深度剖析：中国买家的海外房产投资之痛

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你听说了吗？中国资金正在撤出伦敦、悉尼和纽约的房市。

全球的资本中心应该做好准备应对房价暴跌的问题，因为中国政府正设法做英国脱欧和加息还没有做到的事。

摩根士丹利（Morgan Stanley）的数据显示，加强监管后，今年，中国对海外房地产的直接投资可能暴跌84%至17亿美澳元（21.5亿澳澳元），2018年还将下跌约15%至14亿美澳元。

2013年，中国大陆的资金开始涌入海外商业地产。中国的土地价格非常昂贵，投资者希望为人民币贬值找到防范措施。

另一个吸引中国资金的地方在于，像悉尼这样的城市利差，也就是租金收益率与政府债券收益率之间的差距相对较高。2016年6月英国脱欧公投后英镑大幅贬值也有所帮助。

虽然部分大交易还在进行中——比如香港上市的重庆公司中渝置地控股有限公司在今年早些时候收购伦敦“Cheesegrater”大楼——但交易数量正在减少。

人民币走强，加上中国的“一带一路”计划需要资金，这将导致更多房地产交易走向枯竭。

过去几个月内，中国政府加大了资金外流的难度，限制收购足球俱乐部和豪华酒店等较为胡里花哨的交易，而且也在追踪中国一些动作最频繁的收购方。

大连万达集团、安邦保险集团、海港集团和复星国际在满世界撒钱时，都购买了房地产。

在这样的背景下，随着外国政府对外资的审查越来越多，我们很难看到中国的海外房地产收购活动还能够以这么快的速度进行下去。国内开发商已经发现利用国际债券市场变得更加困难，因此被迫求助于短期证券。

这一点很重要，因为去年，中国资本占在伦敦市中心的商业地产交易总额里占了四分之一的比例，十年前是1%。

现在，中国是仅次于加拿大的美国第二大外国投资者。过去两三年间，澳洲所有的办公楼交易里，中资占了12%到25%的比例。

在香港，中国内地企业已经收购了今年截至目前出售的约80%的住宅用地。2012年到2016年，中国内地企业已经花了约65亿澳元投资香港的办公空间。

一个好消息就是，部分中国公司已经将资金存放在海外，因此可以继续收购，而且还有其他对收购感兴趣的亚洲投资者在到处找机会。

上个月，伦敦的“Walkie Talkie”大楼才被卖给香港的李锦记健康产品集团（LKK Health Products Group）。接手万达资产、成为负债最多的开发商的融创中国（Sunac China Holdings）上周才发行了10亿美元的美元债券。

然而，这是否足以抵消回撤的资金是个值得怀疑的问题。因此，投资者应该明智地靠后站。