悉尼房价持续下跌 11月份跌幅最大
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当地时间12月1日,房地产数据分析公司CoreLogic公布的最新数据显示,悉尼一度繁荣的房产市场出现了反转,在2017年11月中,全市范围内的房价中值下跌了0.7%,悉尼房价连续三个月出现下跌趋势。同时,11月的跌幅是2017年出现的最大月度跌幅。
在2017年9月至11月的3个月中,悉尼房价下跌了1.3%,这与过去5年来的房产市场的景气景象截然相反,其原因是投资者在银行收紧信贷的背景下陆续撤出市场。目前,一个标准的悉尼房屋需要花费的价格,比9月份时便宜约6000澳元。
另外,悉尼也是澳大利亚唯一一个连续3个月出现房价下跌的主要城市,而墨尔本的房产市场则更具有弹性,这也得益于强劲的人口增长,其11月的房价增长了0.5%,布里斯班的房价平均上涨了0.6%。
房地产数据分析公司CoreLogic研究部主管劳利斯(Tim Lawless)表示,尽管悉尼房价下跌的速度有所上升,但仍保持着极其温和的水平。其房价下降的主要原因之一,是消费者对独立房屋需求的疲软。许多买家对购买房价更高的独立房屋变得谨慎起来,他们开始选择购买单元型房屋或者公寓。在11月,单元型房屋的价格上涨了0.2%,而独立房屋的价格下跌了1.1%。
与此同时,墨尔本的拍卖数量和取消数量同比保持稳定,独立房屋和公寓价格在11月份均有小幅上涨。截至目前,墨尔本房价已上涨逾10%,悉尼则上涨了5%。
悉尼房产市场放缓势头增重,11月份价格加速下跌。据行业研究机构CoreLogic数据分析,本月截至目前悉尼房价创出0.7%的跌幅,而此前三个月分别是-0.5%,-0.1%与0%。澳审慎监管局(APRA)自今年初对高风险房贷的打压政策正在收效。
全国来看本月房价下跌0.1%,主要受体量庞大的悉尼市场拖累。墨尔本还在上涨,涨幅0.1%,与十月份持平。CoreLogic高级分析师凯默隆·库舍说,住房可负担性较差、出售的房子增多、投资者按揭更难且成本更高,都给市场带来压力。
库舍指出,2014年底,监管层打压投资贷时也令悉尼市场放缓,但这次有所不同。先前还有多次降息来刺激房市再度发力上行,但这种情况不会再现了。若非新州政府取消首次置业者印花税负,情况可能更糟糕。“首套房买家激增,多少冲抵了市场放缓势头”。
墨尔本房价展现出更大弹性,那里投资者不如悉尼活跃,而房价也更可负担,并且经济基本面强劲,州际移民大增都是利好因素。
中国公寓买家兴趣大转向
墨尔本房价长期势头是否会延续下去,还是将步悉尼后尘,终将下落?realestate.com.au的首席经济学家纳里达·科尼丝比十分看好墨尔本。
她近期对悉尼人搜索量最高的公寓地点进行分析发现,悉尼内城的Alexandria是最大热门,墨尔本CBD则紧随其后,并且远比悉尼任何其它郊区都受欢迎。
事实很简单,悉尼的公寓价格要高于墨尔本或布里斯班。悉尼公寓价格中值现在是73.5万澳元,墨尔本是55万,布里斯班是39.8万。科尼丝指出,大部分的投资者与首套房买家对于价格十分敏感。15万的差价可以决定很多人能否买得起。
她也提到,占据公寓需求重要部分的另外一群体——海外买家。“我们对中国买家需求的月度分析显示,有意到墨尔本与布里斯班买房并进行搜索的中国人在持续增长”。值得注意的是,过去12个月中国买家对悉尼公寓需求下降10%之多。
在科尼丝看来,海外买家更容易受留学生的诉求影响,他们或希望在悉尼以外的城市居住与学习,可以看到其搜索的郊区多靠近大学。在墨尔本内城的Carlton榜上有名,布里斯班的 St Lucia因靠近昆士兰大学而备受关注。
墨尔本与悉尼 行情虚实之间
上周末是今年规模第三大的房产拍卖周,共3400多套房预定参拍,然而悉尼的清拍率跌破了60%,墨尔本也连续第三周不及70%。全国最大的两个市场清拍率大幅低于一年前,应怎么看待这样的行情?
CoreLogic专家的建议是,把视线放长。上周墨尔本只录得66.9%的清拍率,但是这与2013到15年同期水平其实相当。一方面在于参考值,2016年当地拍卖市场显得过于强势。
另一方面则是拍卖的房屋数量——去年此时上市出售的房产数量属于近年较低的,而今年则是13年以来最高的,供应面波动较大。“考虑到数量大增,其实(墨尔本)清拍率的表现还是相当稳固”。
在悉尼,清拍率今年以来一路下行,到上周降到了54.8%,是2012年以来最低水平,是否应当担忧?CoreLogic的判断是这种长时间的下行已十分明显,说明APRA第一轮宏观审慎政策显著影响到了悉尼的住房需求。“如果前一轮政策可作为指南,我们预期未来几周清拍率还会下行”。
与墨尔本不同,悉尼的参拍房产数量并没有明显增长,供应并未紧缩而交易水平与价格却在走低,意味着需求因素可能占据主导。CoreLogic的结论是,悉尼房价下行与清拍率下降势头相一致。墨尔本清拍率下行或与拍卖数量大增有关,目前无法判断是否是市场走弱。
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