海外房产投资不再“盲目”！
“先知先觉者大口吃肉，后知后觉者啃点骨头，不知不觉者则必须最后掏钱！这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律！”
这句话同样适合海外房产投资市场。美国至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的。澳洲有75%的千万富翁是从房地产投资起家的。中国的比例一定更高。不可否认，房地产是创造财富的最好办法之一。
价是由市场的供需关系来决定，位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中，我们该如何选择海外房产？
01
海外置业热潮来临
多元的投资世界里，陷阱与机遇并存，顺势而为，可保你立于不败。
关于全球资产配置，对于大多数人来说，已经不再是一个陌生的词汇了，通俗的讲，就是在全球范围内，购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”，这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。
数据显示，资产配置决定财富管理的成败，财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。
莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着这样相同的理念，他在剧中有这样一幕自白：“不，相信我 ，感谢的命运，我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上，更不是依赖着一处地方，我的全部财产，也不会因为这一年的盈亏而受到影响，所以我的货物并不使我忧愁。”
很多投资人把所有的资产都投资在国内，海外资产为零，一旦中国经济萧条，人民币贬值趋势形成，你所有的人民币资产都会贬值，风险处于不可控状态；如果你配置了海外资产，此消彼长，不管情况怎么变，你的资产损失都不大，这就是风险对冲。
由于国内过高的物业价格，中国房地产的租金回报显得有些微不足道，在这种环境下，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。
最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业，手里有一些资金的人，也跟随着这些高净值人群的脚步，投身于投资海外房产的浪潮中。
海外置业人士有三大类：
第一种是持续观望至今没有进行房产投资的人；
第二种是早期买了房产赚的盆满钵满的投资者；
第三种是虽然买了房产，但是一直处于焦虑状态，觉得自己可能买错了，或者错过了好的机会。
02
海外置业投资重点
1.抛弃“中国房地产投资观念”
既然是投资，那么符合自己投资能力的是必然考虑的，但是不代表为了投资去挑一个便宜的，就自认为是“性价比”！所谓性价比，必然是具备一定投资潜力，又符合一定的价格标的，这一类的投资标的，真的是不太多！
而我们可以选择的范围，必然是相对性价比合理，绝对不要因为便宜，而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底，具有投资价值的房产，需要紧跟政策潮流、紧跟发展规划、紧跟区域特性，这在海外投资市场，几乎是一个铁律！
绝大部分投资者是投资海外，小部分自住海外，所以您的选择需要满足的是当地需求，再来才是你的需求，你的需求是什么？是“投资潜力”！
2.紧跟宏观经济及产业和人口走向
尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人把握，你要学会善于发现和创造机会。
经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。
消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机；低利率则促使买家购买更多的房屋；低库存水平可制造购房者的投标战争。
每个城市都有自己的产业发展规划，产业发展带动人口的流动，人口流动的方向就是城市发展的方向，要在房产投资中最大获益，跟着城市的产业和人口走，比在市中心的投资更易获益，市中心投资大家都看的懂，都会把未来预期加在房价上，而新城的潜力更大。
3.投资靠数据和逻辑，而非“博傻”
说麦当劳是餐饮公司，不如说它是房地产巨头，受益于当年精准的商业数据选址，麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下，仍然是财富500强之一。
如何投资决策，房产收益才能最大化呢 ？
可以从时间、地点、产品三个维度切入。
✔ 时间就是选准一个入市的时机，房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话，挣钱的可能性将非常小。
✔ 地点就是地段。至少十年内，无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈。位置就是一切。地段，这是房产未来升值的最重要保障。
✔ 产品就是房子的户型，是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓，都要结合当地客户的购房需求来选择投资。
4.把握时机，抓住需求
一般来说，房产价值是由以下三部分因素带来的：
房产本身的价值；
房产带来的盈利能力；
未来增长带来的价值。
通常来讲，房产盈利能力越强，房产价值越高，房产的盈利主要来自于房租，一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力；租售比值越大，房产的盈利能力越强。
最后，对于澳大利亚来说，2019年最后一次大型拍卖会，离圣诞节尽管只有一周半的时间，墨尔本的拍卖市场依旧热情不减。截止12月15日，维州有报告的拍卖会有993场，初步清盘率72%。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，这很可能是由于墨尔本待售物业数量增加所致。Oliver先生表示，销售数量和清盘率已经反弹，几乎是市场低迷时期2018年12月的两倍。
Oliver先生还说：“无论您以哪种方式看待，清仓率都保持在了较高水平……春季销售旺季证明了买家需求的旺盛。”
墨尔本房市即将走过2019这个转折点，在2020年第一季度挑战新高。
项目推荐
墨尔本Moonee Ponds 第四期公寓
项目名称：RISE
交房时间：2020年底
总高29层
投资优势
1.标普最高信用评级AAA+。
2.完善的法律法规制度保障你的资产安全性。
3.稳健的投资回报让你的财产稳步上涨。
市场普遍预测该区房价今后三年将有平均年10%增长。
4.完善的租赁服务让你稳定收租，租金回报 5%/年。
5.海外人士可申请贷款70%，利率5.38%。
Moonee Ponds社区
Moonee Ponds，位于墨尔本市中心西北6公里，是风景优美的成熟地区。这里充满了内城区的活力，交通便利、四通八达，
且有着轻松友好的社区氛围。
距离皇后公园，Maribyrnong 河仅几步之遥，
从家门口到公共车站仅100米。
墨尔本国际机场—14公里（15分钟驾车）
在项目500米步行范围内，步行可以到达Moonee Ponds火车站、Woolworth超市、ALDI超市、Coles超市、Kmart和各类美食餐厅、咖啡馆，以及当地最繁华的Puckle街，步行生活圈十分便利。
项目对面就是Essendon DFO(Out Let)大型购物中心
步行1公里范围内，可以到达女王公园、Moonee Ponds医疗中心、图书馆、公交换乘站等，满足您出行、购物、就医、运动等各类生活需求。
您可以步行到达Moonee Ponds火车站，或者在Mount Alexander Rd上搭乘电车，或在公交换乘站搭乘公交线路，您也可以驾车出行，Citylink带您快速进入市中心。
项目周边教育资源丰富，有Penleigh and Essendon文法学校、St Columba's学院、Lowther Hall圣公会文法学校。
乘坐59路电车20分钟可以直达墨尔本大学。
皇家墨尔本理工大学—6公里
墨尔本大学—约5公里
Essendon 语法学校—1公里
St.Monica小学—600米
Mason SQ
Mason SQ的前身是一个市场，如今，在设计师的巧手下，它即将成为一处融合了Moonee Ponds社区风情、品质高超的高端社区，这里既是公寓住宅，也是花园。
该区也有自己的显著地标：Moonee Valley Racecourse跑马场。区域相邻Essendon DFO(Out Let)大型购物中心
底楼大厅
302
面积：74平米 室内：67平米 阳台：7平米
1室1卫1车位
交房时间：2020年底
期房
303
面积：74平米 室内：67平米 阳台：7平米
1室1卫1车位
交房时间：2020年底
期房
1501
面积：62平米 室内：56平米 阳台：6平米
1室1卫1车位+1书房
交房时间：2020年底
期房
1805
面积：57平米 室内：51平米 阳台：6平米
1室1卫1车位
交房时间：2020年底
期房
1709
面积：94平米 室内：83平米 阳台：11平米
2室2卫1车库
交房时间：2020年底
期房
1906
面积：59平米 室内：53平米 阳台：6平米
1室1卫1车位
交房时间：2020年底
期房
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