五年房价飙升改变了悉尼！

悉尼的房地产市场大繁荣已经持续了五年，房价一年平均能涨10万澳元。2012年，悉尼的独门独院房的中位数房价是64.6万。今天，中位数房价成了115万。

而悉尼的人口基本上分成了两组，一是坐拥价值数百万澳元房产的房主，一是成年累月租房的租客。

然而，五年的持续繁荣改变的并不仅仅是房价。房地产繁荣改变了悉尼的地理环境，造就了财富的分割，推动了一种房地产投资文化，这将对未来很多年产生影响。

 大楼纷纷兴建 

人们纷纷外迁

现在，建造公寓大楼的吊塔到处可见，其数量创下了历史最高纪录。尽管如此，对悉尼新的买房者们来说，可以负担得起的房子基本上不存在了。

2017年4月，房地产文化迎来了一个重要的里程碑——澳洲公寓房的数量第一次超过了独立房，而悉尼是导致这一现象的背后的最大推动因素。

Parramatta尤其突出。这里经历了最明显的变化，高层开发工程数量巨大。这里不断地被人们称为悉尼地区建房的热点，Tract Consultants建筑公司的资深城镇规划师Georgia Sedgmen这样说。

“这里有巨大的基础设施的繁荣，西区以及西区人的生活方式、文化成了关注的重点，”她说，“五年前，我觉得没人在意（把艺术与娱乐）带到西区。”

如今，把“动力博物馆”（Powerhouse Museum ）搬到Parramatta成了当地的最热门的话题，西部地区已经变成了节庆与文化的中心。

Parramatta的人口结构也开始改变，她说，这里成了下一个被大学生们称为“时髦”的地区，而这样的称呼原先只是用来描述悉尼内西区的。

Sedgmen说：“在内城区房子太贵租不起，我觉得音乐家们负担不起，那么他们只好去找像Parramatta这样的地方了。”

人们也在Badgerys Creek一带物色房子，这个即将建设悉尼第二机场的地方，与悉尼中央商务区、Parramatta，构成了悉尼 “三城”。此外，人们还在像西北部的Hills那样的地方找寻房子，那里曾经的大宅院纷纷被大公寓楼取代。

缺乏入门级房产

房租的升高、房价的飙涨，对某些人来说，带来了巨额财富。对另一些人来说，买一个入门级的房子变得前所未有的艰难。

利率处于历史最低水平，从2011年底的4.25%降到了2017年的1.5%，那些已经拥有房子的人们因之受益了，需要偿还购房贷款的人们因利率的下降节省了很多的还款。利率的下调，被普遍认为是推动房地产繁荣的一大主因。

因此，真正的赢家是社会顶层的那些拥有房产的人，因为他们名下的房产价值飞涨，而他们需要还的贷款减少，Domain房地产集团的首席经济师Andrew Wilson说。

在悉尼，现在有78个区的中位数房价在200万澳元及以上，而在2012年的时候，这样的区只有6个。

对那些要攒存购房首付款的人们来说，在利率很低的情况下，存款更难了。

再加上，就连最便宜的地区也变得让人们负担不起了。五年前，有150多个区独立房中位数房价低于50万澳元，到了2017年，这样的区只剩下4个了。

“如果你没有踏上房地产的梯子，你会发现梯子上最低的那一蹬已经不存在了。”Wilson说。

McGrath房地产公司创始人John McGrath说， “那些尚未迈入房地产市场的人在精神上有很大程度的恐惧。”

不过，他说，想买房的人们变得更具创造力，他们或者在父母家住得更久一些，或者自己租房住的同时另买房投资，或者利用Airbnb等来帮助负担购房贷款。

“不仅仅是房价在很多地区几乎翻倍，而且这也导致了一系列社会格局的改变。”他说。

租房投资文化兴起

传统上来说，悉尼拥有房产者的总数与投资者的比例一直在70比30左右，经济顾问公司BIS Economics的董事总经理Robert Mellor说，现在，比例变成了60比40左右。

在房地产繁荣期间，新州投资者占市场上的很高的比例，在某些月份，被买走的房产中有半数以上属于投资房。

这部分归因于住房市场的滚雪球效应，随着房价的上涨，人们拥有房产中的净值增多了。此外还有一个现象是，在全球金融危机之后，投资者寻求不同类型的资产。

他警告说，这可能导致房地产市场更加地易变。在市场缓和下来时或者是有财务困难时，房产所有者们须严阵以待。而投资者们更容易出现把房产卖掉的情况，有时是一次性把所有房子全卖掉。

他说这也影响到当地社区的运作。典型的租客是在18个月后搬走，但很快会出现更长期的租约。

这种出现在房屋租赁方面的变化，以及人们搬家的频繁程度，预计将产生进一步的社会后效。

社会影响

新南威尔士大学城市未来研究中心主任Bill Randolph说，毫无疑问，在澳洲出现了由于资产差异而带来的裂痕，推动此裂痕扩大的原因不仅是房产财富之不同，而且是自存退休金财富之不同。

他警告说，房地产繁荣的结果是澳洲社会出现了“阶级与阶级之间的不平等”、“世代与世代之间的不平等”，其“赢家”是自己或父母在优越地点拥有房地产的。

他认为这是一个房产财富的转折点，将会在未来产生很大的累计效应。其中包括是否能接受“良好”教育，是否有工作、机会、房产财富。而且这还不像过去的几代人那样只影响到自身，而是将影响到后代。

而且，这注定要变得更加两极化。从长期来说，在高房价地区，环境设施也将是高质量的。

Mellor警告说，对悉尼人来说，特别是对悉尼的年轻人来说，将有巨大的“社会与经济后果”。“35岁以下的人群拥有房产者人数将大为减少。”在2011年的人口普查中，18岁至35岁的人群中43%拥有自己的房子。Mellor预计，在2016年人口普查结果出来时，这个比例将会降低到30%。

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