根据澳储行（RAB）近期的分析来看，通过父母出资购买首套房的贷款人，在日后遇到经济困难、需要家人或朋友进一步资助的可能性，是未接受父母出资购房贷款人的两倍！

这也不难理解。因为，这类借款人往往没有稳定的收入，或自律性不够，因此会产生在没有其他帮助的情况下，无力支付月供的情况。

对于这种情况，银行等借贷机构开始通过引入更为严格的贷款条件，以防范日益上升的风险。

父母担保 风险有多大？

首先，父母为子女担保贷款的最大的风险是，一旦债务人（子女）无力偿还贷款，银行就会要求担保方承担还贷义务，或者一次性还清贷款。

金融专家说，别以为这是小概率事件。一旦这样的情况发生，很少有父母真正有能力承担！

数据最有发言权：澳洲清算和信托服务中心的报告显示，在2010-2011财政年间，有405人由于债务担保而破产。

中心财富（Centric Wealth）金融机构贷款部的负责人华尔施（Sheyne Walsh）认为，对于希望助子女一臂之力的父母来说，担保贷款是一种可以考虑的方案，但必须慎之又慎，严格控制。

同时，澳洲统计局最新的数据显示，全澳首次购房者的平均贷款额为$283,400。如果抵押贷款和抵押物业价值的比例为90%（银行愿意按照物业价值的90%发放贷款），那么借债人至少需要自己拿出$28,000支付首付。如果为了省下抵押保险，按物业价值的80%申请贷款，那么自有首付资金就要增加至$56,000。

假设一对父母准备向银行申请74万的贷款，房贷价值比（LVR）是95%，以及他们需要额外支付3万元的保险费。同时，他们提出是否可以用自己的房子做抵押，并把LVR降下来。

现阶段最佳方案，是将房贷分离成两个账户，这也是很多银行和金融机构都接受的做法：其中一个子账户的贷款额相对较大，只还利息不还本，并且不以父母物业做担保；而另一个子账户的贷款额相对较大，同时偿还本金和利息，以父母物业作为担保。

这样做的好处在于，第二个子账户的贷款将最先还清，因此能尽快地将父母从担保义务中解脱出来。

从风险管理的角度来看，将父母担保的贷款额控制在10万左右，是比较好的方案。

尽管金融专家对父母物业担保贷款持保守的肯定态度，但法律专家给出了否定的回答。

新州消费者信贷法律中心的主任律师雷尼（Katherine Lane）说，在任何情况下，她都不会建议父母选择这种方式帮助子女置业，因为这里面存在着一个不可回避的问题。

Lane认为，“父母爱他们的孩子，希望帮助他们，并且认为一切事情都会自然解决。但他们不了解其中的风险，这里最大的一个问题是，如果孩子无力偿还贷款，银行通常会要求担保人将贷款一次还清，而不是很多人想象的，先帮孩子偿还一段时间的贷款，再还清全部贷款。”

Lane强调，她一直告诉人们不要用这种方式帮助孩子，因为一旦发生这种情况，财务危机就会同时导致家庭危机，在父母失去自己房子的同时，孩子们也失去了他们的房子。

政府和银行：收紧标准 严控风险

在政府方面，墨尔本消费者行动法律中心的政策主任布罗迪（Gerard Brody）表示，为了降低担保风险，政府在前一段时期已着手修改消费者信贷法规，要求银行和金融机构向客户提供更透明详细的信息。

布罗迪解释说，按照政府要求，银行或贷款机构有义务向你提供详细的手册，阐述作为担保人的权利和义务，同时要提供一份签字合同。不过很多情况下，人们提出担保贷款大多出于来自家庭的压力，很少会仔细思考。

银行方面，目前已经对父母担保子女贷款的情况开始要求更多的证明文件，例如：父母和子女的收入证明、其他借贷情况说明、以及小到化妆品、大到汽车和度假等所有支出情况。

澳大利亚联邦银行（CBA）则引入了更为严格的测试，确保由父母担保的贷款受益人具备足够的偿贷能力。

其他银行方面，麦格理银行和西太银行（含旗下墨尔本银行、圣乔治银行和南澳银行）也分别于近期宣布了新的措施，通过改变授信额度和借款人供款计算方式来评估借款人的持续偿贷能力。

其他借贷机构或将效仿CBA的做法对父母担保类贷款做出严格规定。

据Wedgwood预测，随着高等法院出台明确规定，所有各方的责任和义务应在合同中明确予以规定，并避免“不当”压力的情况。

父母担保风险高？其他方案也有效

1.赠与

如果父母有能力，最普遍的方式就是出资帮助孩子买房。这样做最大的好处，是父母不会被任何债务约束；但弊端就是，一旦发生父母和子女之间的问题，父母对出资和物业都不能有所作为。

2.借钱给子女

如果担心赠与风险，父母也可以选择以贷款的形式自己给子女提供资金。这可以是非正式的，也可以通过正式的贷款合同。

不过专家提醒说，如果子女用这笔贷款支付定金，银行会将其视作有负担的资金，不一定会接受为合法定金。这可能使房贷复杂化，成本也会更高。

3.购买投资物业

父母可以购房一套投资房给孩子住，而是否收取租金则由父母决定。在收取租金的情况下，租金收入要纳税，但同时相关的利息和维修费用可以抵减收入。

这种做法最大的好处，就是能够保护父母的资产，也解决了子女的住房问题，一举两得。

总结

在澳洲高昂的房价下，越来越多的年轻人面临着购置首套房的巨大压力，在这样的情况下，父母希望尽力帮助子女，无论是通过借款还是担保贷款的模式。

然而，倘若通过金融和借贷机构担保，一旦子女不能按时偿还，那么面临的风险是双倍的——父母和子女同时失去房屋。政府和银行也在收紧放贷的条件，因此倘若您有此类的打算，请务必对于风险和自己的偿还能力有足够的了解。