卖房

厌倦了套路！资深卖房中介谈谈自己如何选房（纯干货）

本人在悉尼从事地产行业多年，从一开始的一名普通销售顾问逐渐成长直到创办自己公司，在这一行也算是老司机，包括微悉尼在内的各大微信平台上也经常可以看到本公司的广告。然鹅，地产广告写的多了也看得多了，到处都充斥着八股文似的广告用语，千篇一律天花乱坠的介绍也总有看腻的时候，尤其在中文系出身，有些文字洁癖的我看来，那些东施效颦到处抄袭的广告连吸引眼球的目的都达不到，更别提能给客户提供实质性的帮助了。

事实上，一个好的中介自己也一定是优秀的买家，只盯着楼盘卖点而缺乏客户同理心的销售顾问即使可以取得客户的一时信任，也难以长期获得良好口碑。一个中介选择主推什么样的楼盘或户型，经常带有浓厚的主观色彩，某种程度上也体现了他个人的眼光，知识，经验等综合能力。换句话说，抛开利益关系，如果销售顾问自身选房能力也很强，挑出来的房子一定是大浪淘沙，优中选优了。今天本人就从自己挑选楼盘的角度探讨一下什么样的房子值得选。

什么才是“合适”的房子

“这个房子不适合我，谢谢”，这是经常从买家口中听到的话，然而，有时候究竟是“房子不适合你”，还是“你不适合这个房子？“至少从我的从业经验来看，买房之前很多人都缺乏规划，包括财务规划，功能规划。

财务方面，在买房之前先确定好自己的预算是极其重要的事，仔细计算自己的实际还款能力。强烈建议买房前先找贷款经纪人或者银行对自己的承受能力有个初步了解再去看房，而不是盲目的先到处询价。“先买了等快交房再考虑贷款的事，总有办法的”这样的想法往往把自己置于极大风险中，连自己可以负担多少首付和还贷金额都很模糊的情况下就去看房，浪费了自己也浪费了别人的宝贵时间。如果是投资房，最好同时咨询会计做好税务规划，实现避税最大化以及估算现金流。

功能方面，问自己“为什么要买这个房子”而不仅仅是“我看着喜欢就行”。对于刚工作的年轻人，除了考虑房子的条件是否符合自住的标准，也要考虑到今后的子女教育，尤其是所谓学区房，要了解清楚这个房子是否真的在学校的catchment里面，因为不是“学区”内所有的房子都能上好学校。差之毫厘失之千里，只盯着自己喜欢的房子而没有考虑这些，等以后有了孩子发现可上的学校其实一般再想换就麻烦了。如果将来父母有办理移民的计划，那么购房时要考虑区域交通购物是否方便，尤其是否步行可到，有的老人怕寂寞喜欢热闹的地方，那么选择白人为主的区域如上北区可能不是理想的选择。如果是买house,要考虑老人爬楼梯是否方便，最好是一楼有卧室，或者是带4房＋2房带granny flat的房子（最近有个客户刚买，详情请加微信咨询）出租也方便，那是最理想的。

什么叫性价比高？

有的人买房主要看预算，有的人买房看感觉看心情，但是几乎每个人都在找一个叫“性价比最高“的房子。同样的，中介公司在市场上选择代理的楼盘时也会关注性价比来决定是否主推。

说到房子的“性“，那可是包含太多内容了。例如楼盘的区域，购物，交通，环境，具体的户型布局，面积，采光，噪音，装修风格，质量甚至中国人讲究的风水等等等等。然而有一个道理大家都懂，在预算有限的情况下不可能所有好处都占全了，那么这个时候要学会抓大放小。就我自己挑选房子而言，我会把以上所有内容按照自己重视的程度列一个清单，对照具体房子依次打勾。比如我喜欢离火车站呢近的，景观要好周边环境要好，购物方便，这些是我优先考虑的因素，相应的，对是否户型方正，朝北，卧室面积等等许多人比较在意的因素就不那么看重，只要不是太过奇葩的户型，早上或是下午有阳光，卧室面积小一点也无所谓，毕竟主要活动的空间也不在卧室。当遇到符合自己大部分条件的房子，即使是有一些小缺点，我也会果断下决定。找房子就如同找对象，大部分条件匹配就可以考虑成家，毕竟每个人自身条件和要求都是唯一的，等一个各方面能完美匹配你的，你能等但是她（她）能等吗？

确定了自己想要的，接下来就是考虑价格了。货比三家大家都知道。如果是我的话，比较不同项目之后，按照自己的标准选出最喜欢的几个，比较他们的价格。理论上来说每个房子都是独一无二的，价格的差异无法进行绝对的比较，但是如果符合自己的主要标准即使贵点我也愿意买单。举例来说类似的地段有A和B两个不同户型，A是大开发商，面积小10平米，户型也不够方正，但是用料更高档，室内装修风格精心设计，有大落地窗，景观好，但价格贵。B 户型小开发商，质量也不差，面积大10平米，但是配置一般，景观一般，户型很方正，价格便宜好几万。那么作为选房颜值控的我来说，应该还是会倾向于A,毕竟我在意的标准基本都有，即使有些小缺点也可以接受。反之，如果A没有我喜欢风格的户型，而 B有，即使是大开发商，哪怕价格和B一样便宜，也会毫不犹豫选择B。其次，绝大部分情况下买的越早价格越划算。特别是对楼花而言，刚开盘都是价格最低，优惠力度和可选择范围最大的时候，如果有心仪的项目最好开盘前先把队排上，哪怕没有找到合适的，至少主动权在自己手里。错过了开盘，每隔一段时间就会涨价。但即使错过了开盘，在这一期余下的户型里如果有比较合适的也不要犹豫，因为等之后新出来的项目，有没有合适的户型先不说，价格肯定又贵了一截，赌之后房价会跌？至少在澳洲这样一个成熟的房产市场历史中，房价即使有波动，同样品质的项目，后开发的价格至少不会比之前的便宜，尤其在悉尼这样一个土地资源越来越紧缺的城市，地价每年都在涨，更别提通货膨胀带来的人工，材料等成本的增长了。本人1年前在悉尼西北区投资了一套带地别墅，当时错过了开盘，最想要的地块和户型已经没了，价格也比开盘贵。但是考虑到这一区域地价在近几年内一直是两位数速度增长，毕竟是投资，与其等下一批土地出来，和多付出的成本相比，我宁愿降低一些标准，因此按照自己的最低标准挑选了一块地。1年后的今天，当初选择的那块地比目前新推出的任何一块相似面积的都要便宜10%，因此在这次投资上显然是一次正确的选择。

投资潜力？

每个人都在说“我要找一个投资潜力大的项目”。然鹅现实是残酷的，连李嘉诚，巴菲特都有看走眼的时候，更何况你我区区一介平民。但还是有诀窍的。房产投资，本质上是信息汇总，筛选之后提取出最有价值的部分来帮助自己决策。这时候获取信息往往有多个渠道，比如自身的知识储备，媒体的介绍，中介和开发商的宣传，亲朋的经验和建议等等。这里面经常走入的误区，要么是太过依赖中介和朋友的参考意见，比如“好像大家都说好，那就买这吧”，要么太过执着于自己认知范围不愿花时间去研究新事物，“这地方好远好荒，能有什么发展“”这地方我不熟，我只考虑我熟悉的地方“。这些投资思维都有待商榷。

对于投资首先要有个正确的心态。本人一直认为，投资有成功也有失败是必然的，但对于房产投资来讲只要认真做研究，亏的可能极小。决定了要去做，应该把投资和学习工作一样重视起来，舍得花时间去搜集信息，上网查资料，去楼盘跑，和居民聊，这些了解的过程本身也是增长见识的过程，很多人喜欢投资并不是纯粹为了赚钱，而是享受这其中获得的成就感和追求新知识的乐趣。嘴上说想投资但不愿付出时间精力，把成败寄托在媒体和中介的介绍，或者固步自封不愿与时具进了解市场的最新动态，是不能说是负责任的态度。

清楚投资的方向。先想清楚自己是优先追求资本增值还是稳定的现金流回报或风险控制，或者两者的平衡。对于比较年轻的投资者而言，长线的资本增值显然更有诱惑力，房产投资毕竟不是一朝一夕的事情，选对了投资项目，日积月累，若干年后实现财富自由不是不可能的梦想。在这个方向上本人一般比较青睐带地别墅，尤其是新开发中的西北，西南等区的别墅，对于资金实力还不够雄厚的年轻人而言，这里价格便宜，租金回报率也远远高于北区等成熟区域的house,政府在这些区域有大量基建规划，人口就业每年都在不断增长，长远增值潜力非常大，是非常不错的投资标的。但是你要有耐心等待发展，也要花一定时间去研究区域规划以及实地去踩点。如果是有一定资产规模，追求资产合理配置的买家。公寓和北区的house也都值得考虑。毕竟公寓租金回报相对较高，也更容易出手，尤其是一些交付时间比较晚的楼花公寓，如果是该地段比较稀缺的楼盘或户型，能帮助你充分利用时间杠杆来增值。同时，北区热门区域的house也可以考虑，但是一定要非常受本地欢迎，也非常稀缺和优质的户型，增值幅度会很快。毕竟资金投入和现金流压力较大，租金回报也不太理想，如果没有特别理想的选择宁愿考虑公寓。

总结

作为一个投资者同时也作为中介，无论是自己买房还是指导别人买房都不是一件轻松的事，但同时也可以是一件充满挑战和乐趣的事，希望这篇文章能为您多提供一种思路。当然，如果想更深入的探讨，欢迎随时加微信交流。本人一定会抱着专业，诚恳，务实的态度为您的购房之路提供帮助。

作者：Jeremy Jiang,

澳洲Freelife Realty福瑞来地产集团联合创始人兼市场总监，多年从业经验，帮助过上千位客户制订置业规划

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