澳洲几位专家谈房价：或在2020年中期达到历史新高？

罗杰·蒙哥马利（Roger Montgomery），澳洲蒙哥马利基金Montgomery Fund的创始人兼首席投资官，认为2019年5月联邦大选时是澳洲房价的低谷，过去三个月房价开始反弹，房价上涨虽然不会很剧烈，但应当还会持续。

蒙哥马利首先分析美国国债走势对澳洲房价的影响。

美国国债和各种资产的价格走势相反，国债利率越高对股市和房市下行的影响越大。

这是因为商业银行是美国国债的主要买家，商业银行买国债，主要是为了拿到更多的钱来放贷。当国债收益率上升时，商业银行拿到钱的成本就上升了，商业银行必须提高放贷的利率才能盈利。房贷利率上升、对买房的需求起抑制作用，房价自然上升缓慢或下降。

美国10年期国债在各种债券当中的信用等级最高，因为美国政府可以通过提高税收和印钱来还债。美国十年期国债走势是各种资本品价格包括股票和房价的晴雨表，是各国央行制定货币政策的重要参考指标。

美国10年期国债利率在2018年10月为3.26％; 今年8月降至1.44％，目前为接近2％的水平。美国国债利率维持在低水平，意味市场上不缺货币。

澳洲储备银行和美国国债同步，最近连续三次降息，同时澳洲当局放宽了对房贷的限制。这些刺激措施推动房贷发放量连续四个月增长，九月份增加了1.3％，刺激了澳洲房地产市场的需求。

澳洲经济总的态势包括就业率，工资增长，通货膨胀和利率在短期里不会发生重大变化。这样房源供给对房价的影响就格外值得关注。

综合对房产的需求和供给，和过去三个月来房价的走势，蒙哥马利认为房价可能在2020年中期达到历史新高。

但澳大利亚人报的金融专栏作家詹姆斯·基比（JAMES KIRBY）没有那么乐观。

基比指出，有一个房地产市场上必须关注的数据，也可以说是当前房地产市场上最可怕的数据之一，很少有人提及。这个数据并非来自房地产开发商发布的房价复苏报告，而是来自位于瑞士的国际清算银行，既所谓“银行的银行”。

这个数字就是澳洲家庭收入和还贷的比率，目前澳大利亚家庭还贷的平均比列过高，几乎是美国，欧洲和日本等发达经济体家庭还贷比例的两倍。

根据澳洲国民银行（NAB）团队的评估，当前澳洲家庭收入还贷比接近2008年时的最高峰值。2008年全球金融危机时，澳大利亚家庭平均还贷比率为17.5，既收入100澳元，17.5澳元要还贷。11年后的今天，这一数字已回升至15.6，而世界平均比率为7.8。

不过与2008年相比，当时的储备银行现金利率是7.25％，现在是0.75％，几乎是当时的十分之一。所以有观点认为低利率和放宽房贷可以支持房价上升，人们甚至可以提前还贷。

但基比强调说破纪录的澳洲家庭的债务总量已经敲响了警钟。澳洲工资增长疲软，加上高企的房价会限制房贷的进一步增长。

基比认为当前澳洲房地产市场的形势很特殊：尽管贷款利率是1950年代以来最低，但房贷增长极其缓慢，去年房贷总增长仅仅为4％，和2008年金融危机之后的3％差不多。澳洲房贷增长最慢的时期是1990年初澳洲刚从衰退中走出来时，以及二战后的恢复时期，当时房贷增长率为2％。

事实上澳洲房价走势和一系列影响世界格局的大事密切相关，如果中美贸易谈判和英国脱欧结果正面，好转的世界经济形势可能推动房价继续走高。

但如果出现相反结果的话，特别是发生经济衰退或者影响到中国资本对澳洲的投资，澳洲房价则会走低。

澳洲始终是一个缺乏资金的国家，需要不断的借入外资，历史上澳洲现金利率一般为5％至7%，如果利率恢复到这个长期的平均水平，显然会降低房价。

7月政府的退税对经济有刺激作用，另外上次降息的目的之一是试图刺激一下过低的通胀，但9月份疲软的零售数据显示这些刺激的作用有限。

经济专栏作家克里顿ADAM CREIGHTON认为如果通胀和经济增长数据继续令人失望，澳洲政府和储备银行可能不得不考虑实施量化宽松政策刺激经济。与美联储，欧洲央行和英格兰银行不同，澳洲储备银行难以通过发行国债来实行量化宽松政策，具有澳大利亚特色的量化宽松政策很可能包括购买公司债券或支持房贷的证券。

那样的话会不会推高房价？

参考资料：

House prices will keep rising ... and this is why, ROGER MONTGOMERY, The Australian

Rising household debt dilemma builds fear for banks and buyers, JAMES KIRBY, The Australian

Safe bet QE top of mind for RBA this summer, ADAM CREIGHTON, The Australian