【澳洲置业】澳城市发展研究所：印花税上调 刺激首置业需求 完善基础设施 形成更成熟的投资环境 终将推高房价

澳大利亚6月13日实时汇率：

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根据上周四公布的改革措施，7月1日起，首置业者购买65万澳元以下新屋和现房不用交印花税，购买80万澳元以下新屋和现房可以享受印花税优惠。

或许，这针对的只是一小部分群体，甚至是那些偏远的房产无人问津的城区可能受益。

毕竟悉尼的房价已经突破百万澳元大关，想要享受印花税优惠的买家需要费尽心机才能找到合适的房产。

新政公布之际，CoreLogic的数据显示，过去12个月内，新州出售的房屋中，45.4%的价格为65万澳元或以下，58%的房屋价格为80万澳元或以下。

但是，在悉尼大都市范围，过去一年内出售的房屋里，只有25.8%的价格低于65万澳元。

怎么说呢，政府此举仅仅突显了首次置业者的承受能力与悉尼房价的现实差距。悉尼首次置业的买家最可负担的地区实在是离市中心太远了，几乎都不能称作是悉尼。

Domain的首个购房者的报告于上周五公布，该报告基于过去12个月新州首次购房者平均贷款额以及20%的首付要求，房价中位数在45.901万澳元以下的区域，认定悉尼仅有11个区可以称作“可负担”区域。

如果考虑到1万澳元的首次置业补助，那也只有17个区的房产是可负担的。

在预算内，距离悉尼CBD西部50公里的Willmot也可入选，虽然该区的名声很坏，但房价中位数仅44万澳元。

而在公寓市场有更多的选择，36个区的公寓中位数低于45.901万澳元，最近的区为Lakemba，但离CBD仍有15公里。

在离CBD 40公里以内，房价中位数低于65万澳元门槛的区域仅有4个。

Ashcroft距离悉尼CBD西南部35公里，房价中位数为63.5万澳元，同样在此价格范围内的区域包括Heckenberg、Cartwright和Busby。

CoreLogic表示，取消或减少首置业者买房的费用可能带来积极和消极的后果，而大家普遍认为，旨在刺激需求的政策可能会推涨价格。

“对最近签合同的合格买家来说，首置业者印花税的废除可能给他们带来一些头疼的问题，”CoreLogic研究主管Tim Lawless先生说道，“此外，在2017年7月1日前，首置业者活动将停滞，在那之后再猛增。从长远来看，需求增加将推涨房价，因此变成弄巧成拙的局面。”

瑞银（UBS）房地产业务全球负责人Kim Wright先生也提到其他国家和地区对外国买家征收更高印花税的经验。在香港，以前约40%的新屋被外国买家买走，但引入30%到36%的印花税之后，这一数字降至约5%。

Wright先生表示，后来开发商就开始打折，退回所有或部分印花税，因此海外买家继续去买房。她认为，新州的海外需求短期可能会有所减少，但未来的情况取决于开发商的应对措施。

同时，澳洲城市发展研究所做出警告，上调外国买家的税费终将推高房价。

开发商通常依赖预售，主要是针对外国人的预售来筹集足够的资金以开工建设。海外买家的进入一定程度上可以促使更多的房产项目开工建设，来应对悉尼本身供应不足的缺陷。

澳洲城市发展研究所新州分所表示，外国买家变少可能导致整个项目搁浅，加剧悉尼的供应不足危机。

近几年，悉尼的房价一直是高歌猛进。

其实在去年6月，新州（NSW）政府就出台了向海外置业者征收4%的额外印花税附加费（Stamp Duty Surcharge）的政策。

然而，此举措的出台，非但没有浇灭海外投资者的热情，房价依然还是蹭蹭上涨。

悉尼20年来独立屋中位价的涨幅趋势

据政府最新的报告显示，从1991年到2016年，生活在新南威尔士州的人数增长了31%，从590万人增加到770万人。

悉尼作为首府城市人口增长更加强劲，在这25年内从340万到470万人。

但随着人口的不断增长，尽管目前新建房屋数量不断上升，依旧没有办法阻止房价的不断攀升。

据新州政府估计，悉尼现阶段仍旧欠缺10万套的住房供应。

2017年悉尼房价预测

此次虽然新州政府再次拿印花税开刀，直接翻倍，并且土地税也有所提高。

然而印花税上调的目的是完善基础设施建设，公告表明新南威尔士州政府将在未来四年内投资创纪录的732亿澳元的资金用于新州的基础设施建设。

其中包括道路，学校，医院和公共交通工具，这将有助于支持新社区形成和完善。

基础设施完善后形成更成熟的投资环境，房价必然上涨。

最后，用澳洲城市发展研究所新州分所首席执行官Steve Mann先生的观点来结尾可能再合适不过了。

“你不能指望通过加税来让东西变得更便宜，”新州分所首席执行官Steve Mann先生说道，“如果建造与销售的房屋变少，澳洲买家不会享受竞争变小的好处。在开发行业，每个百分点都有意义。即便外国买家只占市场的11%，都足以影响为澳人建设的数千套新屋。”