六大指标看悉尼未来房价走势，增速或放缓在即
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近几个月，悉尼房价增速放缓的迹象开始凸显。但是，实际上悉尼房产市场在将近一年前就开始出现降温的迹象。
下文所阐述的6大指标可以用来衡量房市降温的速度，以及房价的未来走势。
其中，前4大指标均表明房价增速放缓在即。但是鉴于利率仍处于较低水平，就业持续获得改善，很多人都认为悉尼房价仍具有很好的弹性。
1
拍卖清空率
根据Domain提供的数据，自本财年年初，悉尼独栋屋平均拍卖清空率约为62%，较去年同期的72.9%大幅下滑。公寓平均拍卖清空率约为66%，较去年同期的74.2%下滑明显。
就上周拍卖数据来看，悉尼外环郊区录得不到50%的拍卖清空率。同时，悉尼整体拍卖清空率不到70%。就上上周而言，即春季房产销售旺季的首周，悉尼录得73%的拍卖清空率。尽管该数据表现尚属不错，但是与去年89.2%的峰值相比逊色不少。
拍卖清空率是衡量房产买卖双方交易意愿的主要指标。
2
价格差距
衡量市场需求的一个很好的指标是拍卖时独栋屋/公寓的最终成交价和拍卖底价之间的价差。正价差越小，需求则越疲软。
目前，两者之间的价差仍然较大。例如，Wollstonecraft的一处独栋屋成交价为568万澳元，较底价高出58万澳元。此外Pymble 大街33号的一座6居室豪宅，成交价为570万，较底价高出20万。由此可见，价差仍非常明显。此外，没有迹象表明中介方故意低报底价的行为。
但是，这种价差仍可以理解为“火热之后的余温”。衡量价差指标灵敏性的一个重要方法是区分拍卖前成交价和拍卖中成交价。如果房产是在拍卖前成交的，那么该指标就已失灵。因为这表明中介认为需求不旺盛，拍卖时不太可能获得很高的报价。
那么，有多少独栋屋和公寓房是在拍卖前成交的呢？答案是很多。
Domain提供的数据表明，两周前悉尼房产拍卖前成交量激增33%。约145套房产在拍卖前成交，较前值109套明显增加。上周，悉尼房产拍卖前成交量再次达到148套。
3
上市量和出售速度
首先，房屋上市量是地产中介的生命线。当上市量下滑11%，地产中介的收益将遭受打击。
与此同时，如果上市量出现明显上升，则通常表明市场供应增加。如果供应增速超过需求增速，那么房价就会相应表现疲软。
SQM提供的数据表明，8月份悉尼住房上市量环比增长5%，待出售房屋总量为27,614套，较去年同期增加12.4%。
衡量住房需求旺盛与否的一个重要指标是房屋的出售速度。目前，悉尼独栋屋的平均出售天数为52天，较去年同期的58天所有缩短。与此相反，公寓房的出售天数为61天，较去年同期的56天出现延长。
4
买家类型
投资者表现积极时，悉尼房市往往非常火爆；当投资者开始离场时，你应该知道房市开始要降温了。
澳大利亚统计局（ABS）8月份的住房贷款数据表明，房贷借款人中投资者所占比例正逐步减少。
目前来看，这种转变虽小但却发出了明确的信号。住房贷款总额中投资型房贷占比36.53%，较年初的40.29%和去年同期的37.8%均出现下滑。
房贷公司AFG（占有10%澳大利亚房贷市场份额）公布的数据表明，其投资型住房贷款占比仅为31%，较今年平均水平37%出现下滑。
5
利率
购房资金、或取得贷款并具备偿债能力是支持房价上涨的关键要素。
CoreLogic提供的数据显示，利率上涨2%，超过半数的澳大利亚人将面临偿贷压力。
尽管目前四大行均先后上调了标准可变利率，但是大家普遍的共识是现有低利率水平仍将保持较长一段时间，以确保借款人的偿贷能力能够持续。若利率快速上调，部分借款人因无法承担偿贷能力而选择抛售房产的话，房价势必会出现下跌。
6
就业
目前，澳大利亚的就业数据持续向好。
澳大利亚统计局（ABS）公布的数据表明，8月份新州就业人数为387.4万人，较7月份的386.1万人和去年同期的380万人均出现增长。
经济学家们指出，就业人数的持续改善很大程度上归因于澳大利亚基建盛宴的兴起。其中，悉尼占比尤为突出。
整体而言，澳大利亚就业数据在过去6个月内持续改善，为17年以来的最好水平。这也是为什么穆迪发布“30天房贷拖欠率排名表”后，并未引起过分担忧的主要原因。
本文信息来源：澳洲金融评论报
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