《澳大利亚财富生活指南》——澳洲买卖房产过程中的税费

房产买卖中除了双方要交付房产价格外，还会涉及到其他的一些费用和税收。对于首次或者接触澳洲房产市场时间不长的群体来说，最好先了解熟悉下当地相关税费情况，做到心中有数。

印花税 

Stamp Duty

根据澳洲联邦政府的规定，在每笔房产买卖中必须向政府缴纳印花税。每个州均有自主权来规定具体的税率。印花税在房产转让过户时，由买方一次性交付。

印花税率以房产买卖合同签订的时间作为法律适用的参照时间，并以房产合同价格或房产市场价值（取两者价值高的数额）作为税基标准。印花税的计算采取固定比例和差额比例两种方法。而且对自主用房产和投资用房产采取不同的印花税率。投资房产的印花税高于自住房的印花税。

以上提到印花税以在转让时的房产总价值作为税基。所谓房产总价即指土地价格和房屋价值的总和。这就是为什么在买house& land package比买成品房要节税很多。房屋价格越大，印花税可节省的数额越多。此税种属于州政府，所以每个州的情况均有一定的不同。

房产转让注册费用 

Transfer Fee

各州均有不同的房产转让注册费。该费用在房产过户时一次性由买方向政府支付。

抵押贷款注册费 

Mortgage Registration Fee

抵押贷款注册费为在房产过户时由买方一次性向贷款银行支付的费用。该费用为固定费用，不以房产价格的变化而变化。

律师费用 

Legal Fee

不管在买房还是在卖房过程中，必须由律师参与房产过户的整个程序。根据每笔交易的工作量，不同的律师将收取不同的费用。律师费在房产过户时一次性向律师支付。目前，律师参与一项常规的房产过户的费用为800～1500澳元。律师会根据工作量给予具体的报价。

贷款申请费 

Loan Application Fee

各家贷款机构根据市场的变化会调整其贷款申请费。普遍来说，各贷款机构的贷款申请费为600～900澳元之间。

区政府城市建设管理费 

Council Rate

每个房产持有人均需向房产所在区政府缴纳城市建设管理费。该费用根据区政府在房产评估的基础上每年交付。交付方式可以是在每年内一次性交付或按季度分次交付。每个区有不同的政府城市建设管理费。该费用主要用于公共设施的建设和维护。

土地税 

Land Tax

如为自住用房产，且以其作为主要居住地并实际居住其内的，则无需缴纳土地税。如为投资用房产，则需缴纳。州政府以每年12月31日的房产价值为基数加以征收土地税。土地税每年征收。如同一个主体名下拥有多处房产，则以其拥有的土地总值计算土地税。如同房产有一人以上的所有人，则每个所有人按其所有权分额分别计算各自的土地税。举例说明，房产所有人持有的应纳税土地总值为$350,000，则应纳土地税额为$275+($350,000-250,000)*0.2%=$475。土地税是阶梯税种，土地价值越高，所缴纳的基数和税率越高。

房屋保险费

Building Insurance 

房屋保险费主要是为了保障因火灾、自然灾害等不可抗力事件而对房屋结构造成损失而购买的保险。不同的保险公司有不同的保险产品和相应的费用。保险费每年支付。作为向银行贷款的房产，银行强制性要求购买房屋保险。大多数情况下，每年的房屋保险为$300-700，根据房产的结构和价值的不同，房屋保险费有很大的差别。

房屋财产保险 

Content Insurance

房屋财产保险可根据所有人自行决定是否购买。主要按内部装修和摆设价值计算。 最基本的房屋财产保险，如保险额为$35,000，则每年的保险费为$300左右。

物业管理费 

Body corporate

对于整体开发的别墅社区或公寓而言，需要缴纳物业管理费，金额根据项目而异。

市政费 

Council rates

这是每年都要支付的费用，用于社区管理和垃圾处理等事宜，需要每季度支付。

水费 

Water service charge

供水服务、排污管道维护和维修，需要每季度支付。

遗产税 

Inheritance Tax

澳大利亚自1979年即取消了遗产税。继承人只需在买卖继承的房产时参照有关房产增值税、印花税等相关规定缴纳相应税务。了解了澳洲房产市场相关一系列费用和收取规定后，在以后的购房过程中可以减少很多不必要的问题和麻烦。

资本利得税

CGT

房产投资很大程度就和股票一样，增值后通过出售来套现。如果是卖掉自住房，那么增值的部分都是免税的。如果是购于1985年9月20日之后的投资房，那就触发了澳洲税务局征收资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）的条件。

澳洲的资本利得税是政府于1985年9月20日开始执行的。在此之前购买的不动产，在未来第一次出售时均不适用于资本利得税，也就是免税。

投资房折旧抵税

折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(Tax Depreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久，折旧报告是一份法律文件。

如何计算折旧金额？

不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型，都可以从以下两个方面获得折旧：

- 设备和房屋本身产生的折旧；

- 建筑基本建设工程产生的资本减免（Capital Allowance）

澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：

固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可能折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此现金流还是持续增长的。

大部分人认为，只有全新的房屋才会产生折旧，旧房就没有什么折旧金额可以申报了。但还是建议您最好还是咨询一下专业人士。

如何申请折旧抵税？

澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的楼花，您可以将购房合同交给一位专业的quantity surveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。

如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。

税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。

充分利用折旧抵税，不仅可以每年节省费用，还有可能令你的投资物业供款时间缩短几年。

投资房：申报退税项目可申报退税的项目

房产贷款利息、市政费、水费、维修和保养费用、房产管理费、租房广告、法律费用、银行收费、交通费（去收租，看房和维修房屋产生的交通费）等费用均可申报退税。申报退税需出示收据。

若该房产是属于半投资房，比如，房东只是将其中一间或者两间房出租，那么报税时需按照私人使用 private use 和投资使用 business use 的百分比计算抵税费用。

需要长期申报的项目

有些成本必须分开在数年里申报，如建立贷款的费用通常要求在五年内上报。需要定期更换的资产折旧部分，如地毯、热水系统，则应根据使用年限来计提折旧。

还可以申报房产工程折旧，这包括房产的建筑成本，如住房本身、车棚、封闭车道和围栏，以及橱柜和浴室柜等建筑物内的固定物件。

不能申报的费用

你不能申报购买和出售房产的费用，或房屋出租之前的整修费用。

这些费用应计入出售房产时的利润或资本收益中。

申报退税的主要方式

1）年底退税

在财政年度结束找会计师报税的时候，将多交的税一次性退回来。也就是先掏腰包，再拿回来。这是大多数人所采用的方式，也比较简单。

2）减少PAYG Withholding

在一年中的任何时候，让专业会计师替你向澳洲税局递交申请表格，估算出本年度你在房产投资的大致亏损额，然后税局会联系你所工作的单位，通知他们更改你的PAYG Withholding的量，也就是说，把本来要扣下来交给税局的那部分工资直接发到你的手上。

这种方式使得投资人少掏腰包，所以更为划算，但是操作起来麻烦一些。很多人并不愿意自己工作的单位了解自己的投资情况，所以宁可采用第一种退税方式。

由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。

申请抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。这样，您所节省下来的现金就可以充分利用到其它地方。

此篇文章刊登于《澳大利亚财富生活指南》，置业Residential Estate，P186-190.