每日地产 | 观点：澳洲房屋买卖合同违约的法律后果
在澳洲，无论您是购买楼花还是现房，都要签订房屋买卖合同。房市千变万化，买卖双方的心理也会随之变化。卖方不想卖了，亦或是买方不能按时支付尾款，均会造成相应的法律后果。鉴于最近房市动荡，信贷紧缩，本公众号友情提醒：房屋买卖这类涉及人生及财富积累的重要决定，买卖双方应寻求专业的意见，再作出相关决定。
1、买方拒付或无法支付尾款
案例1：
两年前，王先生购买了悉尼东区的价值120万澳元的楼花，并交了10%的定金，12万澳元。今年临近交割日期，王先生感觉澳洲房市动荡，该房不会升值，拒绝支付尾款。
根据双方的房屋买卖合同，买方没有正常理由拒付或无法支付尾款，卖方已经准备好成交（Settlement），卖方会发出14天的结算通知（Notice to Complete），要求买方付款，但在这14内买方要支付罚金以及卖方的律师费。若14天后，买方依旧无法支付尾款，卖方可立即终止合同，具体要求：
· 无过错且准备好成交
· 及时要求终止合同，否则有可能丧失这项权利
· 书面通知买方
合同终止后，卖方有权：
· 扣留买方10%的定金
· 要求买方支付其他由违约产生的损失，如找新买家产生的中介费、律师费以及成交拖延产生的费用
注：这里要具体情况具体分析，买方可能以为只是损失10%的定金，但卖方极有可能对买方进行其他方面的追偿。买方律师应告知客户违约后产生的后果以及将面临的经济损失，以便客户充分了解责任风险后，再作出最终决定。
2、卖方后悔或无法成交
案例2：
张女士看中了悉尼市中心价值两百万澳元的某房产，觉得该房地理位置优越，房型优良，便联系了中介和律师，拟定了购房合同。买卖双方交换合同后，卖方以张女士的中介态度不好为由，拒绝继续履行合同，并提出退还定金。其实卖方是想将该房以更高的价格卖给别人，张女士心急如焚，寻求律师帮助
现实中，双方交换合同后，卖方可能由于种种原因不想继续合同，拒绝卖房给买方。在这种情况下，买方可诉诸法律，要求强制执行合同。
根据澳洲的法律,一旦买卖双方进入合同，即使合同没有执行完成或部分执行，买方的法益也会得到保护。无过错的买方可以通过衡平法(Equity)，获得非金钱的赔偿，即强制履行 (Specific Performance) 。
双方交换合同后，为防止卖方将房产卖与第三人，导致合同无法履行，买方律师可申请一个禁卖令（Caveat）。该令保护买方的利益直到房屋交割，并防止第三方对该房产进行再登记。
因此，上述案例，张女士的律师一般会为其申请禁卖令保护其利益，阻止卖方转卖第三方。
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关于作者
孙纲（ Abraham Sun）是阳光海富律师事务所的首席律师。孙纲拥有超过20年的法律专业服务经验，主要执业领域是房产服务、公司重组、并购、股权、资产收购、金融、投资管理、公司运营、商业诉讼。
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