影子银行商业地产贷款规模激增，2024年预计超过500亿

进入下半年以来，珀斯写字楼市场活动升温，吸引高达16亿资金流入。在即将完成结算的一宗大额交易中，墨尔本机构CVS Lane Capital Partners斥资近2.5亿澳元，买下了位于Fremantle“国王广场（Kings Square）”75%的权益。据了解，这个项目耗资2.7亿澳元，属于Fremantle当地有史以来最大规模的公私合作开发项目，办公和商业零售面积为2.58万平米。此外，瑞信位于珀斯市中心190 St Georges Terrace、高12层的甲级写字楼正在低调出售，预期售价为5500万澳元。据全球地产服务商世邦魏理仕（CBRE）介绍，这两笔交易只是16亿投资的一部分。就优质写字楼收益率而言，悉尼和墨尔本的收益率分别为4.56%和4.83%，而珀斯高达6.27%，具备明显的相对优势。世邦魏理仕西澳负责人Aaron Desange表示：“随着投资者在回报率低的条件下寻求安全系数、收益率高的投资，因此珀斯的吸引力上升，成为很多机构的目标市场。”

除墨尔本外，澳大利亚各地住房市场恢复了春季销售旺季的正常模式，主要表现在新增挂牌房源数量上升、现有挂牌房屋数量成交周期缩短等。SQM Research提供的数据显示，今年9月，悉尼待售房源数量较上月环比增长了1.8%。全国范围内，在上市90-180天待售房源数量减少了8.6％，提示交投活动有所增加。今年9月份，首府城市待售房源数量减少了1.2%。SQM董事总经理Louis Christopher表示称：“这些数据较之前明显好转。”住房贷款也呈回升之势。最新的官方数据显示，今年7月，新增房贷增速创11年来的最高水平。另外，根据SQM Research的数据，与去年同期相比，今年9月份，首府城市独栋屋报价上涨了6％，而公寓则下跌了0.6％。

随着疫情期间在家办公的潮流，市场对边缘和郊区办公空间的需求显著增加。在疫情影响下，越来越多的企业希望采用轴辐式布局，即同时保留市中心的办公室和郊区卫星城办公空间。这样一来，员工就可以选择在离家更近的地方工作。受此影响，对于郊区办公场所，房东可获得稳定的租金收入，约为每平方米500澳元。私人开发商的近期交易也反映了这一点。在最新的一笔交易中，开发商Fortis斥资约2000万澳元在悉尼东郊Double Bay的2A Cooper Street买下一处物业。开发完成后，最终房地产价值约为4200万澳元。这处物业名为Gaden House，始建于1968年，高3层，占地386.72平方米，预计将于2021年中期开始改建，改建工程耗资650万澳元。Fortis在开发中引入了美化环境的元素，比如屋顶花园和旅店设施，并追求高端住宅的模式，其中将纳入零售和商业空间。有预计认为，澳大利亚人口长期增长强劲，2017年至2036年人口将增长19.5%。

相比中央商务区（CBD），城市边缘和市郊写字楼市场相对更具弹性，未来一年内租金下降的空间可能非常有限。据全球地产服务商高力国际（Colliers International）负责办公室租赁的董事总经理Simon Hunt介绍，在很多城市边缘、以及通地铁的市场（例如北悉尼、悉尼的St Leonards、墨尔本St Kilda路和南岸），明年的净有效租金跌幅控制在1-5%之内。所谓的净有效租金是指扣除各项奖励举措后的租金。相反，CBD写字楼市场将继续受抑于疫情带来的破坏性影响。据其预计，到明年年中，悉尼CBD大型写字楼租金可能下跌9%，墨尔本CBD的跌幅则相对更大。其中，素有“悉尼第二大CBD”之称的Parramatta，明年的租金可能下跌多达12.5%。Simon说道：“在靠近城市地区，一些租户可以驾车前往。但是，在CBD，很多人需要乘坐公共交通，很多人依旧担心公共交通的安全性问题。”

随着四大银行减少对购物中心、酒店、次级写字楼和住宅楼盘的融资贷款，非银行贷款机构在商业地产债务市场中的份额出现激增，到2024年将超过500亿澳元。咨询公司Plan1的最新分析显示，截至今年6月底，商业地产银行贷款达到创纪录的2596亿澳元，同比增长5.9％。然而，亚洲银行贡献了绝大部分的增长。这些银行在不到五年的时间内将商业地产贷款规模翻了一倍，达到300亿澳元，推动外资银行市场份额从2015年的9％增长到23％。澳大利亚四大银行仍然是这一市场的主要参与者，但是所占份额从85%降至71.6%，为全球金融危机以来的最低水平。据Plan1预计，这一比例在未来几年内将降至65%，非银行贷款机构将填补空缺。例如，Liberman家族支持的非银行机构Merricks Capital 已经为投机性写字楼项目提供融资。

根据昆州政府的“建房出租（Build-To-Rent，简称：BTR）”计划，澳大利亚地产开发商Frasers和Mirvac将负责当地首批两个BTR住房项目的开发。据了解，项目选址位于布里斯班内城区的Newstead和Fortitude Valley。随着项目设计的完成，预计将于2021年中开始施工。早在2018年12月，昆州政府宣布了一项价值7000万澳币的BTR计划。随后，两家开发商中标了该项目。按照协议，Frasers将在Brunswick街210号开发一座高25层的大楼，涵盖354套公寓。Mirvac将在60 Skyring Terrace开发390套公寓。两个项目总计包括744套公寓，建成后将以打折后的租金供应租赁市场。整个项目涉及公私合作，旨在提供低廉租金的住房，以改善内城区的住房可负担性。

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