每日房地产简报 | 无声无息，新冠疫情可能“吓走”住房刚需客！

澳大利亚住房行业协会（HIA）指出，过去一年新建住房急剧萎缩的情况貌似已经结束。但是，如果新冠病毒导致出行限制延长并进一步削弱经济，那么这场疫情可能会影响明年的住房需求。HIA首席经济学家蒂姆·里尔登（Tim Reardon）表示，虽然旅行禁令对建筑业没有立即产生直接的影响。但是，由于失业率可能上升，这可能会削弱家庭支出。他说：“在过去几年中，家庭支出一直是经济弱点，因此我们担心那些旅行禁令会加剧这一情况。鉴于目前被压抑的需求，这一限制不太可能直接影响今年对新房的需求。但是，取决于限制的深度和长度，它可能会影响2021年住房市场的需求。”根据HIA的预测，到2020-21年底，新房开工量预计增长3.6％，达到177,140套。其中，独立式住宅预计将增长1.3％，多户型公寓将增长6.7％。里尔登说道：“不幸的是，从中期来看，国际因素可能会影响澳大利亚的新建房屋数量。与中国的贸易和旅游限制的影响给我们的预测带来了重大的下行风险。

澳大利亚信用报告公司Illion发布的最新报告指出，年满70岁的老人通过反向抵押贷款兑现住房中的资产，其子女的遗产继承每年减少10亿澳元。在这份名为“全国抵押贷款”的报告中，Illion指出，全澳范围内70岁以上人群的住房贷款负债总计301亿澳元。但是，其中有将近26亿澳元是在过去两年内新增的。报告称，这个年龄段的抵押贷款负债增加可能是由于退休老人兑现资产中的权益所致。这类人群往往拥有多样资产、但是现金匮乏，为了可以享受更好的退休生活，他们往往会选择将房屋中的股权转换为现金，即反向抵押（reverse mort­gages）。这实质上意味着，按照目前的新增借贷速度，（他们）每年要花费10亿或更多的本可以由子女继承的遗产。另外，研究报告还指出，35至50岁年龄人群是抵押贷款负债率最高的人群。其中，40岁左右的人群逾期率最高，30岁以下的年轻人群逾期率最低。

悉尼政府计划对市中心新楼盘实施3倍税率，有望每年为公园、铺路和其他公共基础设施筹集资金高达4300万澳元。换句话说，悉尼市中心的高层公寓开发成本价又提高了，最终买家付的价格又涨了。据了解，对于悉尼CBD（中央商务区）价值大于等于200,000澳元的项目，开发商和相关企业将被征收3%的税。尽管尚未生效实施，但是这项举措是过去40年来CBD地区规划控制的最大改革举措。根据改革内容，四个地区可建造更高的塔楼，以进行更密集的商业开发，例如在Barangaroo附近、环形码头（Circular Quay）、中央车站和市政厅附近的塔楼项目可以高于300米。几十年来，除了悉尼塔（Sydney Tower ，309米）和皇冠集团位于Barangaroo耗资20亿澳元建造的赌场塔楼（275米）外，悉尼市中心的建筑高度一直被限制在235米之内。对于悉尼市议会的这项改革，新州Berejiklian政府表示支持。据估计，开发成本将因此超过100万澳元。

根据房产集团REA Group发布的报告，截至1月的12个月内，悉尼住房租金平均下降了2.9％。但是，不同地区差异明显。跌幅最大的是悉尼西南地区。目前，这些地区典型的公寓租金比去年同期便宜了4％，周租金中位价为360澳元。内西区是悉尼第二弱的租赁市场，公寓租金中位数下降3.7％，至每周520澳元。当地业主目前正面临有史以来最高空置率的影响。布莱克敦（Blacktown）租金跌幅位居第三。过去一年，独栋屋中位租金下跌3.4％，至每周430元，而内城西南地区，独栋屋和公寓中位租金同期分别下跌3.3％和3.2％。但是，REA首席经济学家内里达·康尼斯比（Nerida Conisbee）表示，如果租房者想要租赁便宜的房屋，他们需要迅速采取行动。她说：“现在是时候进行谈判或确定一个好的价格了，因为我们很可能看到房租从年中开始上涨。”

根据高力国际（Colliers International）最新发布的2020年上半年CBD写字楼研究与预测报告，悉尼目前的写字楼空置率为3.9％，仅次于墨尔本，位居全澳第二低的位置。其中，A级写字楼空置率进一步收紧至2.6％。鉴于需求强劲，2020年写字楼租金净面价有望上涨3.1％。今年1月，墨尔本写字楼空置率下降至3.2％，远低于十年平均水平6.5％。据高力国际预计，未来六个月当地优质写字楼的租金将增长7.2％，二级写字楼的租金将增长4.6％。在布里斯班，优质资产的租金增速创11年来最高水平，租金面价增长了5.8％。据高力国际预计，到2020年，该市所有商用级别的净有效租金有望进一步增长。高力国际全澳研究总监安妮·汤普森（Anneke Thompson）表示，悉尼和墨尔本等主要市场写字楼租赁市场紧张，预计到2020年租金收入的预期增长将推动更多的投资，继而导致收益率进一步下降。高力资本市场董事总经理约翰·马拉斯科说：“由于供应商提供的再投资机会有限，而且大多数市场的租金预计会上涨，因此许多潜在的卖方都会选择持有资产而不是出售资产。”