房产知识 | 关于“Refinance”的那些事！

为房产物业贷款再融资在澳洲统称为“Refinance”，通过再融资可以获得更好的利率，合并债务并且节省还款额度。

所以refinance是物业投资持有过程中不可缺少的策略，重新融资却决于很多因素，比如您目前的经济状况发生了改变，需要节省财务成本或其他原因。

我们在工作和生活中遇到很多朋友和客户了解refinance的优势，但是很多时候并不了解具体的操作流程和其中的风险，今天我们就围绕着refinance几个常见的问题，给小伙伴们提供一些专业的知道，希望能够帮助您在再融资上的决定提供帮助！

通常情况下，我们建议是每12个月考虑进行一次房产的再融资。

当然由于经济市场状况的不同，再融资的节点也会有变化，比如当前疫情期间，我们就建议那些经济状况没有受到影响的客户时时关注各大银行refinance的贷款产品。

根据澳洲房产市场的数据显示，大部分有房贷的澳洲家庭每2-3年会完成一轮refinance，所以就目前的经济环境而言，每隔12个月甚至是6个月调查一次再融资的可能性不会对个人的财务有任何损失。

通常来讲，如果您在最初获得新房贷时，利率比较合理，贷款银行合同还不错的情况下，我们的建议是等12个月之后再考虑refinance。如果您的贷款经纪人（broker）负责的话，一般情况下他们会每6个月与客户进行一下沟通和回访，确认贷款没有任何问题。

做refinance可能会涉及到多个贷款成本，但是这些成本会因为贷款合同本身是固定利率（fixed）还是可变利率（variable）而有所不同。

如果您的贷款形式选择的是固定利率，则可能需要支付exit fee。每个银行其他种类的费用各不相同，通常情况在600-1500澳元之间。

当我们与客户沟通再融资的时候，我们一般会在贷款的额度上至少保留1500澳元的盈余，用来支付那些可能出现的费用，还需要考虑房屋贷款提前结算而产生的利息。

总的来说，旧的银行和新的银行都会产生贷款费用。旧的银行会收取还清贷款的结算费用，一般情况在500澳元上下。新的银行会在产权证书上边注册抵押机构和注册成本，一般情况在300-500澳元之间。

需要注意的是，澳洲各州之间的银行收取费用也是有所不同，一些银行还会收取房屋估价费用，大多数房产经纪人能够想办法免除这些费用，具体情况还要看银行有什么政策。

结算费用简单来说，就是您作为贷款方在规定的贷款期限内提前支付了所有费用而产生的提前结算费用。有些银行把这个费用称作解除合同费用（break fee），但与exit fee有所不同。

贷款的金额，贷款期限，贷款利率这三者决定了贷款结算费用的金额，通常情况下您的贷款经纪人会帮您计算所需要的费用。

这里需要注意的是，无论是exit fee还是break fee，它的最终金额可能会超出您的预期，比如在目前的经济环境和疫情影响之下，或者贷款合同中一些特殊条款，所以您在选择做再融资之前一定要咨询目前的银行或者贷款经纪人以确保不会产生过高的结算成本。

我们遇到过客户在做refinance时被新的银行拒绝的情况，如果出现了的话您的信用评级会产生负面影响。

如果您有贷款经纪人（broker）的话，最好在做refinance前咨询经纪人，来审核您的现有资质和经济状况来避免出现再融资申请被拒绝的情况出现。

如果您同时向多家银行和金融机构申请了refinance，想看看到底哪一家能够提供最好的offer，那么这将对您的信用档案产生影响，因为您进行了多次的同类型贷款申请。

虽然信用等级非常重要，但是银行和金融机构都有着不同的带跨标准。比如，有些贷方就不接受信用评级低于500分的客户，而有些机构就没有这样的要求，甚至都不会检查申请人的信用等级。

我们认为在做refinance时，最重要的就是历史贷款和付款情况。如果您在过去的5黏弹种没有无担保或者有担保的信用查询，并且没有拖延或者欠付贷款的情况出现，那么您在做refinance时就不会遇到很大问题。

通常情况，如果您的贷款比（LVR）不高于80%的话，则不需要支付抵押保险（LMI）。但是，每个银行和借贷方的具体条款不同，是否需要再次支付保险取决于您与哪家机构refinance。

LVR简单来见就是贷款总金额占房屋价值的百分比，如果LVR在80%或者更低的情况，不产生抵押保险。如果超过80%，则会产生保险费用。LVR的百分比越大，抵押保险的金额就越大。

有的金融机构可以为LVR超过80%的客户和银行提供refinance，但前提是要产生经济效益。

通常来讲，refinance最多需要30天，很大程度上取决于银行的审批处理时间。有的银行可能一天就可以完成审批，有的则需要几周的时间。

如果您有贷款经纪人（broker）的话，他会根据您选择的借贷建构为您提供建议。随着金融市场和时间的变化，refinance的申请和审批也在变化，一般我们的经验是需要留出至少20-30天的期限。

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