在澳洲买房投资，你会计算租金回报率和增值率吗

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衡量澳洲房产投资回报价值的标准一般是“租金收益+房价增值＞持有成本”，而这种收益情况常用“租金回报率”和“房产增值率”来表示。拥有全球最易居住城市的澳大利亚，其舒适的生活居住环境和完善的澳洲房产法律体系，一直在海外房产投资中备受瞩目。聪明的房产投资者在建立一个投资组合的时候，不只是关注房产价格，还需要通过寻找最佳的租金收益来获取最大利益。今天就一起探讨怎么计算租金回报率和增值率吧~

租金回报率

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一般分为两种方式，前者较适用于一次性付款购房者，后者更适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是： 

1.租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 。

举个例子：刘先生在墨尔本的某小区购得一套两室公寓，总价为40万澳元，一次性付款成交。对外出租后租金为2000澳元/月。那么刘先生的租金回报率为：租金回报率=2000×12/400000=6%  

2. 投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款） 

举个例子：张先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成12万元，按揭贷款28万元，月供款约为1900元（供20年）。张先生将其以月租金:2000元出租。此时，投资回报率=（2000-1900）×12/（120000+0）=1%  

房产增值率

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因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升，其澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度，即购房三年后可去银行再次评估房产，此次评估价值减去购房时房价的差额，即是你可以领取的房产差额补贴。   房产增值率=（房产售出价格/房产再次评估价－购房时价格）/购房时价格   例：刘先生在2011年在墨尔本购买的40万澳元的房子，购买价格为40万澳元，三年后此处房产的房价增长到65万澳元。此时，房产增值率=（50-40）/40=25%。

80-20法则

获取平衡当然，对于投资者的最佳组合是房价和租金收入共同增长。来自某物业顾问公司的负责人Kevin称，人们应避免单纯追求资本增长的投资，因为这会是一场赌博。建议客户购买投资房时主要关注租金回报率，并密切注意空置率。租房空置率是很有用的数据，因为它反应了租房需求与待租房数量之间的关系。有关于空置率的分析，请点击查看历史文章：如何选择投资目标地：正确看待置业分析中的清出率和空置率。

建议客户不要指望资本的增长，而要考虑到澳洲的人口结构的根本性变化是不可持续的。同时也建议了80-20法则，即投资于这样的地区，80％的租客能负担得起租金，如果你想卖房，80％的人有能力购买。而另外的20％是指名人、富豪等比较特殊的房产。这类房产是一种豪赌，有些会是赢家，很多也不是。

额外设施也可提高投资回报

如果有用心设计、光线充足、通风性能良好的仓库和停车场，你能最大限度提高投资回报。额外的设施对获得更好的收益率非常重要。如果租客可以住在靠近咖啡馆、交通和融合当地文化的地方，通常房东能够获得良好的回报。建议投资于一个安全的市郊，拥有本地市场，收益率应该高于4％，尽可能接近5％。许多专家建议，4％至5％的租金回报率是选择投资房的最低限度。调查周围环境房东的成功很大程度上取决于房产所在市郊或地区。所以，当调查数据时，关键是要专注于特定市郊所提供的条件、街道的外观、甚至房子需求的类型。

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影响租金回报的因素

 可能影响租金回报率的因素租金回报率通常受到房产位置和类型，以及当前经济状况的影响。例如，通常租金不上涨，同时价格也上不去，因为价格是应买家的需求上涨，而不是租房者。这只是意味着更多的人都在特定区域寻找购买自己的房屋，尤其是在悉尼和墨尔本最热门的市郊。一定要注意租金收益和资本增长之间的关系，因为他们通常位于趋势的两端。所以，当价格稳定，并有着更高水平的租房需求时，通常会获得更高的租金回报率。

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对于澳洲房产投资者来说，租金收益率的高低是衡量投资该城区与否的关键。对于墨尔本这样的城市来讲，由于租房需求量大，空置率低，租金收益自然高，所以整体的房产投资回报是非常有保证的。这也是为什么很多海外买家选择墨尔本投资置业。

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