18年前$20万的房产，如今卖到$700万！澳洲房产如日中天，买房却越来越难！

根据McCrindle数据表格，不难得出在过去20年里，在人口排名前三的城市——悉尼、墨尔本和布里斯班，房屋平均价格均以成倍的幅度分别从$233,250、$142,000、$150,000增长到如今的$1,190,390、$943,100、$553,790，其中墨尔本的增幅最大，达到6.6倍。

目前，在澳洲，房屋购置越来越多，房价也逐渐上涨，但买房的人不减反增，也造成房屋购置的压力越来越大。想要购置房产必然需要借贷，但根据惠誉评级（Fitch Ratings），已有抵押贷款的普通夫妇的借款能力将会被从45万澳币下调至约235,000澳币，这也就意味着一旦借贷折的生活费用变高，或者银行等借贷方的利息变高，或者两种情况都有，一般家庭的借贷数额将会被缩减一半。

在这种情况下，官方分析将会有更严格的贷款标准，要求借贷方在提供贷款时承担更高的利率和生活成本。这表明，借贷方将会对自己借贷出去的贷款更加严苛和把关，而这有可能抑制了某些借贷者想通过“水涨船高”而得到贷款的想法，从而保证了借贷市场的平衡。

这个贷款缩减的举措遵循了澳大利亚证券和投资委员会（Australian Securities and Investment Commission）宣布的监督贷款人和经纪人的规定，它鼓励借了贷者选择“只还利息不还本金”（interest-only）贷款，但同时也会造成低估了借贷者的经济条件从而帮助他们获得更多借款的结果。

来自惠誉评级（Fitch Ratings）的大卫卡罗尔（David Carrol）说：借贷者是根据要偿还的本金和利息，以及贷款利息率的是否在自己可承受的范围内（贷款的利率非固定，所以一般会设立一个缓冲范围）来决定是否认购贷款。然而，借贷者通常都是选择根据较低的实际利率偿还债务，而随着利率上涨，这必将增加整体家庭支出的费用，可能会导致借贷者拖欠还款。但卡罗尔先生说，目前没有证据显示借贷系统存在这方面的压力。

但是，一些分析人士认为，低估收入和低估生活费用在抵押贷款市场中普遍存在，经纪人和银行直说想帮助借贷者获得他们需要的贷款。

而在瑞银十月份发表的研究报告发现，28%的贷款申请，或者说1,228名澳大利亚借款者的申请中有344份 含有“实质不准确”的资料，在这些提供虚假信息的人中，有14%的借贷者夸大了他们的收入，而26%的借贷者低估了他们的生活费用。当这些更精确的数据事实披露出来后，ASIC官员劝阻借贷方继续使用简单的生活费用指数，有些人建议借贷方应根据纳税申报书而不是最近的工资单进行信贷，以能更为准确地进行收入评估。

澳大利亚审慎监管（Australian prudential regulators）机构在上周星期五告诉银行，他们会将“只还利息不还本金”（interest-only）贷款从原来占所有贷款的40%限制到所有新贷款的30%以内。这将密切监测借贷方的借贷者的贷款流向。

而大卫卡罗尔（David Carrol）也表示，监管机构已经推动借贷方在计算借贷者生活费用时，在 “家庭支出指数”（Household Expenditure Measure）得出的生活费用和借贷者在其申请中所上报的生活费用中选择较高的作为借贷者的生活费用。

惠誉评级与其他信用评级机构一样，也担心家庭负担不断上涨。Ream Investment House的Andrew Papageorgiou表示：“公平地说，家庭支出费用被普遍低估，40％的借贷者选择“只还利息不还本金”（interest-only）贷款方式来贷款就是一个例子。”

“家庭支出指数”（Household Expenditure Measure）是以基本生活必需品的花费额的中位数来计算的，但也考虑到饮酒，外出就餐和托儿服务。虽然该指标比亨德森贫困指数（Henderson Poverty Index）更为谨慎，但监管机构表示，真实费用的估算仍旧过于简单化。但是，昆士兰银行首席执行官乔恩·萨顿（Jon Sutton）表示， 以“家庭支出指数”（Household Expenditure Measure）为基准的估算借贷者的借贷能力已经被银行采用，“监管机构对贷款是否符合要求进行了非常严格的监管，而我们借贷方也一直在百分之百核实借贷者的贷款和还款能力。”

房产不仅是安生立命之所，现如今更是投资手段的一种。澳洲房产市场的”一路飙红“是有目共睹，人人都蜂拥而入，势必会造成一些秩序的紊乱。但如今，政府和各种相关法制以及金融机构都开始追求恢复市场的正常运行，虽然会造成一定购买困难，但也是一个市场趋于稳定成熟的信号。在澳洲投资购房，利益与风险并存，在享受房产升值的红利时，也不可掉以轻心。

编辑：Joanna

导编：Lisa