每日房地产简报 | 澳洲房市是否告别了最艰难时刻？“钱都准备好了，就等澳洲解禁” 海外购房需求不减

澳大利亚国民银行（NAB）房贷政策收紧。在新一轮的政策中，来自度假屋、Airbnb和单个房间的出租收入将禁止计入房贷申请人的收入来源。对于其它类型的物业，NAB也增加了租金门槛（rental shading）。该指标用于评估借款人的偿贷能力。为“覆盖租金支付、空置率、租金收入等相关不确定性”，这一指标从20%上调至30%。另外，用于支持贷款的“不确定”来源的收入（例如加班费、佣金、奖金和投资收入）百分比将从80％降低至70％，以弥补此类收入来源中不确定性增加的影响。临时雇员还需要确认六个月的平均收入情况，并提供最新的收入抵扣单或工资单。NAB此番收紧房贷也是形势所逼。由于澳大利亚国内外游客数量减少、海外留学生的租赁需求下降、长租市场供应激增而短租需求出现崩盘。另外，来自咨询机构AlphaBeta的分析显示，利用现有低利率等优惠条件进行转贷的房贷借款人数量激增。此类贷款占新增房贷申请的比例飙升至70%。

尽管疫情对住房市场交易活动造成了重创，但是买家需求依旧存在，创纪录的成交价格就是最好的证明。以澳大利亚富人区曼利（Manly）为例，一处在新冠疫情加剧前参与拍卖的房屋（37 Kangaroo St, Manly）最开始的价格仅为550万澳币。然而，就在上周，这处住房最终以600万澳币的价格成交，较最初价格上涨了整整50万澳币，同时也创下了Western Hill地区的最高住宅成交价。根据CoreLogic提供的数据，这处住房上一次易手发生在1987年，当时的成交价为18万澳币。时隔33年后出售，这处住房的成交周期也只不过92天。交易代理人Clarke表示，就北部海岸市场而言，越来越多的买家开始逐步回归市场。他说：“现在澳大利亚的局势越来越明朗。很多买家都明白，疫情总归会过去。并且，澳大利亚不可能像意大利或英国那么糟糕。”“过去一周，我们看到买家活动比过去六周都多。”

 西太银行（Westpac）表示，为了降低房贷违约风险，无论该国经济表现如何，银行都不会从客户房贷关联账户中转移现金。西太银行首席执行官皮特·金（Peter King）说道：“我从未考虑过这一政策，以后也不会实施这一政策。”早先时候，ME银行在未事先告知客户的情况下变更了Redraw（提现）政策而引发客户强烈不满。Redraw是指，银行容许客户以高于所需最低还款额还款，多出来的钱可以计入Redraw可用额度，在紧急情况下可以提取。由于未事先告知客户，不少客户在应急情况下无法提取这笔资金。由于是疫情期间，不少客户处于“手头紧”的状态，ME银行的做法给不少客户造成了不小的困境。一名客户称，ME银行在自己不知情的情况下从Redraw账户扣除了24000澳币作为房贷偿还。同样，澳大利亚联邦银行（CBA）自动下调大约75万名客户的房贷最低还款额而受到质疑。根据最新的财报，受新冠病毒拨备准备金提取、合规成本增加影响，西太银行上半财年利润暴跌62%至11.9亿澳元。

对于具备购房实力的买家而言，疫情反倒成为好事。最新的数据显示，悉尼住房卖家开始下调预期售价，最高削减幅度达到六位数。根据房产研究机构Domain的数据，在过去三个月中，下调预期售价的卖家平均调价幅度为5.37％（独栋屋）和5.81%（公寓）。目前，悉尼的独栋屋中位价为1,168,806澳元，卖家下调预期售价大约为62,765澳元。公寓的中位价为744,672澳元，相当于下调预期售价大约为43,265澳元。尽管卖家下调了预期售价，但是相比去年楼市低迷时期，卖家的折扣幅度相对较低。数据显示，在去年市场周期性底部时期（2019年年初），卖家下调预期售价的幅度分别为0.05%（独栋屋）和8.63%（公寓）。就悉尼各区域而言，下北岸的卖家下调预期售价幅度最大。截至4月底的六个月内，当地独栋屋要价平均下调了9.14％。鉴于当地独栋屋中位价录得262.3万澳元，这一折价幅度相当于降低了大约24万澳元。

受益于新建公寓、联排、和半独立式住宅的审批数量好于大多数经济学家的预测，今年3月份的新屋审批数量降幅不到4%。自2月以来，经济学家预期新屋审批量将下跌15%。因此，实际数据远远好于经济学家的预测。值得一提的是，一些经济学家曾预测非独立式新房的审批数量会急剧下降50%，但是实际上仅下降了8%。同时，澳大利亚统计局（ABS）的数据表示，3月份新建独立屋的审批数量几乎没有变化，较上月环比仅下降了0.6％。就不同地域而言，维州是新建房屋审批放缓最为严重的一个州。今年3月份，当地新屋审批数量下降了25.5%。与此相反，新州新屋审批数量则激增了24.6%，攀升至13个月高位。此外，塔州的新屋审批数量也不降反升，3月增长了11.2%。其它州/领地的表现则为昆州（降3.3％）、南澳（降7.4％）、澳首府领地（降7％）、北领地（持平）。

随着澳洲对房地产行业的限制开始解除，中国买家正在积极利用疫情期间房价较为疲软的优势和澳洲充满吸引力的医疗保健方案。尽管边境关闭和政府限制继续给海外买家造成障碍，但询盘量仍很强劲。居外网的最近数据显示，尽管今年第一季度海外买家询盘下降了14％，但购房需求的下降却没有本地人来得大。数据发布之际，新州开始取消对公开拍卖的禁令，并从下周末开始开放看房。联邦政府六周前强行暂停了公开看房。新州与北领地一起重新开放了房地产市场，而珀斯上周末就放开看房了。在上月全澳房产销量激降4成之后，预计其他州也将跟进。居外网执行主席施密尔（Georg Chmiel）表示，尽管当前市场交易困难，但一旦旅行限制取消，预计买家将激增。“中国买家对澳洲房产的需求仍然强劲，只是目前交易难度超过往常。” “至少到目前为止，澳洲都很好地控制了新冠大流行，对海外买家的吸引力看起来比从前更大了。中国的营销人员已经开始利用澳洲的良好表现来说服那些此前都送小孩到英美留学的父母考虑一下澳洲。” 房地产研究机构CoreLogic报告称，上周末的拍卖清盘率创下六周高点：悉尼为62.7％，而墨尔本为63％。澳洲分类广告网站realestate.com.au的数据显示，豪华公寓吸引的点击次数最多。由于珀斯的新冠病例很少，人们对当地蓝筹郊区的兴趣也在增加。有房产中介表示，最近的兴趣主要来自香港、中国内地和印尼如果买家对交易充满信心，也很乐意迅速采取行动。