我是如何在奥林匹克公园用“草船借箭”之计买房的？（上）| 老斯基解盘04 （平台原创）
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我是如何在奥林匹克公园
用“草船借箭”之计买房的？（上）
作者：张涅夫斯基
温馨提示：阅读此次解盘需8分钟
最近，忽然有好多中介都在宣传OLympic Park（以下简称奥体），原来是一下出来两个大楼盘。之前对那边的项目一向是嗤之以鼻的，只不过印象中有段时间没去关注了，就捏着鼻子去看了个大概。
唉，不看不知道，研究之后才发觉，这地方现在确实可以买，至于原因，说来话长，比如经历跌价之后，有Meriton在，又比如它家又要开新楼盘了……总之就是考虑的因素特别多，涵盖的信息量更是前所未有的大。当然您阅读此篇推送的时间也随之增加，但我相信，真功夫都是5分钟讲不完的，能讲完的都是广告而已。
不过，我们也考虑到了各位的阅读体验以及学习需要一个过程，所以此次奥体解盘特别分成了上下两集，今天先为大家梳理一下奥体项目及价格趋势，如果看官将从头看到尾，相信我，一定有会有实打实地收获。
好在奥体的房产市场历史并不悠久，数量也不多，一会儿就能说完，我们从头缕一遍：
Olympic Park占地640公顷，在市中心以西约15公里的距离，如果说狭义上的悉尼是东至海边，西至Parramatta的话，那奥体就是地理中心，东南西北去哪里都方便。所以，很多快递公司的总物流中心都在这附近（Silver water,Cater st）。
上图红色线围着的是奥体这个区的边界，黄色虚线围的是规划的Olympic Park Precinct，它左下跟M4围着的是Cater St Precinct
其实奥体作为一个正式的区，是2009年才有的，它本来是Homebush Bay的一部分，为了兴办2000年悉尼奥运会，被开发成了一个大型体育场所。奥运会办完，多个体育馆就变成了各大节目的举办地，比如大腕儿来开个演唱会啊，每年盛大Easter Show啊。
另有包括联邦银行，三星集团在内的若干大型办公楼和仓库，现就业人数约为17000人，在悉尼，已经算是就大就业区了。
从刚才的卫星图上可以看到，它被双世纪公园和大片湿地环绕，整个区内绿化程度超乎寻常的高，湿地里甚至有个观鸟湖。一年中特定时节，会有不同种类的候鸟迁徙至此。至于其他具体好在哪里，请自行参照大小中介的软文，我不多写了，眼睛看得老茧都出来了。
老斯基这里说一下我自己的主观感受：
一是环境真心好，跑步骑车亲子游的人不少，非常惬意。我自己也经常去晃晃，真的只能用一个已经被用滥的词“天然氧吧”来形容。
还有一个印象是道路宽阔，找个晴天人少的时候在Olympic Boulevard上开过去，天高地广，感觉把着的不是汽车方向盘，而是飞机的操纵杆，相信在那边工作生活的人应该感同身受。
这样环境的居住区，悉尼应该难找第二个。
图为南边的景色，绿色延伸超广，远处就是居民楼。不是我吹牛哈，真可谓，城市绿洲。
未来，2030年的规划将会投入10B(100亿)的道路，公交，教育，商业，零售，住宅，场所，绿地基建，建成一个全新现代化社区。
目前，偌大的奥体只住了1000户左右，他们住哪里呢？大多在3栋楼里，著名的Australian Towers 1，2，3期，简称AT1，2，3，许多悉尼华人都知道。为了照顾国内的看官，我这边多啰嗦几句。
上图从右至左并排三幢大厦，各是AT1,AT2,AT3，位于Australia Ave上，就是前一张图上大片绿地中的高层
AT1：216 户，24层 ，2010年开卖，2012年建成；
At2 ：276户 ，25层 ，2012年开卖，2015初建成；
AT3 ：320户，30层， 2015年中建成，和第二期是几乎一起卖，一起造好。
说到这，忍不住说一个八卦，听说那时候范冰冰和洪金宝买在里面，不知道是真是假。
这里值得提一下的是开发商ECOVE，是个澳洲本土企业，就是做AT起的家，现在跟奥体杠上了。到现在为止6个项目，5个在奥体，它是奥体第一个入主的开发商，也是目前本区最大的。
我们可以从他家的建筑风格清楚地看到它的成长，AT1是方方正正的，毕竟第一个项目，求的是稳当，中庸。AT2是一半方一半弧形。到了AT3, 就全弧形设计了。从此走上弧形控不归路。
接下来，Ecove继续开发的Opal Tower（小名AT4）, 共有369户，37层，目前造了一半，它是2015年开卖，已售磐。其设计就更非主流了，搞了个圆角三角形，很显眼，在下图中的右侧。
然后Ecove的第五个项目Boomerang Tower（小名AT5），229户， 38层，目前未开建，还有少量户型在售。这项目更是在弧形设计上一骑绝尘，变成回旋镖形状了。这样的设计特点就是外观好看，内部户型会不方正，华人会觉得怪怪的。
我们来看一下鸟瞰图：
另外就是Meriton的Botania，在图右中部。是AT2和双百年公园之间是稍矮的10层楼群，一共3栋，331户，C栋刚刚交付，A栋和B栋会在下半年交房。
最后说说刚上市的两个当红炸子鸡:
一个是JQZ的VIVACITY：第一期560户，刚开卖，预计2020年交房。可以看到它在上图左边边缘。
其实按照规划分，它不属于Olympic Park Precinct, 它所在的叫Cater Street Precinct。现在都是大型仓储区，未来将会全部变成住宅和一部分商店。它的规划跟奥体是分开的，但位置上是贴着的。如果按照suburb分，它还是奥体。所以我们可以认为，它也是奥体社区的一部分。另外，这个盘还有第二期，预计下半年开卖。
另一个是Mirvac的Pavilions：690户，还没正式开盘，在收集意向金阶段，差不多时间交房。位处三角楼AT4对马路。它所在的这个街区方块，规划上，将变成包含住宅，零售，商住混用的奥体商业中心。
好了，这就是奥体至今所有的房子了，并不多。
我为啥会费那个劲儿，把所有项目的户数都列出来？这是为了告诉各位客官，整个区域的开发力度。
上面提到的，除了JQZ的VIVACITY项目,其他都属于Olympic Park Precinct, 建完的（含Meriton）有1143户，没建完的加起来是1619户，加起来2762户。
2010年，规划局出了一个悉尼总体规划master plan 2030，奥体是这规划的一部分，计划至2030年，奥体住宅会增加到6000户。
然后去年8月份，这个master plan被review了一下，住宅一下子被提高到10700户。好家伙，这个飞跃也太大了一点吧。
也就是说，按照这个新规划，2030年整个区域完成开发后，住宅数量将会是我们现在这些所有所知项目的近4倍。另外，我们再看一下其他重要的几点：
办公区会翻倍至34000个岗位；
零售面积会达到10万平方，也就是会至少有一个大购物中心；
建一个小学，可能再加一个中学；
再看看JQZ项目vivacity所在的Cater Street precinct，现在这个项目一期是560户，将来的规划是：
住宅不少于5500户，就是会变成10倍；
建一个多至12000平的小区购物中心；
建一个小学 。
也就是说，现在这些项目是社区开发的前期，一个大规划的前哨。再加上绿树环绕，大量就业，世界级运动设施就在家门口，照理说应该是一个增值样板，让我们地产人眼睛发亮啊，那为啥我之前会嗤之以鼻呢？
价格！
价格！
价格！
重要的事情要说三遍！！！
我一直说，啥区都可以考虑买，就看价格了。
买规划区的逻辑是这样子的：在还没有什么设施建成的时候，这时候生活不方便，所以便宜，这时候我们买入。等设施建成，这个区生活质量变好了，那房子就会值更多钱。低买高卖，是投资不变的基础。但是奥体啥设施都没的时候，价格也没低啊，那买它有啥用？
看一个区怎么看？普通买家会看现在的现状，普通中介会说未来的规划。老斯基做研究的信条是，还得看这个区的历史：
奥体公园最早的规划方案2010年就提出了，那时候市场上很多中介拿着这个规划，说这个区规划好啊，环境好啊，所以AT系列卖得不比同时期同档次项目低，比如：
AT2，2012年，中位价60-70万。
那个时候奥体连个超市都没有，到了晚上两眼一抹黑，它中位价敢卖60-70万。那时离市区5公里的mascot才卖60多万，面积还大很多。这价位仅比华人重镇Burwood稍微便宜几万块而已，Burwood什么设施？差两个档次好不好？
AT4, 2014年底，80多万。
到了AT4, 已经是2014年底，设施也没啥本质改善，它敢卖80多万，跟设施完善的Rhodes一个价，比里头Wentworth Point 贵10多万。
Meriton，2015年，110-120万。
等到2015年，强（liú）力（máng）开发商Meriton杀入战场，那时候房产市场那叫一个火啊，风口浪尖上，它一度敢卖110-120万，比同时期Burwood，Rhodes还贵。
我拿到价格表的表情是这样的：
接下来At5开盘，仰仗Meriton的气势，也价格猛涨到100万上下。
下面的事情大家就都熟悉了，Meriton虽然胆子大，但它是会随着市场反应调整价格的一个公司，一年多的时间，随着信贷政策的收紧，市场稍稍淡了一点，它家慢慢调整到95万上下。AT5 Boomerang也是差不多。
有的人说，不对啊，奥体公园涨了啊。没错，确实涨十几，二十万，但是比较一下同时期的整个市场，都升了，奥体的涨幅也就勉强混个市场中游，成绩平平。
原因就是这些开发商一开始定价太高，把之后的增幅吃掉了一部分。所以奥体确实涨了，但原因并不是由于规划开发，只是市场都升了，它借着这股风口，水涨船高而已。这跟当初蒙着眼睛买，是没啥区别的。
同时期，为什么不去买Mascot，Rosebury这种绩优股呢？赚得多得多。买奥体，机会成本是损失了的。如果是我，肯定不会建议我的客户投资AT这种混日子的楼盘。
再来看看现在的两个新楼盘，两个的价位出来，中位都是80多万，总算从110，120万回归理性的定价了，这符合之前提到的买开发区房子的逻辑。
现在有什么设施，就应该老老实实卖什么价。望着两个回头的浪子，老斯基眼中仿佛露出了慈祥的笑容。
至于另两个在售楼盘，Meriton的Botania和Ecove的Boomerang（TA5）, 至今价格还是在稍高位90多万---100多万，大家请自动忽略。
之前买了这两个楼盘的朋（pào)友（huī）,请尽早联系您的中介和贷款师想对策，亡羊补牢，为时未晚。
说了奥体价格的历史价格纵向比较，我们再来谈一谈跟现在市场上其他楼盘的横向比较。
先问大家一个问题：80多万两房在市场上是什么一个档次？
先说答案：中档。 为什么？
我们来看一组对比数据：
Burwood档次肯定比奥体高，卖的楼盘两房100来万。
Rhodes也比奥体繁华，只是环境没那么好，总体还是稍好，新楼盘两房90多到100万。
Wolli creek, 市区往南10公里的新兴白领区，商业就业规划不如奥体，也快开发完了，卖得比奥体贵5万到10万。
Parramatta，叫了10年的第二大CBD，设施好，发展好，但是抵不过供应太多。在租物业有274个，整个新洲罕见的挤破头竞争（密度高如Rhodes才59个）。价格差不多。
所以，80多万，是从去年的高档跌到中档的价格。以中档的价格，买入这样一个未来的发展应该比Rhodes更高一点点的档次，我认为还是一个不错的机会。如我之前所说，啥区都能买，就看价格了。
好啦，相信能够看到此处的看官一定是真爱粉，关于奥体项目的历史背景今天到先扒到这，明儿我会在这些数据基础上向大家推导出“草船借箭”的买房策略。
感谢您能抽出宝贵的8分钟，听我讲过去的故事。
不要走开，下集更精彩哦～
我们明天见！
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