2020年珀斯房地产市场前景预测

2019年是世界异常动荡的一年，现在终于快过完了。站在年底看明年，珀斯的房地产会是什么样呢？

我们需要回顾过去，捋清市场因果关系的脉络。正所谓“昨日因，今日果；今日因，明日果“。

对于几乎任何一位西澳房地产从业人士来说，过去5年的经历属于比较痛苦的回忆，特别是过去的18个月的时间，市场显得异常艰辛。

过去5年的珀斯房价，从变化曲线上看，从2015年初开始下降，经过2016-2017的底部调整，在2018年初中美贸易战开始之前，事实上处于下降幅度越来越小，接近回暖的过程。这一房价变化过程与同时期的西澳州经济增长变化、人口增长变化趋势相吻合。

西澳的年经济增速和人口增速，都是在2016-2017年期间到达底部，进入2017年后开始回升。在经济和人口回升的驱动下，房地产市场发展当时是朝着积极的方向发展。

2018年3月22日，美国总统川普签署备忘录，宣布对从中国进口的商品增收关税。随后，中国商务部做出反制措施，中美贸易战正式开始。对全球政治经济局势带来巨大的负面影响，人们的消费和投资信心跌倒谷底。缓慢走向回升的珀斯房地产市场也同样遭受重击——从价格曲线图形表现上看，代表珀斯的红线被悉尼墨尔本快速下降的蓝黑线“拽下”，开始新一轮的下跌。

从澳洲房地产市场整体来看，从2017年下半年开始，到目前2019年底，这一期间的运行，除了国际事件因素外，国内还有两大重大事件有影响——皇家委员会的银行业调查和联邦大选。

2017年开始的信贷收紧，先是针对海外客户，后来本地信贷也开始收紧。2017年12月皇家委员会正式调查银行业开始后，各银行更是如履薄冰，小心翼翼，宁可不贷款，也怕贷错款。一直到最终调查报告于2019年2月出炉，对银行业的整顿、罚款、银行高管问责、甚至要改变贷款经纪人佣金制度……风暴的力度不可谓不大，房价随之一路下跌。

为了2019年5月举行的澳洲联邦大选，工党竞选团队提出了旨在“平抑房价”、不利于房地产投资者的负扣税改革建议，大选之前1年多的民调都认为工党很有可能当选。在这样的预期下，从2018年到2019年5月之前的1年多的房地产市场，笼罩着不确定性的阴云，观望情绪显著，加速了市场的下跌。

然而，大选结果出人意料，自由党靠着“沉默的大多数”选民当选。房地产行业出身的新当选总理Scott Morrison能够在最后关头逆转局势的杀手锏之一就是提出了房地产救市的措施，承诺给首次置业者更多优惠。大选成为了澳洲房地产（东岸主体市场）的拐点。

大选之后，澳联储先后在2019年6月、7月、10月三次降息，基准利率从1.5%降到目前的0.75% 。在降息的同时，银行房地产贷款评估的标准有所放宽。基于本身经济体相对良好的运行、相对高的人口增长率，再加上这些利好因素刺激，悉尼、墨尔本房价应声快速回暖，第三季度比第二季度回升了超过6%。从年房价变化图形上看就是蓝色黑色曲线快速从最低处反弹，目前已接近了与去年同时期接近持平的价位。

西澳的特殊之处在于自身经济体正在经历复杂的产业结构调整过程，包括矿产能源业出口种类的调整，非矿产业如旅游、教育、农业等产业的培育与提升。要有更多工作机会的创造，才能带来人口增长的逐渐回升，而这需要一定时间才能实现。从这个角度分析，珀斯的房地产市场，注定不可能象悉尼、墨尔本那样快速回升。当然，快有快的好，稳有稳的好。

我的观点是，珀斯市场已经到达底部，不可能更差了。至于2020年走势，基本在缓慢回升（a）和温和回升（b）两种可能性之间，其最终结果主要取决于西澳州政府的经济改革政策和房地产相关政策效果如何。在房地产税收方面，政府要有更多积极的正面举措，需要的是各种减税刺激投资的手段，绝非增加海外人士印花税那样有害无利的政策。