每日房地产简报 | 澳大利亚建筑活动持续疲软，2020年或出现明显住房供应缺口

堪培拉的房地产开发商们表示，政府对开发商董事的打击和一纸禁令的做法是极度错误的。但建筑质量部长戈登·拉姆齐(Gordon Ramsay)却硬气回应，称“鱼都是从头开始腐烂的”，政府将继续推进其禁止“不良”开发商的计划。堪培拉一些最大的房地产开发商建议，如果澳大利亚政府希望提高建筑质量，就应该停止与董事会的争吵，到建筑工地去调查。这些批评是对拟议法律的回应，这些法律旨在针对逃避对劣质工程负责的“不良”地产开发商。堪培拉政府拟议改革中还存在一些更具争议的提案，例如一项尚待完善的针对房地产开发商的许可计划(这是澳大利亚首个此类计划)，以及在公司破产条件下让董事承担罚款和整改责任的法律。打击行动令许多堪培拉房地产开发商感到困惑和沮丧。莫里斯房地产集团(Morris Property Group)董事巴里·莫里斯(Barry Morris)辩称，围绕建筑质量的问题不应归咎于开发商。政府目前的做法误解了建筑业的运作方式，以及开发商、建筑商和分包商之间的关系，要求开发商来承担风险并对其他持牌专业人士的行为负责显然是不公平的。政府却表示，根据调查发现，建筑问题归根结底还是始于开发商。政府本周将继续推动立法，对房地产开发商实施进一步的财务问责。拉姆齐部长称，我们的目标是让建筑行业的各个层面从上到下负起责任。而房地产开发商在确保我们的建筑质量方面扮演着非常重要的角色。”而针对房地产开发商的牌照计划仍处于起步阶段，计划就如何在未来12个月内实施进行磋商。

澳大利亚SGS经济与规划公司（SGS Economics and Planning）发布的最新“租房可负担性指数”显示，霍巴特的租金可负担性在过去一年急剧恶化，下降了7.4%，和其他主要首府城市录得改善形成鲜明对比。由于工资增长停滞不前，而租金却持续攀升，霍巴特连续第二年成为澳大利亚租房可负担性最差的城市。值得一提的是，霍巴特租房可负担性在过去一年首次打破了临界水平（即租金占收入的比例为30%）。数据显示，霍巴特目前的中位租金价格为每周460澳元，而一个普通工作家庭每年的总收入为64,500澳元，相当于租金占收入的比例大约为32％。SGS Economics and Planning的合伙人Ellen Witte说：“霍巴特正处于一场租房危机当中，这是该国最严重的租房危机。”“在过去三年中，霍巴特房租每年以10％的速度增长。无论您多么努力，您都无法跟上这样的价格涨幅。”

官方数据显示，截至今年9月的一个季度内，澳大利亚住房建设和工程建设双双下滑，导致两个部门连续第五个季度出现萎缩。澳大利亚统计局于周三（11月37日）公布的数据显示，经季节性调整后，住房建设将上一季度下降3.1%至183亿澳元，为2015年9月以来的最低水平；工程建设较上一季度下降0.2%至211亿澳元。非住房建筑是唯一的亮点，上涨4%至114亿澳元，收回了上一季度下跌5％的大部分失地。整体而言，截至今年9月的一个季度内，住房建设总产值略微下跌0.4％，达到508亿澳币，好于经济学家此前预测的下跌1%。据咨询服务机构Macromonitor预测，建筑业对非住宅建筑的依赖长于市场预期至少一年。其他领域，尤其是住房，由于公寓开发热潮逐渐减弱，已建成的项目并没有被新的项目所补齐，因此表现仍然疲弱。澳洲联邦银行（CBA）分析师Gareth Aird表示，住宅建设萎缩将持续拖累经济，预计从2020年开始，住房供应将出现明显的缺口。

悉尼中央商务区（CBD）的商业写字楼市场供应一直以来都很紧张。伴随投资者对悉尼另外两大主要写字楼市场，即帕拉马塔(Parramatta)和北悉尼(North Sydney)的需求持续升温，本已很抢手的A级写字楼物业更加难以觅迹。在最近的一笔交易中，澳洲地产投资巨头Charter Hall基金(Charter Hall Direct PFA Fund)成为利用写字楼强劲需求获利的一个卖家。该基金以6425万澳元的价格将温特沃斯街9号（Wentworth Street）一栋七层写字楼出售给了一位私人投资者，交易净收益率为5.12％。该物业建于上个世纪80年代，可出租面积净额为7651平方米，吸引了大量买家的兴趣。在第一轮招标中，该物业吸引来自国内外基金、私人投资者和一些当地财团的15次竞标。Charter Hall基金首席执行官Steven Bennett表示，此次出售结果非常好，价格比6月份的估值高出15.9％。据其透露，本次销售所得将投入加权平均剩余租期（WALE）相对较长的优质资产中，例如近期以1.65亿澳元收购的麦格理公园（Macquarie Park）办公楼，后者WALE为12年，租户包括新州州政府。

新加坡上市地产投资信托基金Mapletree Logistics Trust（以下简称：Mapletree）斥资大约9500万澳元买下了布里斯班外围一块占地36公顷的工业用地。此举也标志着越来越多的机构投资者开始寻求悉尼以外更好的投资机会。据信，Mapletree已经和卖家Pointcorp达成了出售协议。该地块将成为布里斯班Logan高速公路走廊以南、占地157公顷Crestmead物流园的组成部分。Mapletree希望在该地块上开发仓库，仓库容积约为200,000平方米。这笔交易的收益率大约为5.15％。销售代理商高纬环球（Cushman & Wakefield）的Michael Callow表示，鉴于悉尼市场紧张且价格过高，机构资金有一种趋势，即在墨尔本和布里斯班补给他们的土地供应，以新建大型仓库和物流园区。Mapletree一直是澳大利亚物流物业市场的活跃参与者。今年9月，Mapletree斥资1800万澳元买下了墨尔本西部一处尚未租用、15,000平方米的仓库。去年，Mapletree还曾以1.02亿澳元的价格购买了位于布里斯班南部的Coles配送中心。