【澳洲房产】11月份澳大利亚整体房价走势如何？

澳大利亚房地产市场持续低迷，其中悉尼房地产市场出现自2016年3月以来的最大季度跌幅。11月份的CoreLogic房价指数显示，全澳范围内平均加权房价持平。

首府城市和非首府城市的季度房价涨幅仅为0.2％，低于10月份的0.3％。同期房价增长年率则录得5.2%，较2017年5月10.4%的高点已经减半。

全澳范围内，11月份独栋屋房价下跌0.2％，前一个月则下跌0.1%，但是单元房房价则上涨0.3%。全澳房价表现受悉尼市场拖累。其中，11月份悉尼的房价下跌0.7％，从而导致季度跌幅达1.3%。

CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示：“悉尼整个房地产市场表现放缓。由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5，且住房价值占全澳住房总值的近1/3，因此悉尼的房地产市场对全澳房地产增长趋势可产生重大影响。”

一

首府城市房价走势

悉尼

本年度，悉尼房地产的高峰在7月份，自7月份以后，悉尼住房价格每个月都在下滑。11月份住宅价格下降0.7％，相对于市场最高点下降1.3％。与此同时，1.3%的跌幅也是自2016年3月以来最大季度跌幅。

细分来看，悉尼独栋屋房价环比下跌1.1％，单元房价格环比上涨0.2％。就年率而言，11月份悉尼独栋屋房价同比增长仅4.4%，较上月的7.7%下滑明显。

墨尔本

与悉尼相反，墨尔本11月份房价录得上涨0.5%。虽然墨尔本房价持续攀升，但是同期的房价增长年率已经从7月份13.1%的高点放缓至10.1%。

CoreLogic 研究负责人Tim Lawless指出，墨尔本房地产市场的强劲表现可归因于以下两点，即相对悉尼的住房可负担性要高，以及净移民流动明显增加。

其他首府城市方面

珀斯的房价连续第三个月录得上涨，11月份独栋屋房价环比上涨0.3％而单元房房价则大体持平。Lawless表示：“越来越多的证据表明，随着房屋销售速度加快、住房存量水平下降，珀斯房地产市场可能已经触底反弹。”

11月份，堪培拉房价录得澳大利亚首府城市最大环比涨幅，为0.9％；同期霍巴特房价则环比上涨0.6％。

此外，霍巴特房价同比涨幅持续领先其他首府城市，11月份房价同比上涨11.5％，较上一月的12.7％出现下滑。

对于布里斯班和阿德莱德来讲，增长持续放缓且稳定增长。

11月份布里斯班房价上涨0.1%，阿德莱德房价基本保持不变。过去三个月中，布里斯班住宅价格整体上涨0.6%，阿德莱德涨幅为0.1%。而在过去12个月中，布里斯班的价格上涨了2.4%，阿德莱德房价上涨了3.4%。

而达尔文房价则继续下跌。Lawless说道：“达尔文房价自2014年5月达到峰值后跌幅已达到20.8％，并且迄今为止丝毫没有止跌的迹象。”

除悉尼和珀斯外，其他首府城市近几个月的独栋屋房价涨幅均超过单元房房价涨幅。

二

非首府城市房价涨幅

将目光放到新南威尔士州首府城市以外的其他地区，在悉尼房价出现下滑后，这些地区的房价增幅甚至超过悉尼。其中以悉尼以北纽卡斯尔（Newcastle）和麦考瑞湖（Lake Macquarie）地区房价涨幅最为乐观，去年上涨13.0%。

位于悉尼西南部的南部高地（Southern Highlands）和肖尔黑文地区（Shoalhaven）是表现第二强的市场，年涨幅为12.4％。

而位于墨尔本西南部的季隆（Geelong）在整个澳大利亚地区的年增长率位居第三位，为11.1 ％。

其他各州城市，阳光海岸在昆士兰州区域增长最为强劲，去年上涨5.7％。南澳大利亚州东南部是该州唯一一个录得房价增长的城郊，上涨1.1%。西澳地区房价全年录得下滑，班布里（Bunbury）是跌幅最小的城市（-0.1%）。塔斯马尼亚州的朗塞斯顿（Launceston）和东北地区的房价比去年上涨了7.3％。

三

租金回报率

就租金回报率而言，2017年11月份，全澳房屋租金上涨0.1%，与此前三个月相比涨幅达0.3%，较去年相比上涨2.8%。

然而，每年的租金增长仍然远低于价值增长。但由于近期租金走高，租金收益率在近年来走低后逐渐趋于平稳。11月虽出现小幅上涨，但总租金回报率在全国保持在较低水平，独栋屋平均为3.46％，单元房平均为4.09％。

整体来看，墨尔本和堪培拉的租金回报率创下历史新低，但悉尼市场开始出现上涨。除达尔文以外的各首府城市中，租金回报率目前均处在比12个月前更低的水平。

悉尼的租金回报率近两年一直处于历史低点，然而，由于最近房价出现下滑，租金价格上涨，导致租金回报率有所回升。 墨尔本和堪培拉的租金收益率继续下滑，分别创下2.88％和4.39％的新低。除了阿德莱德和达尔文以外的其他首府城市中，近几个月来，租金回报率继续下滑。

四

未来澳洲房价走势

展望未来，Lawless表示，最新的结果提供了一个非常清楚的迹象，即澳大利亚房屋市场已经见顶。

Lawless补充道，随着市场增速放缓，政策制定者面临一个艰难的挑战，即采用有限的工具提振消费者情绪。

他说：“上一次大规模宏观审慎政策实施是在2014年12月。目前的住房价格趋势或将遵循上一次宏观审慎政策调控后的轨迹。但是，不同的是，本次房地产市场不会再次获得前次利率下调所带来的积极影响。”

“随着住房价格持续下行，澳大利亚房地产市场（目前最大的资产类别，7.4万亿澳元）当下的关键点在于消费者信心是否受损，是否会对经济其他部门造成影响。”

此外，Lawless也指出房价不太可能出现严重的下跌。由于人口快速增长，劳动力市场持续改善，新房供应持续下滑且需求依旧稳定在一定水平，因此澳大利亚房地产市场不太可能出现大幅度的向下纠正。