澳洲买房要小心的变种“陷阱”

文：James Tong / 图：afr

本月初我写了一篇《对于澳洲买房的十条建议》，其中提到：

“最保障、最坑人、最无奈的还是合约

澳洲号称买房法律完善，订金也是放信托户口的，本金虽然可保，但机会成本的损失却防不胜防，之前的“落日条款”漏洞，令发展商有机会刻意让合约过期，收回重新卖，买家苦等几年再买不回。澳房汇帮助买家成功引起政府的重视而修改了法例，可是最近又听说有变种的“陷阱”出现... ”

上一周，这个变种的“陷阱”中受影响的一些买家找到了我。

这是在Homebush名称为Centenary Park的最后一期项目，开发商是Michael Raad Architects Pty Ltd，2010-2012年的时候卖给了80位买家。

那个时候的两房公寓，价格是50万澳币左右，预计的交房日期是2014年，可是开发商迟迟不动工，一直到今年7月，还在与Council在商讨修改设计。

由于合同中有一条：发展商对于项目的规划是否获批准或者更改不负有任何责任。久等不下，现在两房公寓的价格已经快升到80万，发展商是否会在等合同失效，然后把房子收回再卖呢？买家们越想越紧张。

买家们向发展商追问，得到过各种各样的答案，比如：Council认为该项目的高度超过了限高的规定，开发不予通过；Council要求听从防火专家的建议，DA要再修改；开发商希望修改DA ，将原本3房公寓改建为2房，一旦DA得到批准，会给买家在价格上减免...等等。总之就是开工无期。

一部份买家于是联系了澳洲金融评论报AFR，这事终于曝光在大众面前。他们希望把受影响的买家集合起来，统一行动去争取权益。

有些媒体报道说这是买家又一次中了“落日条款”的圈套。

不是说“落日条款”的问题已经解决了吗？

我把事情经过的一些资料转给了在“落日条款”事件中帮过忙的赵恒敏律师。他对这一事的分析是：任何合同的成立，都要看清楚执行的先决条件，这包括两方面，一个是合同本身成立的条件，一个是产品成交的先决条件。

在这件事情上，发展商是没有DA就卖房，而且在合同里写明对DA的审批不负责任，这对买方来说是明显不利的。这一点，买方的律师是否当时有解释清楚？如果解释清楚了客户都要签，那么客户就相当于签了一份没有约束效力的合约。能约束发展商的，只有他对自己的商誉有多重视。因为发展商确实会有可能遇到各种各样来自Council的要求失去预算，比如要补地价、要铺路费用很高、或者要交很多的社区贡献费，这样发展商未必是早有预谋，但会有动机去尝试通过修改DA来争取合理的利润。

目前市面上这样的合约还不少，如果对发展商很有信心，有人是愿意签这种合约的，让它慢慢拖，只要房市在升，越拖越赚钱。但遇到不良发展商，问题就大了。

如果律师当时没有给客户解释清楚，而建议客户签下来，那么责任似乎更多是在律师的身上。而买家们要举证律师是疏忽、或是有意误导，也不是容易的事。

这件事的发生，是华人买房时合约意识薄弱的又一个例证。这里正好给大家提个醒：

大家买房时不要把注意力都放在价格上，以为买得便宜就好。其实没有一份合理的合约，再便宜的交易也没有用。

另外，在澳洲买卖房产的法例确实很完善，可是一定不会完善到凡是合约都是公平、都是可以签、签完又都有效的程度。

房子买卖时要对发展商、房产代理和律师，特别是他们之间的利益关系有清楚的了解。现在的房产市场竞争激烈，不排除有人为了利益串通一气来做交易。

买房子自己看懂合约不容易，律师是帮你把关的人，最好就是有一个平时相熟的专业人士给你帮忙，不要为了省几百块而招致几年后的麻烦。

最后，买房子这么大的事，多长个心眼，多交几个朋友给意见，是非常有必要的。澳房群就是为了这个目的而帮大家设立的。欢迎加入澳房群大家庭。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席