悉尼房价持续下跌 11月份跌幅最大

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　　当地时间12月1日，房地产数据分析公司CoreLogic公布的最新数据显示，悉尼一度繁荣的房产市场出现了反转，在2017年11月中，全市范围内的房价中值下跌了0.7%，悉尼房价连续三个月出现下跌趋势。同时，11月的跌幅是2017年出现的最大月度跌幅。

　　在2017年9月至11月的3个月中，悉尼房价下跌了1.3%，这与过去5年来的房产市场的景气景象截然相反，其原因是投资者在银行收紧信贷的背景下陆续撤出市场。目前，一个标准的悉尼房屋需要花费的价格，比9月份时便宜约6000澳元。

　　另外，悉尼也是澳大利亚唯一一个连续3个月出现房价下跌的主要城市，而墨尔本的房产市场则更具有弹性，这也得益于强劲的人口增长，其11月的房价增长了0.5%，布里斯班的房价平均上涨了0.6%。

　　房地产数据分析公司CoreLogic研究部主管劳利斯(Tim Lawless)表示，尽管悉尼房价下跌的速度有所上升，但仍保持着极其温和的水平。其房价下降的主要原因之一，是消费者对独立房屋需求的疲软。许多买家对购买房价更高的独立房屋变得谨慎起来，他们开始选择购买单元型房屋或者公寓。在11月，单元型房屋的价格上涨了0.2%，而独立房屋的价格下跌了1.1%。

　　与此同时，墨尔本的拍卖数量和取消数量同比保持稳定，独立房屋和公寓价格在11月份均有小幅上涨。截至目前，墨尔本房价已上涨逾10%，悉尼则上涨了5%。

　　悉尼房产市场放缓势头增重，11月份价格加速下跌。据行业研究机构CoreLogic数据分析，本月截至目前悉尼房价创出0.7%的跌幅，而此前三个月分别是-0.5%，-0.1%与0%。澳审慎监管局（APRA）自今年初对高风险房贷的打压政策正在收效。

　　全国来看本月房价下跌0.1%，主要受体量庞大的悉尼市场拖累。墨尔本还在上涨，涨幅0.1%，与十月份持平。CoreLogic高级分析师凯默隆·库舍说，住房可负担性较差、出售的房子增多、投资者按揭更难且成本更高，都给市场带来压力。

　　库舍指出，2014年底，监管层打压投资贷时也令悉尼市场放缓，但这次有所不同。先前还有多次降息来刺激房市再度发力上行，但这种情况不会再现了。若非新州政府取消首次置业者印花税负，情况可能更糟糕。“首套房买家激增，多少冲抵了市场放缓势头”。

　　墨尔本房价展现出更大弹性，那里投资者不如悉尼活跃，而房价也更可负担，并且经济基本面强劲，州际移民大增都是利好因素。

中国公寓买家兴趣大转向

　　墨尔本房价长期势头是否会延续下去，还是将步悉尼后尘，终将下落？realestate.com.au的首席经济学家纳里达·科尼丝比十分看好墨尔本。

　　她近期对悉尼人搜索量最高的公寓地点进行分析发现，悉尼内城的Alexandria是最大热门，墨尔本CBD则紧随其后，并且远比悉尼任何其它郊区都受欢迎。

　　事实很简单，悉尼的公寓价格要高于墨尔本或布里斯班。悉尼公寓价格中值现在是73.5万澳元，墨尔本是55万，布里斯班是39.8万。科尼丝指出，大部分的投资者与首套房买家对于价格十分敏感。15万的差价可以决定很多人能否买得起。

　　她也提到，占据公寓需求重要部分的另外一群体——海外买家。“我们对中国买家需求的月度分析显示，有意到墨尔本与布里斯班买房并进行搜索的中国人在持续增长”。值得注意的是，过去12个月中国买家对悉尼公寓需求下降10%之多。

　　在科尼丝看来，海外买家更容易受留学生的诉求影响，他们或希望在悉尼以外的城市居住与学习，可以看到其搜索的郊区多靠近大学。在墨尔本内城的Carlton榜上有名，布里斯班的 St Lucia因靠近昆士兰大学而备受关注。

墨尔本与悉尼 行情虚实之间

　　上周末是今年规模第三大的房产拍卖周，共3400多套房预定参拍，然而悉尼的清拍率跌破了60%，墨尔本也连续第三周不及70%。全国最大的两个市场清拍率大幅低于一年前，应怎么看待这样的行情？

　　CoreLogic专家的建议是，把视线放长。上周墨尔本只录得66.9%的清拍率，但是这与2013到15年同期水平其实相当。一方面在于参考值，2016年当地拍卖市场显得过于强势。

　　另一方面则是拍卖的房屋数量——去年此时上市出售的房产数量属于近年较低的，而今年则是13年以来最高的，供应面波动较大。“考虑到数量大增，其实（墨尔本）清拍率的表现还是相当稳固”。

　　在悉尼，清拍率今年以来一路下行，到上周降到了54.8%，是2012年以来最低水平，是否应当担忧？CoreLogic的判断是这种长时间的下行已十分明显，说明APRA第一轮宏观审慎政策显著影响到了悉尼的住房需求。“如果前一轮政策可作为指南，我们预期未来几周清拍率还会下行”。

　　与墨尔本不同，悉尼的参拍房产数量并没有明显增长，供应并未紧缩而交易水平与价格却在走低，意味着需求因素可能占据主导。CoreLogic的结论是，悉尼房价下行与清拍率下降势头相一致。墨尔本清拍率下行或与拍卖数量大增有关，目前无法判断是否是市场走弱。

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