【四方资讯】澳大利亚土地+别墅房产项目买卖程序
土地+别墅（House & Land Package）， 顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。一般来说，在澳洲购地建房需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同。澳洲允许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省回建筑房屋印花税。
澳洲土地+别墅的购买流程
澳洲的房屋土地面积不一，相应的户型成本也不同，购买土地+别墅的第一步，就是要先选中属意的土地，定好自己想要的别墅户型。
澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须并选定一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理 。
选中了土地和户型后，就需要签署房产购买意向书，之后将意向书递交给开发商律师，同时需要支付一笔定金 (Holding Deposit)，一般是1000-5000澳元，向土地开发商申请保留这块地。开发商律师会出合同给买家律师。
此时需注意，若为海外购房者，则需要向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请。海外购房人士需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。
当收到您的房产购买意向书之后，土地开发商和建筑商会分别将合同在数日之内发给您的律师，因此购买House and Land Package时，您需要签署两份不同的合同（土地合同、建筑合同）待合同成为无条件合同后，买家开始支付土地别墅的首期款。
签署合同度过冷静期后，购房者需要在合同规定的时间内支付首付金。买家在签署土地合同时需要支付土地价格的10%作为首付金，签建筑合同时，则需要支付建筑价格的5%-10%作为首付金。到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%。
土地交割的前两个星期政府颁发土地注册证，开发商律师拿到注册证后通知客户律师，交割前买家需付银行贷款外的余款，交割当日银行放款。
土地交割后，建筑商需要向政府提交别墅设计施工图，需要得到政府的批准。一旦建筑许可证收到后，正式施工一般会在两星期后全面展开。
土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。
竣工后由专业验房机构会代替您检查房子，目的是为了检查验房的瑕疵有没有修复的问题，验收结束后正式交房同时获取钥匙。
澳洲土地+别墅的隐性购买成本
一般是指银行在接受贷款申请时需要申请人支付的款项。其中包括一次性房贷开帐费（Home Loan Establishment Fee）、固定利率申请费（Rate Lock Fee）、安全担保费（Security Guarantee Fee）、房贷退出费（Home Loan Exit Fee）、贷款人房贷保险（Lender's Mortgage Insurance）等。
印花税是澳大利亚各州和领地的税种，澳大利亚联邦政府没有此税种，所以说每一个州和领地的印花税税率都不一样。具体的数额根据房产的类别、购房人的属性、各州的不同规定而异。而对于纯海外人士的买家，则要现有的印花税的基础上，再多交房价4%的印花附加税（Stamp Duty Surcharge）。而购买土地+别墅类型的物业则只需要缴纳土地部分的印花税，建筑部分没有印花税。
外国人在澳洲买房的第一步就是向FIRB（Foreign Investment Review Board 澳大利亚外国投资审查委员会，简称"外管局"）提出申请。海外投资申请费是一次性费用。100万以下的房产，申请费为5000澳元，每超过100万澳元即递增1万澳元费用。
根据律师的服务内容不同收费，是一次性费用。包括交换合约和交房时转让业权的工作。收费在澳币800-1,200元不等。
整体开发的别墅社区或公寓是需要缴纳物业管理费，金额根据不同项目有不同收费。
每年都要支付的费用，用于社区管理和垃圾处理等事宜，每季度支付。
所谓土地税就是州税局对于物业土地价值（Site Value）所征收的税款，一年一缴。除了北领地，澳大利亚的所有州都有土地税，其中自住房免征。纯海外人士在缴纳标准土地税的同事，要再多交0.75%的土地附加税。
各州政府所收取的一次性房地产过户费用,各种交接费（Settlement Fee）、存取款费（Lodgement Fee）和土地注册费（Land Registry Fee）等。费用虽然高，但是整个过程中您的权利可以收到保护。
水费用于排污管道的维护和维修，每季度支付。
1、买家的委托律师有责任向开发商或业主的律师索取售房的合约并审核该出售物业的相关档案是否齐全，并向买家解释条款的含义，然后按买家的意愿与对方律师协商，对其中某些条款比如付款办法的安排做出修订，从而形成一份买卖双方都接受的合同。
2、一般情况下，作为购房首期的订金不是直接支付给开发商和建筑商，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间可获取相应的利息。交房时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收并出具合格证书；如果验收不合格可终止合约，律师会退还前期所支付的订金以及银行利息。
3、投资者如果有需要，可与金融界专业人士洽谈有关贷款问题。视顾客的实际情况和需要，贷款额可达房价的70%至80%。通常只要买家提供护照复印件和中国的住址，就可以为买家开设一个澳洲银行的账户。买家可以将购房的款项汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通过该账户处理。
为您打造最温馨舒适的家
长按二维码关注四方地产集团
