瑞银:澳洲房价被判"死刑" 连涨55年的大牛市已终结 人口增速远超预期
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摘要:十月,澳洲房价环比增速降至零。瑞银称,在监管趋严、融资环境收紧的影响下,澳洲房地产市场的冷却可能比想象中来得更快。
牛了55年之后,澳洲房地产市场似乎真的开始降温了。
十月,澳洲住宅价格环比增速降至零。瑞银认为,澳洲房地产市场冷却的速度可能比其预期的更快。
也就是说,澳洲房地产牛市可能已经“正式”结束了。
澳洲住宅价格环比增速降至零
全球房地产数据公司CoreLogic最新月度报告显示,10月澳洲住宅价格环比增速降至0.0%,为3月16日以来最低,前值为0.2%;同比增速大幅回落至6.6%,为2016年以来最低。
瑞银在11月1日的报告中称,澳洲房产持续了55年的牛市已经“正式”(officially)结束。
此前UBS预期,至2017年底,澳洲房价同比增速将温和回落至7%,2018年将继续下滑至0-3%。
但过去5个月住宅价格环比增速十分低迷,瑞银指出,这表明房地产市场冷却可能比想象中来得更快,2017年末房价同比增速可能在5%左右,而不是其此前预期的7%。
瑞银同时指出,房价增速放缓与房贷增速放缓的趋势是一致的:
2017年三季度,房贷同比增速放缓至5.5%。这显示融资环境日渐趋紧,我们预期这将通过家庭财富效应的消退对消费增速产生影响,令澳洲联储保持按兵不动直至2018年下半年。
事实上,这并不是瑞银首次“预言”澳洲房产牛市可能终结。
在10月下旬的一份报告中,瑞银分析认为,随着澳联储加息的临近,澳大利亚的房产大牛市可能终结。虽然房价崩盘的可能性不大,但是这样的“软着陆”也可能会让澳大利亚房价陷入多年停滞状态。
一方面房价增速缓慢,另一方面由于收入增加也比较慢,澳大利亚的房产财富效应会持续缩水。
澳洲监管措施渐显成效?
房价过快上涨已经引起了澳洲监管部门的担忧。
今年三月,澳大利亚审慎监管局(APRA)出台新规,要求银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%,并将投资性房贷控制在10%以下。
APRA指出,40%的纯利息贷款比重无论是从历史来看,还是在国际上比较,都“太高”。
金融博客Zerohedge今日指出,澳洲信贷标准收紧和“阻止”海外买家(尤其是中国买家)的措施已经开始生效。
澳大利亚人口正在以惊人的速度增长,当前的增长速度要比预期提前了30多年。澳大利亚出乎意料的人口增长速度由多个因素引起,诸如持续上升的生育率、不断延长的预期寿命,以及大规模的移民涌入。
早在1998年,当时澳大利亚人口仅为1850万人,那时澳大利亚统计局(ABS)曾预计,澳人口将在2051年增长至2490万人。但事实上,澳大利亚人口很有希望在明年中就达到这一水平,比预期提前了30多年。
多因素致人口增速快于预期
报道称,据澳统计局近年来公布的一系列人口数据,澳大利亚人口增长速度要比预期快1.5倍,而且按照当前的增长速度,到本世纪中叶,澳人口将增长至3800万人。
而澳大利亚出乎意料的人口增长速度由多个因素引起,诸如持续上升的生育率、不断延长的预期寿命,以及大规模的移民涌入。
澳大利亚生育率一度自每名女子生育1.7个孩子的比率,上升至每名女子生育2个孩子,虽然目前澳大利亚生育率又回到了1:1.81的比率,但依然高于上世纪末的生育率水平。
此外,据此前预期,澳大利亚男性与女性的平均预期寿命,将在2051年达到82岁和86岁,但现在澳男性与女性的平均预期寿命,已经延长至81岁和85岁,较预期提前了几十年。
在移民方面,澳大利亚统计局曾预计净移民人数,将介于7万人至9万人区间,但实际上,仅在过去12个月内,净移民人数已达到23.19万人。
州际移民助力昆州人口增长
澳统计局20年前曾预计,维州将成为澳大利亚第二大的州,这一预测已经实现,而且墨尔本还有望很快取代悉尼成为澳大利亚最大城市。
知名社会问题研究员麦克林登(Mark McCrindle)表示,过去多年来,州际移民的涌入推动昆州人口实现大幅增长。
澳大利亚统计局曾预计,昆州人口将在2051年达到590万人,但按照当前的人口增长速度,昆州人口有望在明年中突破500万人,预期的590万人目标有望提前21年实现。
事实上,昆州人口增长速度领先于澳大利亚很多个州,且在首府城市之外还有很多人口增速较快的地区。麦克林登说:“在澳大利亚人口增长最快城市前30名中,仅昆州一个州就占了11席,而新州和维州分别占5席与6席。”
人口无序增长恐致发展受阻
麦克林登还指出,持续数十年的高速人口增长刺激了社会需求,从而推动澳大利亚经济实现持续增长。然而,如果缺乏合理规划,澳大利亚人口可能给经济增长和社会生活,带来一系列障碍,如基础设施不足与道路拥堵加剧,医疗服务和养老系统都可能面临压力。
据澳大利亚人口研究所(Australian Population Research Institute)10月进行的全国调查发现,74%的受访者认为澳大利亚不再需要更多人口,同时54%的受访者希望削减移民数量,还有55%的受访者认同“澳大利亚面临文化与个性丧失的风险”。
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