我是如何在奥林匹克公园用“草船借箭”之计买房的？（下）| 老斯基解盘05 （平台原创）
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我是如何在奥林匹克公园
用“草船借箭”之计买房的？（下）
作者：张涅夫斯基
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昨天给大家扒了扒奥体项目的历史背景：我是如何在奥林匹克公园用“草船借箭”之计买房的？（上）| 老斯基解盘04 （平台原创），现在，请各位看官调整好座椅，我们即将进入“草船借箭”的推导阶段了。
这里的船其实就是两个新楼盘，我们先来具体看看他们的区别：
开发商JQZ，原名“TongGroup”，由咱们老一代华人开发商张建秋先生创立于2010年，在商场上披荆斩棘，已经成为了最大的华人开发商，至今有了12个项目。知名的项目有Green Square，Macquarie Park，Meadow Bank等等。走的是偏高档次路线，建筑质量还是不错的。
这个项目位于Uhrig Rd，离火车站慢慢走10分钟路，是Cater St Precinct的第一个项目，也是唯一一个。一房60万到70万左右，两房80万到97万左右。三房100到120万左右，另有少量4房。
有两个代理商：PIA(华人同盟)和SUNNYLAND(阳光置业),。其实区别不大,主要看接洽的销售尽不尽心了。
楼盘将会有4栋10层左右的楼，合围着一个中央广场组成。效果图上可以看到广场上包括一个度假式游泳池和儿童喷泉，很有一番度假村式的氛围。老斯基看过展房，装修档次还是很不错的，走简约低调典雅风。
它的特色就是针对中国人的品味，户型方正，大多的房型，都会加一个小书房，勉强能塞进一张单人床。如果不介意没有窗的话，做个单人房或儿童房也不错。但是，这是以牺牲客厅面积为代价的，所以客厅会显得稍小。总的来说，毕竟多出来一个功能区了，这样的设计，肯定利大于弊。
Mirvac的Pavilion，整体比JQZ贵个5万多，两房85万起，90来万，但是毕竟是一线开发商，实力雄厚，他家的质量和装修向来是市场数一数二的。位置也稍好一点（真的只是稍好一点而已，也就差了700米），离火车站5分钟就晃悠过去了，是未来奥体中心地块的第一个项目，楼下带一圈商铺，这多花的5万也算值。
楼盘位于Figtree drive，在三角形的AT4对面，但他们效果图上没把AT4画进去。实际上向东的city view取决于不同的角度，会有不同程度的遮挡，至少不属于一览无遗。（所以便宜一点啊喂）
这个楼盘也将是一个四合院的形式，只是围的楼高低错落，有30楼的也有10楼的。户型就是按照澳洲人的品味来了，啥形状都有，且大多不带书房。但是，它自带4000平米的园林！这个尺寸啥概念？就是近10个篮球场的大小，想想坐在这么大的园林里，喝着楼下咖啡店的咖啡，这小情调，啧啧啧。
不得不再强调一下开发商Mirvac的档次，就算说不上劳斯莱斯，起码保时捷肯定有。他卖这个价格绝对是屈尊，是下嫁。看看它同时在越南区Marrickville开的盘，最差的studio都要71万起，两房两卫102万到130多万，就知道他奥体项目的定价是心慈手软了。
看到这边，虽然很罗嗦，但是接下来睡着的同学们可以稍微醒一醒了，这里老斯基敲黑板了！
回答一个重要问题：这个区卖的确实便宜，但是以后会不会涨？
答案是很有可能！因为Meriton在那边还有地，还要开盘！
各位看官可能略懵，我们之前说了那么多开发规划，为啥到头来，变成了没头没脑另一个开发商呢？
好，我跟你们讲，其实规划开发这种都是表面上的原因，啥中介都会说。我刚才说规划，只是想告诉各位这边以后的密度而已。规划规的是2030年，姑娘们如果今天马上恋爱，钓到金龟婿，那2030年，都快担心孩子的早恋问题了吧？太远太难捉摸。你看奥体2010年，规划就出来了，到现在涨幅成绩单不也平平而已？
老斯基在这里给你们抖点真功夫。让我们看一下微观，探讨一下经济学， 涨价是如何发生的？也就是说，相似产品，为什么后来的定价会比前一个高呢？一个市场价格是怎么决定的？请用红笔圈出来：之前的成交价，既是下一笔相似交易的参考价。
Meriton这个开发商，他是澳洲最大的公寓开发商，艺高人胆大，市面上什么阿猫阿狗中介，基本只要识字，都可以代理他家楼盘（所以以后要是看到主推Meriton项目的公司，你就知道，他估计没啥实力）。
所以M家销售多，那销售力量就强，他凭借这种人海战术，就是敢不顾之前参考价，就是敢冲高价卖，也卖得掉。这种策略他曾多次使用过，2014年的Parramatta，2015年的Mascot，还有我们之前谈的2015奥体，自己赚钱的同时，也造成了那些区的暴涨。
文章开头说奥体价格历史的时候，老斯基留了个伏笔，各位看官可以回去看一下这段价格跳跃：M家提价以后，也有能力卖得掉，卖的多了，买家也就慢慢接受了这个高位参考价，形成了新的市场价。接下来开盘的AT5就顺着这个态势，也依样画葫芦，提价！中介会跟你说：“您看，旁边Meriton卖120呢，我们卖110是不是很便宜？”买家的头八成点的像小鸡啄米一样。于是整个奥体市场2015到2016年间就经历了这一波暴涨。要不是2016年，Meriton大幅依赖的中国海外买家团受到贷款政策的沉重打击，相信奥体今天的价格会维持在110万以上。
从这个例子我们能得出什么经验？很明显，最肥的一块肉，就是在Meriton之前的那个楼盘，在当年，就是AT4！买完中位价一下从80来万跳到110来万！而买AT5就亏了。
这个战术是这样的：大佬开盘之前，先在他旁边买入一套普通价格的。等大佬开盘，他反正销售牛，很可能会把价格拉上去一波。那我们之前买的楼盘啥也不用做，只要搭便车，就能坐收一波涨价。就算以后市场出于不确定的因素下调了，那我们还有后一波跟大佬高位买入的朋（pào)友（huī）垫底，形成天然抗跌缓冲。这招，就叫“草船借箭”之计。
好了我们现在讲在今天怎么实际应用。我们看到Meriton在奥体还有大地，还有项目没开，就在JQZ的对面，已经用蓝色Meriton Logo的围栏围起来了。小道消息是将会有1000套以上，还在改DA的阶段。等他开盘，他很大可能会提价，原因有三，且听我细细道来：
Meriton的定价策略向来不是保守的，而是不断去push市场最高价且力求突破。经历了去年的贷款风波，损兵折将，无奈降价。这次新开盘，八成会借此机会重整旗鼓，高调收复失地。
M家现在士气如虹，上礼拜放出消息，上个月累计卖出超300套！这可是在贷款风波压力之下的成绩单，可以说是上个月市场最火开发商了，而且肯定甩出第二名不少。卖得好他就更敢高歌猛进，东区“贫民窟”Pagewood项目已经提价约10%了。再开奥体项目，如无意外，按照M家的脾性，不提价才有鬼了。
自家之前的Botania尾盘还没卖完呢，虽然降过价了，但瘦死的骆驼比马大，他还保持在90-100万的稍高位。这次新开盘，怎么也得给自家人一点面子吧？要是卖得便宜了，人家会想，唉，旁边你自家的楼盘怎么卖这么贵？这不是大水冲了龙王庙么？以Meriton的江湖大佬身份，是不会做这种丢面子的事情的。
所以Meriton这次提价的可能性非常大，而且我也不大担心他们的销售能力，毕竟四海八荒的中介都可以是他们的预备军。他一提价，按照1000套的体量，很可能会拔高一波市场价，且稳定在那个位置。
那如果我们先买入80多万的，是不是就可以轻松把这波涨价收入囊中了呢？先把这块肥肉吃掉，接下来才去关心遥远的规划。
众所周知，不是所有投资策略都是完美的，楼盘也是如此，现在我想说一下这两个楼盘的短板：这两家楼盘3年后交房时间应该离的很近，大概不超过6个月，搞不好还会撞上AT5，如果撞上，那就是近1500户在半年的时段里陆续交房。相近时间内，局部供应突然加大，必定造成暂时供大于求，消化需要时间。这其实对自住者无所谓，但对投资者来讲，那时候不论对出租还是转售，都不是好事。
所以这种楼盘不适合炒楼花，不要想着先买入，交房前可以加价转手。投资者们请预计好在交房后约一年，才会恢复正常市场价，要熬过这一段，所以只适合长线投资。投资选房型大方向：只要别有硬伤的房型，请倾向选价格中偏便宜的，这样在3年后的银行估价大战中，会有一定优势。
还有别跟我提DA没批出来是缺点哈，那都是外行。就好像说到名画只知道说“蒙娜丽莎”一样，都不稀说你。
另外一件事，风声传来，接下来这个区会杀出一个陈咬金项目，具体一切细节未知，只知道来头不小，可能会改变奥体格局，等出来我们再去研究。
首次置业者请划重点！除了有钱任性的，其余的建议买60多万的一房，价格越低越好，这样能拿到的首置补贴就越多。这样不但能拿1万的现金补贴，还可以免去尽量多的印花税。这两项加起来，能减轻近2万的现金压力，不可小觑。
第一套房切记：大致合意就好了，NO DREAM HOUSE！走得快了容易扯着蛋。另外，Mirvac家有个首次置业优惠，是先付5%的定金就可以敲定一套房，但是差的另外5%，还是得在一年，两年后补上，然后交房时候还得交剩下的10%。它在初期减轻了购房者的现金压力，但是这压力是移到后面去了，并不是消失了。
这只适用于现在首付凑不够，以后下定决心勒紧裤腰带的人群。千万不要看到现在5%便宜，一冲动先买下，以后的事情再说，那以后万一凑不出来余款就死翘翘了。
所以老斯基的结论是这两个楼盘都能买，都很可能借到大佬的东风，只看个人喜好和贷款能力。
在今天这个市场上，龟毛如我，能给奥体打个80分，已经很不容易了。
自住适合喜欢环境好，且可以忍几年没商场的。投资适合中档预算，一房65万上下，两房80多万上到90一点点，三房110万左右。奥体定这个价，开发商是比较理性且保守的，可以入。经历一波降价后，再用“草船借箭”之计，是个相对稳妥的投资战术。至于规划，只是锦上添花，切勿指望。
如果你还想再细细体会一下奥体项目的来龙去脉，请戳：我是如何在奥林匹克公园用“草船借箭”之计买房的？（上）| 老斯基解盘04 （平台原创）
关于区域及项目细节，您若有任何疑问，欢迎添加我微信详询，今天就到这里。
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