【澳洲房产】澳联邦政客热衷房产投资，或坐拥500套! 原来拥有一套房产能有这么多税收好处！

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负扣税话题一直甚嚣尘上。很多人都在用房产投资换得负扣税！

这个负扣税到底是什么？真的能帮咱们省钱吗？！

首先，我们来了解下澳洲的税务系统。

在澳洲管理税务的政府部门是ATO。澳洲政府和大部分发达国家一样，最最重要的收入来源就是税收。

澳洲的税收有很多，最主要的就是个人收入所得税、公司税以及交易税等等。而其中每个税种所占的比例分别是多少呢？

是的，你没有看错！个人所得税占了将近一半！辛勤上班的你，现在是否有点心塞？发现原来澳洲的高福利都是靠你来养。

每个在澳洲工作的人都有报税的义务，至于每年需要交多少税，就是根据你的当年收入来决定的了。下面的图表就是澳洲的税率。

相比与大部分发达国家，澳洲的税率不算低。看到这张税率图表，你一定认为那占政府总收入近一半的个人所得税是由高收入的人群主要提供的吧，因为他们要交高至45%的税率。但是，事情并不是你想的那样！

Net tax payable by company income size, 2009-10

事实是，收入在$35000-$80000的人，在个人所得税的贡献是最大的，多达38.6%！我已经可以想象现在看文章的你有多不开心了。原来你家边上的公园，办公室外面的绿化，还有新年你排队挤破头进入情人港看的烟花，都是你自己花钱买的！

但是，现在有一种很简单的方式，能让你从那38.6%脱离出来。那就是投资房的另外一个作用—负扣税。

负扣税 Tax Deduction

Tax Deduction是澳洲税务系统中允许个人减少Taxable income的一种方式。基本上，在一个财政年内，跟增加收入有关的所有支出都能作为税务抵扣（Tax Deduction）。

投资房作为你的投资项目，与之相关的支出自然就可以用作税务抵扣（Tax Deduction）。你的投资房的利息支出，管理费，水费，council rate都可以视作是你的支出。这就是为什么很多高收入的人，例如医生、律师、注册会计师等等，他们会把投资房的贷款额度提高至85%甚至到达95%。

在这样的情况下，由于贷款额度高，基本的租金是无法cover住所有的支出的。看似他们的投资房是需要每个月贴钱进去，而实际上那些贴出去的钱，可以全部用来做负扣税，在税务上给他们省下一大笔钱。房子每年还在增值！

对于普通上班族的收入来说，也许比较难达到贷款80%以上的条件。但是朋友们不要担心，因为投资房负扣税的大头在--—折旧。

折旧的意思简单来说就是你把一个新的完整的房子出租出去，由于租客的使用，你的房子会有些“损耗”。

ATO允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%到4%不等，根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说，一个80万的房子，每年可以做的折旧是12000到30000不等。

重点在于，实际上你并没有损失任何的现金流，仅仅是去做一份折旧报告而已！而你的房子还是在不停的升值！

下面的图表会给大家一个简单的展示，是做了一个无折旧和有折旧的投资房（大约价格在45万）对税务的影响。

实例分析