【澳迈资讯】澳洲房产投资: 供需双管齐下才能让房价下降

在周一公布的一份报告里，澳洲国立大学学者Ben Phillips先生和Cukkoo Joseph先生发现，2001年以来，我们多盖了约16.4万套房。他们的结论是，单凭增加住房供应并不能导致房价大幅降低。

对许多悉尼居民来说，这样的说法似乎有点儿费解。我们的城市并没有按照人们喜欢的位置和密度来提供住房。在悉尼（还有墨尔本）的中环和外环城区，人们愿意付钱买半独立式住宅、联排别墅、单元房和公寓，但这些房子特别少，但大地块上的住宅太多了。人们想要的和市场提供的之间出现了误差，似乎是规划政策带来的后果，限制了大城市中环城区的改造。

房价上涨的部分原因在于利率下降了，收入增加了。但是，如果住房供应更多的话，房价增幅会小一些。内环和中环城区的房价涨得特别快，意味着至少一部分增幅反映了供应紧张。

没有足够的住房也可以解释为什么住房成本令最穷的那部分澳人感到特别艰难。最底层的五分之一家庭将更多的收入花在住房上面。年纪较小、收入较低的家庭住房拥有率迅速下降。35年前，63%的25岁到34岁的低收入者拥有住房，现在只剩23%了。在租房住的低收入家庭中，越来越多家庭把逾30%的收入用来付租金。

澳洲年轻人和父母同住的时间也变长了，虽然这种变化具体达到什么程度不同的数据给出了不同的答案。这不是一种表现孝心的社会浪潮，更可能是因为住房没那么多。

住房供应确实看起来好像比需求少：1990年代，新州每增加一个人，就会建设约0.8套住房，而在过去八年里，每增加一个人只建设了约0.4套住房。

所有这一切都难以达成住房“盈余”。和以前一样，这和假设有关。越来越多夫妻或情侣分开住，越来越多老人独居等社会趋势使得家庭规模从1961年的3.6人缩小至2001年的2.6人。但2001年以来，家庭规模就没有什么变化了。

研究忽略了房价上涨和可负担性恶化导致人们别无选择住在更大的家庭这个事实。所以，他们没有估算到需要容纳澳洲日益增长的人口的住房数量。

最好的证据就是，增加住房供应将改善可负担性，哪怕进展缓慢。即便按目前的创纪录水平来看，新的住房建设只会以年均2%的幅度增加住房存量。但是，如果供应量在几年内持续增长，但房价并没有大幅降低，那么住房市场就会变成一个非常奇怪的市场。

最近几年，悉尼的中环城区开发项目增多了，有良好的基础设施和更多的就业机会。政治阻力是不可避免的：大家只希望在隔壁城区多开发住房。不过，根据人口增长预测，未来20年，悉尼需要新增72.5万套住房，而按照目前的创纪录速度建设的话，也只能满足新增人口的最低需求。

改善可负担性需要政策去影响供需两个方面。通过减少资本增值税优惠和废除负扣税等措施来减少需求将在一定程度上降低房价。但从长远来看，增加住房供应对可负担性的影响是最大的。

谈何容易才能实施供需双管齐下，即便政府政策有效推进，央行未必能够通过提升利率来抑制市场的过度投机行为，这一切都源于澳洲经济增长的脆弱性。而正是看到这一点，澳洲的房价才会一直成为海外投资者热衷投资的产品，正是源于此，悉尼的房价一直处于高位盘旋，需求一直高烧不退，供应量还在以蜗牛一般的速度开进，严重的供需失衡得不到有效解决，就只能坐等房价上涨。

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