每日房地产简报 | 房贷行业人心惶惶，NAB开通心理健康服务

澳洲各地期房市场风险凸显

过去十年，大量期房项目重塑了澳洲各个城市的天际线。在中央商务区和比邻地区，高层公寓更是如雨后春笋般拔地而起。过去十年，期房商业模式，即在房产交付前出售概念给买家，以确保回笼资金用于住房建设得到了前所未有的发展和完善。澳大利亚统计局公布的数据显示，过去十年，全澳范围内平均每个季度的新建公寓开工量激增，从最开始的10,000-15,000套增加至2016年第一季度的30,000套，公寓结算量则达到每个季度25,000套。简言之，新建公寓开工量在过去十年间翻了一番。但是，澳大利亚统计局对近期公寓审批数量进行了分析。结果显示，新建公寓的扩展已经远远超过了传统CBD以及比邻CBD地区，外溢至澳洲各地。同时，公寓存量明显超过同期的人口普查数据。以墨尔本CBD和南岸地区为例，公寓存量分别较2016年人口普查数据高出23％和27％，阿德莱德和悉尼CBD地区的这一数据则分别为21％和17％，提示澳洲各地期房项目存在供过于求的风险。

房贷经纪人焦虑感上升，NAB开通心理健康热线

由于澳大利亚皇家委员会在最终调查报告中建议取消房贷经纪人从银行收取佣金的制度，很多房贷经纪人深感压力。近日，澳大利亚国民银行（NAB）宣布为陷入焦虑的房贷经纪人开通心理健康热线。目前，澳大利亚国民银行占全澳房贷业务的份额大约为15%。据了解，银行向旗下认证房贷经纪人发送的信函显示，房贷经纪人最多可以享有三次心理健康服务，服务方式可以是面对面、电话或者通过银行的“员工协助项目（Employee Assistance Program）”。澳大利亚房贷和金融协会（he Mortgage and Finance Association of Australia）首席执行官Mike Felton表示，房贷经纪行业佣金支付体系的“不确定性”导致整个行业普遍出现“压力山大、人心惶惶”的问题。他说：“在澳大利亚皇家委员会最终报告公布后，我遇到过一些非常痛苦的经纪人。”

分契式写字楼获投资者追捧

伴随资产升值、租金上涨、空置率下降，分契式写字楼（strata offices）市场今年持续对自住业主构成不小的吸引力。分契式写字楼曾经一度被视为城市写字楼市场的“穷表亲”。但是，这种情况在近期得到迅速逆转。伴随中小企业对控制租赁成本支出、增加自有资产财富的需求上升，分契式写字楼迅速成为年内“必备”投资物业。相关数据显示，目前墨尔本分契式写字楼的均价为每平米10,000澳币。例如，位于Flinders Lane街道的分契式写字楼Manchester House占地1400平米，近期的成交价大约为1350万澳币。地产中介TGC的Hamish Mackay说道：“近年来，租金上涨和存量不足意味着分契式商业单元对自住业主的吸引力日趋上升。相比租房，分契式商业单元更具经济效益。”

澳新地区业务表现强劲，Colliers International连续七年录得增长

全球知名地产中介高力国际（Colliers International）发布的最新财报显示，尽管第四季度区域收入和利润增速出现放缓，但是全年业绩表现依旧“强劲”。截至2018年12月31日的一年内，和竞争对手仲量联行（JLL）一样，高力国际在收入或收益上并没有新的突破，但是却实现了连续七年的增长。高力国际首席执行官John Kenny说道：“2018年澳洲和新西兰地区业务再次为高力国际的全球业绩做出了巨大贡献。其中，租户收入同比增长30％；物业管理收入同比增长超过6%。”按照区域市场划分和美元计算，去年第四季度，高力国际在亚太地区的收入环比微幅下降0.6％，达到1.592亿美元（2.229亿澳元）；不及全年增速6.4％。第四季度息税摊销折旧前收入增速放缓至11%，不及全年增速19.7%。

智能家居升级，“想想”就能控制

据《澳大利亚人报》的报道，通过安装智能家居系统，豪宅业主只需要动动眉毛、眨眨眼睛、或者动动小手指即可对居家环境进行控制。更令人意外的是，在未来五年内，豪宅业主只要通过思维，即想想就能控制开关、门锁以及相关电器设备。澳大利亚家居自动化服务商，Extreme Sound＆Vision公司董事Wayne Galvin表示，上述新技术是对目前语音控制、以及人脸识别等智能技术的补充。他说：“使用EMG（肌电图）的系统可以学习后对人类大脑中的特定脉冲进行检测，继而执行相关操作。例如，大脑脉冲触发的肌肉运动可以被映射至智能家居控制。”然而，家居自动化定制服务并不便宜。Wayne Galvin表示，以公司智能家居系统“Elan Home Control System”为例，每个房间的成本大约为20,000澳币，包括控制系统和连接设备。

65万贷款人深陷2300亿只付息贷款危机

投行摩根士丹利（Morgan Stanley）提供的数据显示，全澳约65万贷款买房人“深陷”2300亿只付息贷款危机，即到期后无法转贷，继而被迫亏损出售房产。据了解，在只付息低利率贷款期限到期后，相关借款人需要延长只付息贷款期限、或者转为本息同还贷款，或者出售房产。摩根士丹利的分析报告指出：“目前，大约有一半的只付息贷款借款人目前面临到期后无法顺延或转贷的问题。从各项指标来看，这些家庭都面临高风险。未来两年内，大量这样的家庭面临只付息贷款到期的风险，继而给澳洲住房市场造成更大的抛售压力。”与此同时，全球评级机构标准普尔指出，楼市低迷是澳洲银行业所面临的主要风险。惠誉也于近期下调了对澳洲国民银行（NAB）的评级。