《澳大利亚财富生活指南》——投资澳洲住宅地产及海外准入（澳大利亚土地规划及开发）

2019年12月13日至2020年1月7日

《商圈》特别奉献《澳大利亚财富生活指南》特刊连载

澳大利亚的土地所有权基本可被分为两种，一是自由保有产（Freehold Title），二是皇室土地（Crown Land）。不同州与领地有着不同的相关法律规定。

在澳大利亚的地产业务，如买卖房地产、开发土地、收购或建设土地，有着相应的国家政府及州政府的法定法规要求。其中包括：

1. 规划及开发法律规定：以土地的所在区域及用途类型来进行土地评估；

2. 建设法律规定：以建筑的结构设计来进行针对建筑物安全性能的评估。

在澳大利亚的行政区划下，各个州和领地有着不同涉及规划及开发法规与制度。绝大多数的相关法律文件将土地划分为了不同开发类型，包括：

1. 允许开发，无须取得土地开发的批准；

2. 允许开发，须取得土地开发的的批准；

3. 禁止开发。

项目“允许开发，须取得土地开发的的批准”通常包括以下情况：

1. 土地的用途变更，如从私人用地转为商业用地；

2. 在土地上将会进行建筑物的建设，如房屋的建设。

若投资者符合以上任何一个情况，则需要获批，并遵守适当的有关评估程序向当地评估机构提交申请。与此同时，也需要将申请公开提交到相关政府部门，并由各方向评估机构出具意见书，有关这一法规的讯息如下：

1. 法律后果：违反这一法律规定的行为可构成刑事犯罪，也可导致政府对正在进行中的项目活动的禁止，甚至强制拆除未通过审批的相关建筑物。对于违法者，可涉及高额罚款甚至监禁。

2. 审批机构：

a. 当地市议会，对一般常见项目进行审批

b. 州或领地政府，对有重大影响力的项目进行审批

3. 审批时间：由于申请的项目性质以及复杂程度的不同，审批时间也会因此变化。自申请提交日起，审批过程可持续一个月或长达几年。因此，在提交申请之前，对项目的调研是至关重要的。

4. 相关费用：申请审评的费用不高，同时投资者也当考虑与调研和法律相关的顾问费用

5. 注意事项：

a. 提供资料的完整性，以确保不延长相应审批时间；

b. 考虑可左右审批结果的政治因素；

c. 审批时间的延误可由以下原因导致：项目涉及的规划事宜较复杂，或项目受到一些人员的反对；

d. 审批结果带来的附加需遵守条例，并需要投资者硬性遵守。条例可包括，建筑物高度、建筑物开放时间、向其他机构申请审批、对某些事项起草计划书等。若违反规定，便可能导致审批时间的延误，严重的也可能导致刑事犯罪。

获取FIRB（外国投资审查委员会）的审批：

根据澳大利亚的外国投资框架，外国人在购买澳大利亚住宅类房地产之前，通常需要申请外国投资批准。您需要填写一份住宅房地产申请表并支付申请费。每次申请均需缴费，费用金额取决于物业的价值。

住宅类房地产包括：

• 新住房

• 二手住房

• 再开发用途物业

• 期房

• 闲置住宅用地。

豁免许可证允许外国人多次尝试在指定的州或地区购置一处未经指定的物业，而不必为自己有意购买的所有物业分别申请核准。

临时澳大利亚居民在澳大利亚居住期间可以使用豁免许可证购买一处二手住房。

外国非澳大利亚居民可以使用豁免许可证购买一处新住房或准新住房，或购买一块闲置用地。

您的批准函将列出购买住宅类房地产时和交割（房产过户给您的日期，而非售房日期）后必须遵守的所有条件。

如果您不遵守这些条件，就会面临收到违法罚单或者遭致刑事起诉或民事处罚的风险。

作为获得FIRB批准的一项条件，您必须在澳大利亚税务局土地和水资源登记册上填写您购买住宅类房地产的情况。您须在交割日期（房产过户给您的日期，而非售房日期）后30天内登记您购买的物业。登记不收任何费用。

您在输入个人信息后，将收到一个土地登记号码。递交年度空置费申报表时，会用到该号码。

如果您的土地上有住宅，则必须在所有权期限内的每12个月期限（称“空置年”）结束后的30天内提交一份年度空置费申报表。

如果您的住宅在空置年内超过183天无人居住或未对外出租，您可能需要交纳空置费。

我们将通过您在土地和水资源登记册上提供的电子邮件地址向您发送提醒函，提醒您提交空置费申报表。该电子邮件包含您提交空置费申报表所需的信息。

即使您没有收到我们的提醒函，也需提交空置费申报表。如果您尚未在土地和水资源登记册上登记您的物业，而且尚未收到空置费提醒函，请先提交土地和水资源登记册。登记不收任何费用。

如果您的物业是闲置土地，则在该土地上建好住房后才需提交空置费申报表。

更多信息请查询澳洲税务局ATO官网