房产知识 | 什么是Construction Certificate？

之前我们房产知识系列介绍了什么是DA（Development Approval），新来的小伙伴可以搜索往期文章关注一下。无论您是作为开发商，投资人还是自住房主，当你拥有了一块土地之后肯定想要创造更多的价值，那么首要任务当然是申请DA的审批，来获取未开开发或者增值的可能性。

当您获得DA通过之后，项目也就算是正式成立了，接下来的关键步骤就是申请CC（Construction Certificate）了，今天我们就来聊一聊什么是CC以及需要注意的地方。

如果说DA是立项的话，那么CC就是具体构架了。简单来讲，Construction Certificate就是“施工证书”，它可以由认可的私人机构出具，也可以由当地政府出具。该证书简单来说，就是允许DA批准的项目开始进行建筑工程，并且具体设计内容符合澳大利亚建筑规范条例。

许多中国来的投资商和开发商刚开始对于CC这个概念难理解，因为在中国的房地产开发流程当中是没有完全类似CC这个阶段和证书的，中国开发的房产项目大多是“毛坯房”，不涉及内部精装修，在要求上也没有澳洲复杂，所以并没有一个完全类似的开发和审批过程。

那么，当一个项目取得了CC就意味着可以进行建筑类活动了，图纸设计中也满足了DA/当地政府/消防/水利/电力等多部门的要求。

这里需要注意的是，一旦项目的整体外观被确定下来而且也通过了DA的审批，那么在接下来任何一个开发阶段都不能进行更改了，如果需要更改的话，必须重新提交DA申请或Section 4.55申请进行必要修改。所以在做概念设计时，需要额外注意并且做一些功课。

我们简单的理解来说，在开始任何建筑动作前，都需要申请并获得CC方可开工。通常情况下，当你收到DA的审批通过后，就可以着手开始CC阶段的图纸和工作了。

EP&A法案中比较广泛的定义了“建筑活动”的概念，建筑物包括整体建筑结构或建筑物的任何一部分，以及与住宅相关的结构都会被法律算作建筑物。

一般情况来说，各个当地Council都有制定具体规则，如果需要确认可以直接打电话咨询当地Council。最简单的方法就是看整个开发项目需不需要申请DA，如果需要申请，那么几乎100%在开工前需要拿到CC证书。

当然也有例外的时候，如果你申请的建筑活动符合当地政府的开发要求，并且是完全对应当地政府的开发规划条例以及施工标准，那么就可以通过申请快速评估机制（CDC）来跳过DA&CC这种形式，达到快速审批的目的。

CDC的出现是政府加快审批的一种措施，让那些完全符合要求以及开发条例的项目迅速得到审批并且可以直接开工。我们以后会具体的讲一讲CDC和DA的区别。

申请CC首先要做的就是按照国家要求任命一家PCA机构。

简单来讲，为了确保联邦政府，州以及地方政府的建筑法规得以实施，并且确保房屋建筑计划是按照审批的概念进行，必须由一个独立的机构来审核图纸并进行定期的建筑活动检查，该第三方机构就是PCA（Principal Certifying Authority）。

在开始建筑活动之前，开发项目必须任命一名PCA，此机构可以是私人的第三方授权公司，也可以是政府机构。大部分情况下我们都推荐始终第三方授权的私人公司，经济实惠，还可以大大缩减时间成本。

当项目任命了PCA之后，下面的工作就是按照政府及各部门要求以及DA中的各项条件，逐一的进行设计并在图纸中体现出来。这些条件会根据项目的大小，地理位置，周围环境等多种原因提出，所以有的项目可能只要满足20个条件就可以开工，但是有的大型项目或者项目距离公共设施比较近的话就需要满足多达100个条件才可以开工。这个时候就需要我们作为开发商或者是房主来进行一些前期的功课。

当所有CC条件都满足的情况下，需要递交所有图纸和各部门审批文件给PCA做最终审核，审核通过，PCA会出具正式的CC证书，通知周围邻居和当地政府建筑活动要开始进行了。

申请周期因人而异，并且也会根据不同的项目时间也有所不同。

向我前面提到的，由于需要满足的条件数量和种类的不同，在设计图纸和协调各政府单位时候所需要的时间也不同。

通常来讲，申请CC的周期在1-3个月不等，有的更长，有的更短。

比如，PCA非常有经验，在很多问题上能够灵活解决的话，那么申请时间可能大大缩短。又或者，项目开发需要申请Easement或者政府有关部门审批，那么时间就会大大加长。

CC申请和设计阶段相对没有那么多的风险。因为，概念设计已经由当地政府批准并且不能修改了，在DA当中也会严格的规范CC申请时的要求。

比较需要注意的就是在CC的申请过程中，协调各政府部门的审批需要注意。举例来说，如果项目临近大街或者公共场所，多半情况下，任何建筑活动都需要得到交通部门，水利部门，电力部门，天然气部门以及通信部门的审批。政府部门的审批流程一般要求比较多，并且时间成本较高，特殊情况下有可能要花超过6个月的时间才能得到相关部门的审批通过。

还有需要注意的就是，在申请CC的阶段，我们就要开始考虑施工的承建单位和报价问题了。我们在工作中遇到最常见的情况就是，在设计和申请CC阶段没有考虑建筑成本问题，而导致在招标时预算吃紧或超过预算，再进行多次修改设计的情况。这不仅会导致项目的进度，还很有可能导致不必要的设计修改，所以在这个细节设计阶段需要尽量多的考虑建筑时间和建筑成本。

CC的申请和审批在一个项目的开发过程中尤为重要，不仅是项目具体结构和内容的体现，也是在进入建筑活动前最后的集中创作过程，是一个非常考虑项目开发，管理以及施工的步骤，幸运的是，我们Otas Consulting帮助过很多开发商和投资人申请CC证书，在保障项目成本以及时间上做出了很大贡献！我们Otas Consulting在这个领域有多年的经验，能够确保您的资金投入得到预期的回报！如果您对我们发布的内容和服务有兴趣的话，就请扫默二维码与我们联系吧！

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