疫情后，澳洲地产-措手不及的回马枪！All in 工业地产

澳大利亚地产巨头Charter Hall联合全球投资集团安联地产（Allianz Real Estate）斥资6.48亿澳元从德国超市巨头Aldi手中买下了庞大的物流投资组合。据了解，投资组合一共包括4处配送中心，由Aldi设计和建造。本次交易通过一项为期7年的售后回租协议达成，并附带多个7年延期选择权。这笔交易的收益率为4.75％，年租金涨幅为3％。投资组合包括位于悉尼西南和西郊的Prestons和Minchinbury的两个物流仓储中心、一处位于墨尔本Dandenong的仓库和一处位于布里斯班北部的Brendale的仓库。Charter Hall集团旗下的批发基金CPIF（管理资产60亿澳元）和安联地产各占50%股权的方式组成合资企业，买下了上述4处配送中心。据了解，在竞标过程中，该投资组合还获得了摩根士丹利（Morgan Stanley）支持的Mirvac和亚洲物流巨头ESR等公司的兴趣。通过这笔交易，Charter Hall成为澳大利亚四大超市运营商（Coles、Woolworths、Aldi和Metcash）中的最大的工业资产业主。

位于悉尼中央商务区（CBD）一栋历史悠久建筑物中一处76平米的办公室以85.35万澳元的价格成交大楼名为Reid House，高11层，始建于1906年，位于乔治和约克大街之间国王街（King Street）69-75号。出售的办公室位于大楼的第3层。大楼的隔壁就是苹果悉尼旗舰店（Apple Sydney）。商业地产代理商Ray White负责悉尼南部业务的约翰·斯库弗里斯（John Skufris）和Henderson Horning的威尔·马尔维希尔（Will Mulvihill）促成了这笔交易。据Skufris透露，买家为约克街管理员，其计划让一个亲戚入驻此处。卖方则是Cassette Television。尽管新冠疫情带来了诸多不利影响，但是像悉尼CBD等黄金地段、私下达成的交易不在少数。例如，上周，悉尼以西Chulora的一家汽车经销店以420.8万澳元的价格成交。

信用评级机构标普（S＆P）预测，2020年，零售地产巨头Unibail-Rodamco-Westfield（简称：URW）在欧洲和北美购物中心的净租金收入将减少25%。URW本周表示，账面价值约80％的商场将在六月中旬前恢复营业。尽管如此，标普表示其收入将受到以下因素的冲击，即未交租金的商户、潜在破产的租户、新冠病毒导致减少的客流量。总部位于巴黎的Unibail Rodamco 在2018年以330亿澳元的“天价”收购了澳大利亚Westfield位于在英国和美国的资产，并将Westfield品牌的使用范围扩展到了一些欧洲购物中心。尽管如此，标普指出，虽然前景展望调至负面，但是URW仍保持“A-”的长期信用评级。在一份声明中，URW也表示称，尽管“酒吧、餐馆和电影院的交易在许多地方仍然受到限制”，但客流量的增长“高于集团预期”。截至2019年底，URW的投资组合价值653亿欧元（约合1,064亿澳元），其中86％为零售，6％为办公室，5％为会展中心，3％为服务资产。它在12个国家/地区拥有和运营90个购物中心。Unibail Rodamco在巴黎和阿姆斯特丹上市，并通过澳交所电子清算系统”CHESS” 存管权益在澳大利亚二级市场进行交易。

虽然购物中心、办公室和酒店在适应社交隔离新常态面临巨大挑战，但是，工业地产似乎成为了全球大流行期间为数不多的赢家之一。与新冠病毒爆发之前一样，推动该工业地产行业发展的基本面因素依旧存在，即对更大、更自动化配送仓储中心的需求，以适应在线购物和更多数字化消费者的需求。仲量联行（JLL）工业地产负责人Sass J-Baleh说：“ 工业和物流资产类别的资本配置现在已经超过零售资产部门。这表明投资者的胃口已经转向工业和物流，这是实现更高长期价值和增长的首选途径。”在线零售商Ruslan Kogan支持的电商交付公司eStore Logistics的创始人Leigh Williams表示，鉴于大流行期间线上销售激增，他目前正在寻求扩大其物流网络的机会。Williams说道：“在新冠病毒的推动下，我们的交易量同比增长了三倍。除旅游产品外，几乎所有商品都销售一空。”

澳大利亚总理斯科特·莫里森（Scott Morrison）公布了6.88亿澳元“住房建设者（Home Builders）”计划的首批细节。该计划实施日期为6月4月至12月31日。每户符合条件进行新房建设和房屋翻修的家庭可领取2.5万澳元的现金补贴。单身申请者的年收入必须低于12.5万澳元，或每对夫妇年收入不超过20万澳元。新建房的最高限价为75万澳元，房屋改建的费用可能在15万至75万澳元之间，而且只有当翻修前的房价不超过150万澳元时，才会得到这笔补贴。在这一消息公布之际，建筑行业正面临建筑成本上升、移民减少、房价和需求下降的局面。莫里森表示:“未来6个月，新建住宅的需求可能会急剧下降。”“住宅建设是一个巨大的就业引擎，正面临着一场需求端的‘完美风暴’，因为目前失业率在上升，移民人数直线下降，市场信心也在下降。”据估计，这项刺激计划有望为经济活动注入150亿澳元，以支撑建筑业超过100万个工作岗位。

澳大利亚地产开发商们掀起了一场“建后出租（build-to-rent，BTR）”的热潮。尽管私人业主存在巨大的压力，但是新冠疫情却为BTR行业打开了上升空间。上月，澳大利亚开发商巨头Mirvac公布了在原墨尔本会议中心(Melbourne Convention Centre)旧址建设一座综合大楼的计划，其中就包括一栋33层的BTR大楼。另外，Mirvac还在悉尼奥林匹克开发区启动了Pavilions项目，该项目的一部分也是BTR建筑。Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz表示，在一些家庭可能难以偿还抵押贷款的时候，租赁型公寓可能是一种替代选择，可以给人们提供住房保障。尽管失业率上升和隔离限制令引发了私人租赁市场的动荡，但开发商们依旧信心满满，纷纷开始着手自己的BTR项目。包括Grocon、Salta Properties以及美国私募巨头Greystar和黑石(Blackstone)在内的机构也都在实施相关计划。在最新的举措中，加拿大的牛津地产集团(Oxford Properties Group)正在悉尼CBD进行首个BTR开发项目，该集团相信，稳定的租赁住房将更受当地民众欢迎。