澳洲买房必看！房产投资避雷针！专家支招，如何规避风险！
在澳大利亚，该投资新房还是老房？
新房在一定程度上替投资人节省了开支，还能享受豪华配套设施；
但近来新房一些列的建造缺陷，令许多投资者把目光投向了老房投资……
两者优势与风险并存，
如何选择才能更好地规避风险？
近几年，新建公寓楼的建筑缺陷在媒体上频频被曝光。
如果你购买或即将投资的房产是建成6年以内的新房（在大多数州，建成6年以内的房子视为新房），在索赔时间结束之前，你有必要请专家来检查房屋的风险隐患。
哪些地方需要特别注意呢？StrataAnswers董事Tonja Gibson对于一些房产投资网站上的问题作出了回答👇
首先，你可能需要一个团队来帮忙。房产专家们各有所长，消防安全缺陷需要消防服务顾问，而建筑物缺陷则需要完全不同的调查，几乎没有分析员在公寓楼缺陷的各个方面都是专家。
第二点则是能力。Gibson认为许多顾问调查时并没有特别关注那些属于保修索赔范围的问题。公寓可能在多个地方重复出现相同的缺陷，这就使问题更加难解决。Gibson说：您的顾问必须记录每一个这样的实例，因为为房子客观存在缺陷索赔的次数是有限的。”
接下来就是法律问题。如果你的开发商或建筑人员拒绝修复房产缺陷，这时候就不得不上法庭解决问题。Gibson表示，投资人需要考虑索赔是否有必要提起诉讼。他说：“如果您的索赔值得复杂冗长的法律裁决，你就需要一位有出庭作证经验的顾问。”
实践经验也不可小觑，你会选择一家收费高的知名公司，还是一位在特定领域拥有良好口碑的专家？Gibson认为，最好找一位有实践经验的建筑顾问，尤其是在防水等缺陷方面。作为顶尖工程师并不代表他们能够胜任观察并指出细节缺陷的工作。
此外，还有其他后勤和现实方面的因素需要考虑。
Gibson表示：“在一个拥有数百套公寓的开发项目中，获得检查公寓的权限可能就是一项挑战。会有这样的情况出现，你的顾问认为对一套公寓样本进行检查就足够了。但你需要准备好让多名顾问检查所有公寓，甚至可能需要反复。因此，权限问题至关重要。”
有一件事所有专家都给出了统一意见，那就是时机至关重要。一些开发商会提前结束索赔的截止日期，在大多数地区，通常情况下，主要问题有六年时间，而次要问题则只有两年索赔时间。
Gibson说：“开发商和建筑商虽不断修复房产缺陷，但与此同时，获得顾问报告并提出索赔的时间窗口却变得越来越小。房屋保修期的索赔时间从房屋完工时就开始了，但这个时间通常比入住时间早的多。因此如果你对提出缺陷索赔的时限有任何疑问，法律咨询至关重要。”
许多购房者可能会因为新建筑的缺陷而望而却步，从而对老式公寓重新产生了兴趣。但是购买老公寓真的就能避免所有问题吗？并不是说10年或20年前建造的公寓就没有缺陷。冰冻三尺非一日之寒，长期的问题可能导致更加严重的结果。
如果你真的想在拍卖会上出价或投标，务必让专业人士来看看这个公寓和整个建筑。但是为了省钱，你可以先自己做做前期工作。
1. 在公寓内部寻找迹象：注意潮湿或水渍和漏水后重新刷漆的迹象，注意是否有滴水或管道爆裂情况出现。
2. 旧电线和烟雾报警器也要格外注意，有些老公寓可能甚至没有烟雾警报器。
3. 窗户和滑动阳台门应该检查，特别是在50年以上的建筑物，因为它们可能是“地标”财产，而不是普通财产，这代表着你可能要付更多的账单。
无论如何，如果街区里所有的普通窗户都发出咔嗒咔嗒的声音，漏水，你迟早要支付自己的维修费用，这都是即将到来的额外支出。
4. 分区检查，看看阳台和浴室地板上是否有凸起的瓷砖，混凝土墙是否有裂缝和爆裂。这些问题对于公寓来说，都堪称灾难。
5. 嘎嘎作响的电梯不能及时停止。这也表明这个街区的房屋没有得到良好维护。
6. 破碎的窗户、生锈的铰链、前门上的锁，以及被破坏或未上锁的信箱，万万不可忽视。
7. 告示板：尤其是在老建筑中，告示板就是社区问题的记事簿，任何物业问题，或者居民间的问题都会在告示板上得到体现。尽管业主有权知道街区里发生了什么，但对居民不当行为指名道姓的羞辱，只是一种欺凌的形式，往往代表着这不是一个和平快乐的社区。
因此您可能会希望由一位专家来完成地域检查这项工作，他将寻找社区不和谐的迹象，会注意到一些问题可能已经随时间被掩盖或忽视，而更多问题仍有待解决，代表这个社区的条例仍待完善。
8. 检查记录
对潜在买家来说，过于干净的记录也应该是一个危险信号。没有一栋超过10年历史的建筑是完美无缺没有出现过问题的，因此，过于干净的房产记录往往代表着试图掩盖的问题。
你要看到问题已经解决的证据，而不是假装问题从没出现过。
9. 最后，你的测量员应该深入检查公寓，寻找比如潮湿、腐烂、白蚁和房屋下沉的迹象。
编辑：Lydia、Jingyi
Liping Wang （普通话）0450 350 818
Tony（English） 0481 156 050
酒庄地址：1608 Midland Highway, Corop, VIC 3559
总部地址：1415/401 Docklands Dr, Docklands, VIC 3008
网址：www.lakecooper.com.au
