每日房地产简报 | 起风了！澳大利亚楼市复苏速度快 房价或将再迎来上涨

新加坡服务式公寓巨头雅诗阁有限公司（Ascott Limited）达成了一项2.02亿澳元的交易，用于购买北悉尼第一高楼内一处拥有252间客房的酒店。据了解，雅诗阁获得了中东主权财富基金、卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）的资金支持，买下了位于沃克街86-88号Billbergia 48层混合用途塔楼的酒店。这家酒店位于21层以下，总计16层，建筑面积为10,000平方米，内有252套酒店客房，餐厅、屋顶酒吧、会议室、商务中心、行政酒廊、健身中心、和旅行设施。该酒店的侧翼是Winten 集团耗资10亿澳元的Denison 大街1号大楼和Dexus耗资6亿澳元的34层100 Mount Street塔楼。该项目位于重要公共交通的中心，包括火车站和渡轮码头，以及新的维多利亚十字地铁站，后者预计将于2024年开放。

经济学家警告称，继今年8月份澳洲房价再次录得上涨过后，另一场房价暴涨的所有条件已经具备。与此同时，市场观察人士对家庭负债高杠杆率的问题感到不安。CoreLogic提供的数据显示，继6月和7月增长温和之后，8月悉尼的房价增长了1.6％，墨尔本的房价增长了1.4％。过去四个月中，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了约3.2％和3.4％。在今年第三季度的调研中，经济学家对大选、降息、信贷放松后的房价回升速度感到震惊。澳新银行（ANZ）首席经济学家David Plank说道：“住房部门的转变比我们几个月前的预期更为剧烈。拍卖清算率、住房价格和住房贷款都超出了我们的预期。”麦格理（Macquarie）高级经济学家Justin Fabo预计房价“将强劲上涨”，尤其是悉尼和墨尔本的住房价格。瑞银（UBS）则预计未来12个月房价将同比增长5％至10％。西太银行（Westpac）预计，到2020年底，悉尼和墨尔本的房价将从2019年5月的低点上涨约12％。

尽管有证据表明澳储行（RBA）的多次降息已经推动悉尼和墨尔本两地房价以超过通胀率八倍的速度上涨，但是澳储行仍有望进一步降低官方利率至1%以下。目前，所有主要商业银行的经济学家都认为，澳储行将在10月1日（周二）的利率决议会议上宣布削减利率至0.75%。此举也是澳储行年内继6月和7月降息之后的第三次降息。如果银行全额转嫁25个基点的降息，以一笔40万澳币，为期30年的抵押贷款的贷款为例，月供可节省55澳元。不少分析师也担心，澳储行的进一步降息可能会再次助涨地产市场，对就业市场的刺激有限。澳洲权威房产研究机构coreLogic的短期房价衡量指标也反应了这一点。数据显示，在9月的前四周中，悉尼的房价上涨了1.6%，而墨尔本的房价则上涨了1.8%。截至9月的三个月内，悉尼和墨尔本的住房价格则上涨了近3.5％，年度涨幅则超过了13.5％，相比之下，截至9月的一年内，通胀率则仅上升了1.6％。

伴随超大型交易持续推动空置率下降，布里斯班写字楼市场收益率持续走强。根据莱坊（Knight Frank）的最新研究，经济环境的改善导致布里斯班空置率降至11.9％，不仅低于一年前的14.6％，并创七年以来的最低水平。对于布里斯班中央商务区（CBD）写字楼市场而言，当地已经连续三次六个月呈现净吸收局面。未来十年布里斯班大型基础设施项目投资超过120亿澳币，为当地经济增长提供了支持。布里斯班CBD地区租赁市场处于强劲复苏阶段，租赁询盘积极，且净吸收率高于趋势。有效租金持续增长，截至2019年7月，当地主要和次级租户有效租金分别同比增长1.2％和5.6％。当地写字楼市场的投资额也录得新高，截至9月份的一年中，投资额为28.6亿澳元，比去年同期高出约10亿澳元。

据澳洲财经报道问卷调查统计，多名经济学家认为目前房价已经再次开始升温，并警告目前过高的家庭负债水平可能恶化。此前澳洲房产触顶下滑，引起各界对全国地产泡沫破裂的担忧。但是随着今年自由党大选获胜，央行（RBA）连续于6月及7月降息，再加上宏观利好政策等外界因素，澳洲房地产已经明显开始回温。对此，澳纽银行首席经济分析师大卫普兰克斯（David Planks）表示：澳洲地产回温的速度超过预期，包括拍卖清仓率、出售价格以及贷款数据在内的各项指标皆超过了ANZ的预期。普兰克斯先生同时还认为过快升温的房价与目前较为宽松的政策可能会引起相关机构的重视，甚至可能会出现政策上的再调整。