五年后,澳大利亚房地产市场会成什么样?在澳购房的9条建议请收下!
Realestate.com.au 的首席经济师 Nerida Conisbee 表示,现在房产市场已经见底,很明显,几乎所有的短期预测都是错误的。虽然短期预测具有挑战性,但是长期预测则难度更高,下面她对未来五年澳洲房产市场的预测:
★利率会上升但仍然很低
未来五年利率将会上升,但在我们的有生之年,它们不太可能回到20世纪80年代的两位数。
造成这种情况的原因有很多 - 通过退休金强制储蓄,人口老龄化以及持有大部分财富的人数减少只是其中的一部分。所以,尽可能地进行额外的还款。
★房价将再次飙升
看起来我们现在处于市场底部,价格开始上涨。
然而,由于投资者需要一段时间才能回归市场,以及银行仍然保持谨慎。需要一些时间才能恢复超过10%的价格增长。
开发已经大幅放缓,未来五年内新房的开发将大大减少,最终将推动价格增长。
★澳洲房产仍然是最负担不起的
澳洲是世界上可负担性最差的国家之一,澳洲首府城市与世界其它城市的负担能力差距仍然很大,而且澳洲房价也没有什么在五年内大幅下跌的可能。
★亚洲买家不太可能恢复到之前的程度
我们可以从FIRB(外国投资审查委员会)的数据中看到,去年澳洲境外购买房产的人数大幅下降。而今年,我们看到来自中国的买家在realestate.com.au上继续有所下降。
事实上,这是我们见过的最低水平。在现阶段,不太可能恢复到之前的程度。
★来自英国,美国和中国香港的移民有所提高
现在我们看到来自英国,美国和中国香港的搜索活动越来越多。
这三个地区目前的政治和经济不稳定程度都很高,毫无疑问,澳洲相对稳定的经济对这些地区的许多人来说都很有吸引力。
来自一个地区的搜索增加会带来更多来自该地的移民吗?我们之前已经见证了中国和印度从搜索数量转移到移民数量,虽然这些国家可能继续主导移民水平,但是我们可能会看到来自英国,美国和中国香港的移民数量上升。
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如何在澳洲房产市场买到自己最满意的房子?这里有很多细节和经验之处不能忘记!
1)目标是什么?
保持清醒,考虑清楚您在某一个时间段需要实现什么目标。置业之前,应该先决定你的收入目标。这是自住还是投资?若是投资,便预估要购买地区以后的租金回报率大概是多少。
2)预算多少?
制定详细的预算计划,可以借贷多少,借贷的利率是多少,其他成本包括:翻新、维修和维护成本以及预算的管理、保险和利率成本,然后计算组织收入。
3)做市场调查
尽可能的熟知澳大利亚房产的价格走向。尽量在有新的基础设施规划的地区投资(基础设施使该地区更加便利)。不要选择地段不好的住宅。
4)雇用专业人士进行投资
会计师和金融顾问可以帮助纳税并建立资产框架。比如,以谁的名义购买房产?期望的预算和现金流动是多少?与房产销售经理详细商讨适合自己的区域以及预算有什么房产。通过律师进行房产移交及有需要时进行房产规划事项。
5)税务建议
不要依赖不是来自专业人士提供的税务建议。如果您倾向于使用出租物业的贬值地税来抵消个人应纳税款,那么您需要听取律师或会计师的建议。
作为一名外国投资者,您也可享受优惠税收政策。这些税收方面的收益可以完全逐项算出,因为这些是根据您的收入及税务等级而定。通过澳洲房产投资,您可申报应纳税收入,并运用您投资所产生的支出来有效减少您的纳税义务。所谓"Negativegearing"。
例如,如果您贷款置业,则所有的费用和您因贷款所付的利息均可用来抵税,或如果您在澳大利亚工作,投资房产所累计的抵税额度可用来冲减您的个人所得税。
6)管理
7)租金收益
最近,由于空置率低达1%,出租市场强劲,澳大利亚房产变成一项有吸引力的投资选项。在如此之低的空置率的情况下,投资者会收到5-8%的相当大的租金收益。这些收益是对房产投资者的一笔巨额收益,也最大程度降低了您的现金支出。
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8)澳大利亚房产所有权
澳大利亚是一个资本主义国家,私有制是经济基础。法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权(国内所谓使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这时的使用权就是租赁权)。那么这到底意味着什么?
实质上“永久产权”指的是您可以永远享有该土地的所有权。租赁权,您只能在一定期限内拥有土地---在中国,目前这一期限是70年。永久产权更优越,并能卖出高价。
9)贷款偿还和交房
在澳洲买房时,银行还款在交房后(工程竣工时)才开始(这条本来是极为正常的,但是在国内,房子还在盖,就让购房者交付所有的房款,实在是说不过去)。这对您很有好处,特别是购买期房,因为一般在交房前有1到2年的时间。这就使您有更多的时间来准备将来的房款偿还问题。当然您也可以有充足的时间去筹备贷款事宜。
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