本周澳洲各地清盘率一览，悉尼76%、墨尔本72%、布里斯班44% |本周热点房产新闻回顾

一周房产新闻回顾

首府房价大幅上涨，大部分买家表示：再不出手就晚了！

大多数澳大利亚人认为现在是买房的好时机，尽管最大几个首府的房地产市场正越来越有利于卖家。

在开发商Mirvac两年一次的住房选择调查(Housing Choices Survey)中，超过三分之二的受访者表示，他们同意“现在是买房的好时机”这一说法，高于2017年的44%。

这项针对约1800人的调查显示，对于90年代中期或更晚时期出生的Z世代，他们最可能认为现在是买房的好时机。

研究显示，这些观点更有可能是由朋友和家人而不是房地产专业人士提出的。

主要城市正越来越多地从买方市场转向卖方市场：信贷成本处于历史低点，经济状况良好，自联邦选举以来，悉尼和墨尔本的房地产价格大幅上涨，预计明年还将继续这一势头。

CoreLogic的数据显示，仅过去3个月，悉尼的房价中值就上涨了6.2%，而墨尔本的中值上涨了6.4%。

与一年前相比，悉尼购房者可供挑选的房屋数量也减少了20%，而墨尔本可供出售的房屋数量减少了8.5%。

布里斯班的房价较3个月前上涨1.8%，而堪培拉的房价上涨3.2%。珀斯和阿德莱德的房价基本持平。

房地产专家提醒称，艰难的购房环境可能正是促使更多购房者进入房地产市场的原因：许多人担心，如果他们现在不入市，就会错过以可能更低的价格买房的机会。

超过三分之二的受访者表示，靠近健身房、带有户外娱乐区的烧烤设施、公共屋顶设施或花园以及休闲泳池的使用，是他们做出购买决定的“重要”因素。

五分之一的受访者认为所有这些特征都是“必要的”，如果没有的话，他们就不会购买房产。

此外，越来越多的人喜欢有多个生活区和两个停车场的大面积独立屋(三至四间卧室，两至三间浴室)。

两间卧室的公寓则是首选配置(带有两个浴室和至少一个停车位)。40%的公寓买家认为有书房很重要。约20%的受访者在选择购买房产时，将“可持续建筑及其周边环境”列为最看重的五大标准之一，而这一偏好正逐年显着增强。

新州的居民更倾向于选择公寓，而维州人则更倾向于选择独立屋或排屋，昆州居民的选择则更多只考虑土地。

澳可负担出租房屋大幅减少！只因房东爱挑有钱租客

澳大利亚住房和城市研究所(AHURI)表示，随着经济适用房和可出租房的短缺增加到30.5万套，富裕的租房者正以惊人的速度取代低收入者。

尽管房东人数越来越多，但随着投资者把目光投向富裕的租房者，经济适用房和可出租房的供应一直在萎缩。

斯威本科技大学和悉尼大学的研究人员在AHURI所进行的研究，描绘了2011年至2016年低收入家庭可负担得起的私人租赁住房供应的变化。

在此期间，私人租赁行业是澳大利亚住房体系中增长最快的部分，增长了17%，是7%家庭增长率的两倍多。

尽管如此，由于房东“相中”的是富裕租户，自2011年以来，经济适用房短缺的情况仍扩大了12.54%，经济适用房是指租金低于每周350澳元的房屋。

斯威本科技大学的首席研究员赫尔斯（Kath Hulse）教授表示，“房东所提供的出租屋是非常低收入家庭负担不起的，其中80%的人住在他们负担不起的住房里。”

他说，“在此期间，私人出租的房屋有所增加，这些房屋的租金属于中等市场，只有中等收入和较高收入的家庭才能负担得起。在私人租赁市场，这些家庭的比例也有所上升。”

该研究还强调了澳大利亚最大的租赁市场--悉尼，在可负担性方面面临的令人担忧的挑战。

“显着变化”

赫尔斯教授表示，2016年，悉尼首次出现了低收入家庭可负担住房绝对短缺的情况。这与澳大利亚其他城市形成了对比，后者有足够的经济适用房供这些家庭居住。

“2011年至2016年，悉尼低收入家庭负担得起的住房绝对短缺，这是一个显着的变化，”赫尔斯教授说。

“根据2016年的数据，我们的研究表明，至少还需要20万套不同类型的住房，这就要求在10年内每年至少新增2万套住房，优先考虑有明显短缺的首府城市和偏远地区的城市。”

AHURI的报告反映了上月发布的租金负担能力指数，该指数显示，租金压力正影响着澳大利亚大多数低收入家庭。

为澳大利亚低收入家庭服务的游说团体National Shelter的执行官皮萨尔斯基(Adrian Pisarski)表示，领取找工津贴者所受到的打击尤其严重，他们被赶到首府的外围地区，失去了接受培训和就业的机会。

“在我们的城市，包括所有的首府和东海岸几乎每个中心，年收入低于6万澳元的家庭都无法负担得起房租。在西澳矿业地区，即使是那些年收入高达8.5万澳元的人，也面临着无法负担房租的问题。”

National Shelter估计，有100多万户家庭需要某种形式的住房援助，而43%的低收入家庭面临租金压力。

悉墨房价录得3年来最快季度增长！已回到去年12月水平

在截至9月30日的3个月里，悉尼和墨尔本的房价上涨3.6%，为近3年来最强劲的季度涨幅。

在创纪录的低利率和放松贷款限制的推动下，这一涨幅使澳大利亚这两个最大房地产市场的价格回到了去年12月的水平。根据统计局(ABS)的数据，全国范围内，第三季度房价上涨2.4%。

但在对房主有利的消息中，房价反弹可能会抵消莫里森政府首置业者首付计划带来的部分利处。根据选举承认，这项计划将在1月1日开始实施，政府将对1万名首置业者的5%首付提供担保。

如果目前的房价增长速度持续下去，现今悉尼或墨尔本一套60万澳元的房产，明年将上涨至68.64万澳元，所需的5%首付将从3万澳元升至3.432万澳元。

与房价反弹形成鲜明对比的是，澳大利亚经济的其它领域在工资增长乏力、家庭消费疲弱和信心低迷的情况下举步维艰。

澳储行(RBA)行长洛威（Philip Lowe）周二表示，上周公布的国民经济数据"令人意外"的是家庭消费疲弱。第三季度经济增长放缓至0.4%，低于预期。此前，政府已额外减税78亿澳元，并三次降息。

洛威预测，一旦“负债过多”的消费者平衡他们的账目，他们期待已久的支出将会回升。

“低利率和政府实施的减税政策确实提振了澳大利亚家庭的可支配收入，令人惊讶的是，消费者决定将额外收入的相当一部分存起来，”他在悉尼举行的澳大利亚支付网络峰会上表示。

“在目前的环境下，加大支出很有可能需要更长的时间 。我们很多人都有债务，可能是太多的债务，我们利用额外收入的机会来偿还债务，在此之后，我认为我们的支出就会增加。随着时间的推移，有证据表明，如果澳大利亚人有额外收入，他们的支出会增加。”

另一项经济前景喜忧参半的结果是，澳洲国民银行(NAB)周二公布的商业调查显示，11月消费者信心进一步恶化，但由于盈利能力和就业意愿改善，经济形势保持稳定。

在黯淡的经济形势下，分析师预测，在新的一年，澳大利亚的利率将从目前的0.75%降至0.5%。

摩根大通分析师贾尔曼（Ben Jarman）表示，"迄今为止，国内需求和就业市场前景仅有微弱改善的迹象，我们仍预期澳大利亚央行将在2月再度放宽货币政策。"

过去十年是谁抬高了悉尼房价？未来房价还会涨.....

在经历了城市房地产市场动荡的十年后，悉尼一些郊区的房价已经上涨了一倍多，不过也有些地区的房价仅小幅上涨。

过去10年的房地产销售数据显示，中产阶级化的内郊和曾经廉价的远郊房价涨幅最高。

过去十年，整个悉尼的房屋价值中值将达到约95万澳元（比本十年开始时高出93%），而公寓价值上涨85%，中值为73.5万澳元。

涨幅明显更高的内城地区包括Redfern、Elizabeth Bay和Rozelle，这些地区的公寓价值中值在过去10年跃升逾120%，约合50万澳元。

CoreLogic的定价数据显示，十年间，西南地区最便宜的郊区之一Cabramatta的房价从36万澳元涨到了82.5万澳元。

在CBD南部，大规模的中产阶级化使Botany的房价涨到了140万澳元。2010年，这儿的房价只有61万澳元。

SQM Research主任路易·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，由于强劲的人口增长和住房短缺，一些地区的房价出现了异常的上涨。

他表示，即使房价被高估，甚至远远高于其他首府城市的买家愿意支付的价格，这些地区房地产市场的需求也没断过。

他补充称，同样的情况在郊区并不普遍，在郊区，开发商建造了大量的新住房，购房者没有那么大的压力要哄抬房价才能得到他们想要的东西。

这一趋势在过去一年中变得尤为明显。不少新建的公寓楼都被曝出了建筑缺陷，其中包括悉尼Olympic Park的Opal Tower出现危险裂缝。

路易说：“现在有很多买家不愿碰新房子。市场变了”。过去十年里房价变动最小的郊区是North Ryde和Jamisontown，前者是各种各样的新高层公寓的所在地，后者是Penrith的一块飞地。

这俩地区的平均房价仍然比十年前高出7万至10万澳元。

Ryde和邻近Olympic Park的Wentworth Point的公寓价值在2010年至2010年期间增长了18万澳元，增幅约为37%。

North Kellyville的房价增长了约39%，从2010年的74万澳元增至103万澳元。

Realestate.com.au首席经济学家奈里达•康尼斯比（Nerida Conisbee）表示，郊区的房价显然会随着时间而改变。

她表示，总体而言，悉尼作为全球旅游目的地的地位，以及对新移民的强烈吸引力，将确保房价继续快速上涨。

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