瑞银：澳洲房价被判"死刑" 连涨55年的大牛市已终结 人口增速远超预期

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摘要：十月，澳洲房价环比增速降至零。瑞银称，在监管趋严、融资环境收紧的影响下，澳洲房地产市场的冷却可能比想象中来得更快。

牛了55年之后，澳洲房地产市场似乎真的开始降温了。

十月，澳洲住宅价格环比增速降至零。瑞银认为，澳洲房地产市场冷却的速度可能比其预期的更快。

也就是说，澳洲房地产牛市可能已经“正式”结束了。

澳洲住宅价格环比增速降至零

全球房地产数据公司CoreLogic最新月度报告显示，10月澳洲住宅价格环比增速降至0.0%，为3月16日以来最低，前值为0.2%；同比增速大幅回落至6.6%，为2016年以来最低。

瑞银在11月1日的报告中称，澳洲房产持续了55年的牛市已经“正式”（officially）结束。

此前UBS预期，至2017年底，澳洲房价同比增速将温和回落至7%，2018年将继续下滑至0-3%。

但过去5个月住宅价格环比增速十分低迷，瑞银指出，这表明房地产市场冷却可能比想象中来得更快，2017年末房价同比增速可能在5%左右，而不是其此前预期的7%。

瑞银同时指出，房价增速放缓与房贷增速放缓的趋势是一致的：

2017年三季度，房贷同比增速放缓至5.5%。这显示融资环境日渐趋紧，我们预期这将通过家庭财富效应的消退对消费增速产生影响，令澳洲联储保持按兵不动直至2018年下半年。

事实上，这并不是瑞银首次“预言”澳洲房产牛市可能终结。

在10月下旬的一份报告中，瑞银分析认为，随着澳联储加息的临近，澳大利亚的房产大牛市可能终结。虽然房价崩盘的可能性不大，但是这样的“软着陆”也可能会让澳大利亚房价陷入多年停滞状态。

一方面房价增速缓慢，另一方面由于收入增加也比较慢，澳大利亚的房产财富效应会持续缩水。

澳洲监管措施渐显成效？

房价过快上涨已经引起了澳洲监管部门的担忧。

今年三月，澳大利亚审慎监管局(APRA)出台新规，要求银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%，并将投资性房贷控制在10%以下。

APRA指出，40%的纯利息贷款比重无论是从历史来看，还是在国际上比较，都“太高”。

金融博客Zerohedge今日指出，澳洲信贷标准收紧和“阻止”海外买家（尤其是中国买家）的措施已经开始生效。

澳大利亚人口正在以惊人的速度增长，当前的增长速度要比预期提前了30多年。澳大利亚出乎意料的人口增长速度由多个因素引起，诸如持续上升的生育率、不断延长的预期寿命，以及大规模的移民涌入。

早在1998年，当时澳大利亚人口仅为1850万人，那时澳大利亚统计局(ABS)曾预计，澳人口将在2051年增长至2490万人。但事实上，澳大利亚人口很有希望在明年中就达到这一水平，比预期提前了30多年。

多因素致人口增速快于预期

报道称，据澳统计局近年来公布的一系列人口数据，澳大利亚人口增长速度要比预期快1.5倍，而且按照当前的增长速度，到本世纪中叶，澳人口将增长至3800万人。

而澳大利亚出乎意料的人口增长速度由多个因素引起，诸如持续上升的生育率、不断延长的预期寿命，以及大规模的移民涌入。

澳大利亚生育率一度自每名女子生育1.7个孩子的比率，上升至每名女子生育2个孩子，虽然目前澳大利亚生育率又回到了1:1.81的比率，但依然高于上世纪末的生育率水平。

此外，据此前预期，澳大利亚男性与女性的平均预期寿命，将在2051年达到82岁和86岁，但现在澳男性与女性的平均预期寿命，已经延长至81岁和85岁，较预期提前了几十年。

在移民方面，澳大利亚统计局曾预计净移民人数，将介于7万人至9万人区间，但实际上，仅在过去12个月内，净移民人数已达到23.19万人。

州际移民助力昆州人口增长

澳统计局20年前曾预计，维州将成为澳大利亚第二大的州，这一预测已经实现，而且墨尔本还有望很快取代悉尼成为澳大利亚最大城市。

知名社会问题研究员麦克林登(Mark McCrindle)表示，过去多年来，州际移民的涌入推动昆州人口实现大幅增长。

澳大利亚统计局曾预计，昆州人口将在2051年达到590万人，但按照当前的人口增长速度，昆州人口有望在明年中突破500万人，预期的590万人目标有望提前21年实现。

事实上，昆州人口增长速度领先于澳大利亚很多个州，且在首府城市之外还有很多人口增速较快的地区。麦克林登说：“在澳大利亚人口增长最快城市前30名中，仅昆州一个州就占了11席，而新州和维州分别占5席与6席。”

人口无序增长恐致发展受阻

麦克林登还指出，持续数十年的高速人口增长刺激了社会需求，从而推动澳大利亚经济实现持续增长。然而，如果缺乏合理规划，澳大利亚人口可能给经济增长和社会生活，带来一系列障碍，如基础设施不足与道路拥堵加剧，医疗服务和养老系统都可能面临压力。

据澳大利亚人口研究所(Australian Population Research Institute)10月进行的全国调查发现，74%的受访者认为澳大利亚不再需要更多人口，同时54%的受访者希望削减移民数量，还有55%的受访者认同“澳大利亚面临文化与个性丧失的风险”。

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