【税务会计】海外人士卖房增值预缴税详解
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增值预缴税:
从2016年7月1日起签的合同,税务意义上的海外居民(卖家)卖房价值超过$200万澳元($2m)时,买家需要在交接前或交接当天,扣下合同价的10%给税务局作为卖家增值税的预缴税。
海外居民?
这里的海外居民指的是非税务居民,如果你居住在澳洲,那么你就会被认为是澳洲的税务居民(居住测算)。
如果你不符合‘居住测算’的话,但是你只要符合下面三个测算中的任何一个,那么你也会被认为是税务居民。
住所测算(The domicile test)-如果你的住所在澳洲(从广义的角度来讲,就是你的永久性的家),那么你就是税务居民,除非你能让税局认同你的永久性的居住地不在澳洲。
183天测算(The 183 day test)- 如果你在财政年度中有超过一半的时间在澳洲的话,不管是连续的还是断断续续的,那么你就有可能被认为在澳洲有个建设性的住所,除非你能证明你的居住地不在澳洲而且你没有要在澳洲定居的想法。
养老金测算(The superannuation test)-这是确保澳洲的联邦公务员不管是在澳洲工作或者被派驻海外工作,都要被算作税务居民。
对于买家而言:
只要房子总价超过$2m,哪怕有多个买家,依然要按照每个买家的持有的百分比交税。
如果买家没付10%,法律顾问不会受到牵连(前提是有跟买家说了这件事)。如果买家没有付10%,那么到时候税务局会让买家补上并且会有罚款和利息。
买家必须在交接前或者交接当天把支票,转账或post office付款给ATO。会有几天的Grace period。
当10%被扣下后,每个买家需要填一份Purchaser Payment Notification,收据会由ATO或者AustPost发给买家和卖家。
注:房价要用市价算。房价不包括GST。
对于买家而言:
在ATO申请并提供Clearance Certificate之前,默认卖家为海外人士。本地人士可以提供Clearance Certificate,这样买家就不用扣下10%了。申请的处理天数最多为28天。
Clearance Certificate可以用一年,一年内卖多套房子都可以用。如果Clearance Certificate在交接日期前过期了也没有关系,只要在过期之前有提供给买家即可。
海外人士卖家也可以在ATO申请“Variation Application” 申请买家少扣一点。理由比如卖价低于买价,没有增值税等等。
如果有多个卖家,那么分以下情况扣取增值预缴税:
1. 所有卖家都是海外人士– 买家按照10%交税;
2. 所有卖家都是本地人士– 买家需要看到所有卖家的Clearance Certificate;
3. 有些卖家是海外人士– 买家按照海外卖家持有百分比交10%交税。
来源:网络整理
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