70%的人认为悉尼已经“人满为患”！持续人口激增，房价走高，这还是你眼中的土澳吗？

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数据显示，2/3的悉尼人认为，目前悉尼已经“人满为患”，他们希望政府能够削减移民数量，同时让数百万移民的家安置在悉尼城外。对此澳洲地产协会新州负责人称：“应该多为子孙后代考虑。”

（图片来源：网络）

据《悉尼晨锋报》报道，数据显示，到2036年，悉尼人口将激增174万，需要至少72.5万套住房安置他们。政府计划在未使用土地开发公寓来应对人口激增，但遭到当地居民的一致反对。

“澳洲的独立屋的平均规模是全球最高的，不难看出，这也是导致悉尼房价可负担性在全球最低的排行榜中赫然在列的原因之一。”他还称：“那些2/3说悉尼已满的人中，可能就是拥有郊区房屋的人，而那些支持悉尼内城进一步开发的人，才是那些希望买到相对便宜房产的人。”

在悉尼很多地区，甚至出现连续三季度无销售亏损，包括Waverley、Ashfield、Burwood、Hunters Hill和Kogarah。亏损率较高的地区则是Wollondilly (5.9%), Hurstville (5.7%) 及Hawkesbury (4.8%)。

低失业率加上人口增长率高，悉尼房地产市场更有可能经历一个持续的高峰，而不是彻底崩溃。

那么，房价时高时低，是为何呢？

2011年2月，热带气旋席卷了昆州北部，使当地的香蕉供应枯竭，香蕉的价格一夜之间上涨了10倍。这里体现的是经济学101现象，供求的变化自然会对价格产生影响。任何产品或服务的价格都是供需决定的，当供不应求时，价格就会上涨。房地产也无异。

如果我们可以估量某个suburb房产的供求情况，我们可以自信地预测那里房价上涨的情况。如果我们可以测算出每个suburb的指标，那么就可以确定我们该把钱投在哪里。如果我们能“解锁”衡量供求关系的技能，那么就能解决投资的困惑。

但是，要怎么衡量呢？

有八个关键指标，价格涨幅与需求超过供应水平有明显的相关性。将这八个变量组合在一起，并找到所有指标指向的suburb，这会有助于您准确地确定应该考虑购买的位置。

那么衡量标准是什么呢？

1.拍卖清盘率高

当拍卖出价激烈的时候，房产通常都会售空。当只有几个谨慎的买家时，房产就会被“passed in”。拍卖清盘率是房产的售出比，显然，如果需求超过供应，拍卖清仓率会很高。

您可以从以下网站获取拍卖结果：

https://www.realestate.com.au/auction-results/

https://www.domain.com.au/auction-results/

https://www.allhomes.com.au/auction-results/

2.短暂的销售时间

当有很多潜在买家时，房产不会一直显示“在售”状态。有一个指标称为“在售天数”，是卖家寻找买家的天数。访问你最喜欢的房产网站，并随时关注上面房产的出售状态，如果你记录了日期，你可以计算出“在售天数”。任何不到60天出售的房产都是不错的，2017年8月澳洲平均水平约90天。

3.低折扣

折扣是房产原价和最终价格的差额，通常以百分比表示。折扣越小越好，说明由于需求强烈，卖家不必为了讨好买家而降价。注意房产网站，记录房产的原始价格，一旦从“在售”页面消失，就转到“已售”页面查看它的最终价格。可能需要几个月的时间，但是你可以自己计算折扣，低于5%的就是很好的。

4.存量短缺

需求是衡量的一方面，我们还要看供应。目前出售的房产数量反映出它的供应量。有的suburbs非常大，即使供应短缺，也有几十个房产在售，而有的suburbs就很小，所以要对比不同的suburbs计算存量。你可以从澳大利亚统计局（ABS）得到每个suburbs的房产数量，存量有1%的suburbs就可以了，因为存量小于1%的才属于供应紧张。