悉尼房价加速下滑 中国公寓买家兴趣大转向
悉尼房产市场放缓势头增重，本月价格加速下跌，而过去12个月中国买家对悉尼公寓需求下降10%之多。目前全国最大的两个市场清拍率大幅低于一年前，是什么在驱动这...
ACB News《澳华财经在线》11月30日讯 悉尼房产市场放缓势头增重，11月份价格加速下跌。据行业研究机构CoreLogic数据分析，本月截至目前悉尼房价创出0.7%的跌幅，而此前三个月分别是-0.5%，-0.1%与0%。澳审慎监管局（APRA）自今年初对高风险房贷的打压政策正在收效。
全国来看本月房价下跌0.1%，主要受体量庞大的悉尼市场拖累。墨尔本还在上涨，涨幅0.1%，与十月份持平。CoreLogic高级分析师凯默隆·库舍说，住房可负担性较差、出售的房子增多、投资者按揭更难且成本更高，都给市场带来压力。
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库舍指出，2014年底，监管层打压投资贷时也令悉尼市场放缓，但这次有所不同。先前还有多次降息来刺激房市再度发力上行，但这种情况不会再现了。
若非新州政府取消首次置业者印花税负，情况可能更糟糕。“首套房买家激增，多少冲抵了市场放缓势头”。
墨尔本房价展现出更大弹性，那里投资者不如悉尼活跃，而房价也更可负担，并且经济基本面强劲，州际移民大增都是利好因素。
中国公寓买家兴趣大转向
墨尔本房价长期势头是否会延续下去，还是将步悉尼后尘，终将下落？
realestate.com.au的首席经济学家纳里达·科尼丝比十分看好墨尔本。她近期对悉尼人搜索量最高的公寓地点进行分析发现，悉尼内城的Alexandria是最大热门，墨尔本CBD则紧随其后，并且远比悉尼任何其它郊区都受欢迎。
事实很简单，悉尼的公寓价格要高于墨尔本或布里斯班。悉尼公寓价格中值现在是73.5万澳元，墨尔本是55万，布里斯班是39.8万。科尼丝指出，大部分的投资者与首套房买家对于价格十分敏感。15万的差价可以决定很多人能否买得起。
她也提到，占据公寓需求重要部分的另外一群体——海外买家。“我们对中国买家需求的月度分析显示，有意到墨尔本与布里斯班买房并进行搜索的中国人在持续增长”。
值得注意的是，过去12个月中国买家对悉尼公寓需求下降10%之多。在科尼丝看来，海外买家更容易受留学生的诉求影响，他们或希望在悉尼以外的城市居住与学习，可以看到其搜索的郊区多靠近大学。在墨尔本内城的Carlton榜上有名，布里斯班的 St Lucia因靠近昆士兰大学而备受关注。
墨尔本与悉尼 行情虚实之间
ACB News《澳华财经在线》报道，上周末是今年规模第三大的房产拍卖周，共3400多套房预定参拍，然而悉尼的清拍率跌破了60%，墨尔本也连续第三周不及70%。全国最大的两个市场清拍率大幅低于一年前，应怎么看待这样的行情？
图片来源：CoreLogic
CoreLogic专家的建议是，把视线放长。上周墨尔本只录得66.9%的清拍率，但是这与2013到15年同期水平其实相当。一方面在于参考值，2016年当地拍卖市场显得过于强势。另一方面则是拍卖的房屋数量——去年此时上市出售的房产数量属于近年较低的，而今年则是13年以来最高的，供应面波动较大。
“考虑到数量大增，其实（墨尔本）清拍率的表现还是相当稳固”。
在悉尼，清拍率今年以来一路下行，到上周降到了54.8%，是2012年以来最低水平，是否应当担忧？
CoreLogic的判断是这种长时间的下行已十分明显，说明APRA第一轮宏观审慎政策显著影响到了悉尼的住房需求。“如果前一轮政策可作为指南，我们预期未来几周清拍率还会下行”。
图片来源：CoreLogic
与墨尔本不同，悉尼的参拍房产数量并没有明显增长，供应并未紧缩而交易水平与价格却在走低，意味着需求因素可能占据主导。
CoreLogic的结论是，悉尼房价下行与清拍率下降势头相一致。墨尔本清拍率下行或与拍卖数量大增有关，目前无法判断是否是市场走弱。
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