房价增值超过个人收入已成常态，澳洲的房价是什么时候开始失控的呢？

自2000年以来，澳大利亚各地的实际房价已攀升150%，不过实际工资只上升了不到三分之一。

悉尼和墨尔本是世界上生活成本最高的城市之一。在过去20年里，澳大利亚房拥有量比例从70%降至65%，房产净值比例从80%降至75%。较年轻的劳动者已经被高昂的房价完全赶出了主要城市。

对于那些有能力买房的人来说，家庭债务与收入比率的上升正在对其消费造成压力。

我们经常被告知问题在于供应——在人们想要的地方，我们没有足够的房子。虽然住房供应相对于人口的减少确实已经导致人均住房减少，房租上升，但我们看到的情况有所不同，租金和房价之间的差距越来越大，房价作为一种金融资产，增长得更快。

在需求驱动的房价上涨方面，澳大利亚在某种程度上已经成为世界的领头羊。澳大利亚人越来越多地以确保经济回报为目的购买住房，这一过程通常被描述为住房的金融化，但我们认为，更准确地说，这一过程可以被理解为再股份化。

在悉尼大学和伦敦大学学院创新与公共目的研究所于8月17日发表的一份工作报告中，我们认为，再股份化更好地描述了人们正越来越多地利用住房来榨取土地租金。

尽管经历了多次大的繁荣和萧条周期，包括维州19世纪80年代的土地繁荣和随后的19世纪90年代的衰退，但直到20世纪60年代，与经济活动的总价值相比，土地价值和房价都相对较低。

相比之下，澳大利亚的实际房价自1980年以来飙升了215%，尽管在2009-10年和2017-2019年有过短暂的调整，但几乎没有迹象房价停止了继续上涨的长期趋势。

图表显示，房价上涨是由不断上涨的土地价值而非建筑成本推动的，后者的增长速度更接近总体价格通胀。

人们很容易将房价飙升归因于低利率。低利率使得家庭能够获得比收入更多的抵押贷款。但在20世纪60年代，利率也很低（接近2010年代房价飙升时的利率），这并没有在很大程度上推高房价。

低利率似乎是房价飙升的必要条件，但不是充分条件。其他条件还有增加融资渠道，减少公众对住房的参与。

以资本增长形式出现的土地回报占国内生产总值（GDP）的比例，已从1960年以前的约3.5%，升至2000年以来的16.7%。这一数据已经变得如此之高，以至于可以与工资竞争，有时甚至成为家庭收入的主要来源。

下面的图表比较了在全澳范围内和悉尼（那里只有最近的数据），一个典型家庭一年的房产增值年回报与以工资形式呈现的劳动年回报。当该指标大于1时，就意味着普通家庭从房子中取得的收益（由租金和资本收益构成）高于工资收入。

在截至2019年6月的29个季度中，有16个季度，悉尼家庭通过房产增值的收入超过了工资收入

在澳大利亚，绝大多数房屋都是私人拥有的。在20世纪50年代和60年代的一段短暂时期内，政府大规模兴建了公共住房，但随后不久就实施了大规模的私有化计划，如今，公共住房只占新增住房供应量的几个百分点。

在澳大利亚，抵押贷款占国内生产总值的比例从1990年的不到20%上升到今天的80%以上。相比之下，企业贷款占比上升35%至40%。

在新增抵押贷款中，投资者所占的比例已从上世纪90年代初的10%升至40%。这给业主和首次购房者带来了他们以前不必面对的价格竞争。

澳大利亚对投资者异常慷慨的税收优惠起到了一定作用。他们可以享受资本利得税折扣，同时可以从任何来源的收入中扣除经营其房产的全部成本（包括利息成本）。

要改变现状，需要做出很多改变。抵押贷款将需要更严格的监管。现在或许是时候重新审视澳大利亚在上世纪50年代和60年代使用的信贷控制措施了，这种控制将投资导向新住房而不是现有住房，并帮助提高了住房拥有率。

本文译自卡梅伦·默里（Cameron Murray），作者是悉尼大学亨利·哈洛伦信托基金（HenryHalloran Trust at Sydney University）的研究员。