『知识贴』澳大利亚买房：当你无力成交楼花时，会发生什么事？

愤怒菜鸟 （第63期）

违反了与开发商签署

的房产合同。

买方在违约情况下

所需要了解的相关法律常识。

『成交通知书 Notice to Complete』

当第一次买方没有按时成交，

开发商发放成交通知书

Notice to Complete。

要求买方在14天之内成交，

否则买方违约，

开发商可发放终止通知书.

『终止通知书 Notice of Termination』

当开发商给买方发放了

终止通知书，

 开发商可没收买方定金，

结束合同，收回房产，

并追诉买方违约的法律责任。 

当买方收到开发商的终止通知书, 

就意味着合同结束，

开发商有权开始法律行动。 

如果买方没有收到终止通知书, 

意味着合同还没有结束，

开发商还在等待买方去成交，

买方也可以随时成交。

『开发商计算损失的时间点』

以一个70万澳元的楼花为例，

买方已交7万首付。

如果买方违约后，

开发商把该房产

以63万元以上的价格卖出，

开发商收回70万或更多。 

虽然买房违约，

但没有给开发商造成损失，

开发商则失去起诉的基础。

即使开发商收回80万或更多，

因为10%的首付是违约金，

所以也不可能退回给买家。

如果最终开发商以50万元的价格

卖给新买家，

加上从旧买家得到的7万澳元。

开发商总共得到57万澳元，

则总共损失13万元。

开发商可起诉买家因违约

所造成的13万元的损失。

『开发商必须按照市场价格来卖』

如果开发商有意起诉买方，

开发商必须按照市场价格去卖。 

当时的市场价格由当时的市场来决定，

可做房产价格评估。

而且，开发商必须做出

合理的销售努力

才能出售该房产，如做广告。 

如果开发商按照低于

当时的市场价格来卖，

开发商需要承担贱卖的差价。

『主动承认违约或等待违约通知』

那么当买方确实无力成交，

是否要主动通知开发商成交不了的事实，

把开发商计算受损金额的时间确定下来，

还是等待开发商下终止通知书并以

那个时间来计算受损金额，

这由买方根据市场情况来定。

如果买方主动通知开发商

成交不了的事实，承认违约，

开发商需要立刻发终止通知书。

之后，开发商需要及时把

房产放到市场上去卖，

以减少损失。

同时开发商可以起诉买方

违约所造成的损失，

并限制于在

发放终止通知书的时刻来计算损失

如果买方等待

开发商下终止通知书。

而开发商

迟迟不下终止通知书，

说明开发商想把

计算损失的时间点延后，

并同时寻找新的买家。

一旦找到合适的新买家，

就会立刻发终止通知书，

并在发终止

通知书的时刻计算损失。

『你的决定』

如果你认为在违约时该房产

的价格在合同的价格的90%

以上且有上涨趋势.

则需要立刻通知开发商违约事实，

把责任推给开发商去及时

销售出该房产以

最大化地减少损失。

如果你认为在

违约时该房产的价格

在合同的价格的90%以下，

且没有继续下降的趋势。

你可考虑等待

开发商来发放终止通知书，

用将来的一个时间点

来计算开发商的损失。

如果房价上涨，

你的责任则被减少或消除。

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