深度解析：在澳洲如何做好AirBnB | 小麦谈地产

文 / 小麦

如果你在澳洲投资房产，那一定要了解下短租模式，其中的代表，就是AirBnB。

本篇文章写给以下三个读者群朋友：想要提高出租回报率的房东、想要提供短租管理服务的中介、和想在澳洲投资房产，但苦于没有现金流不能贷款的朋友们。

什么是短租？这是相对于市场上常见的长租而言的。在澳洲，出租的租约没有法定的期限，但市场上被广为接受的是12个月的租约，根据租客或者房东的具体情况，也可以通过协商随意调整。而短租，通常指的是1-90晚的出租。

那什么是AirBnB?了解的朋友稍安勿躁，让我为不太熟悉AirBnB的朋友简单介绍下。

AirBnB，就是英文 Air Bed and Breakfast 的简称，BnB在澳洲等西方国家很常见，就是提供简单床铺和早餐的住处，而 Air Bed，也就是充气床，是因为当年两位创始人为了赚点钱补贴房租，在2007年旧金山国际设计师大会期间，为订不到酒店的设计师提供的三张充气床垫而得名。

没错，一个伟大的商业模式是两个穷小子室友“被迫”想出来的。AirBnB的初衷，是让大家不再为去陌生地方的住宿发愁，房子主人可以介绍周围的咖啡馆景点给租客，同时房主还能赚些外快，这个主旨可以从最近推出的官方中文名称“爱彼迎”反映出来，取“让爱彼此相迎”之意。

背后的本质，就是我们现在常说的“共享经济”。

AirBnB于2008年正式在硅谷成立，通过短短9年全球范围几何式的增长，从当年的三张充气床垫变成今天估值$310亿美元的商业帝国，商业价值远超希尔顿酒店集团的$236亿和万豪国际酒店集团的$180亿估值，而AirBnB的增长速度，也是后两者无法企及的。

回到文章开头，为什么在澳洲投资房产要了解AirBnB?

我去年3月份还在Little地产集团担任亚太区总监的时候，有牵头一个内部调研项目，作为澳洲最大的独立地产中介和开发商，Little中介服务部分的核心就是出租管理，所以对于新兴的商业模式很敏感，通过大半年的实际测试和数据积累，得出了很多有趣的洞察。

《小麦谈地产》专栏的老读者也许知道，我是向来不建议大家投资墨尔本CBD公寓的，主要是因为供给过剩的问题，使得租金回报率和资产增值都不尽人意。

罢特！如果跳出地产市场看澳洲的公寓，也许会有完全不同的结论。

澳洲最大的两座首府城市悉尼和墨尔本，同时拥有一个重要的共同属性，就是“旅游城市”，都在世界十大旅行目的地城市名单中，加上“世界最宜居城市”、中国游客10年多次往返签证、安定的社会环境和没有天灾的自然环境，都使得这两所城市每年都吸引大量的海外和国内的游客到来。而悉尼和墨尔本的酒店数量，是跟不上游客数量的增长的。

另外澳洲的地理位置，决定了海外的游客到了澳洲，是必须住下来的，不能只是短期过境，平均会住5晚。

而你知道每年有多少人会短期访问澳洲吗？

100万、300万，还是500万？

数据显示，包括旅游、短期教育、商务等原因访问澳洲的人数，2016/17年是835万人，仅今年2月份一个月，就有78万人来到澳洲进行短期访问。

78万人次x5晚=390万的住宿需求要解决，这还只是一个月的，一年下来就是4,680万的总住宿需求，这些住宿需求主要集中在悉尼、墨尔本和布里斯班等城市，是一个非常具有规模，且处在上升期的市场。

眼睛睁大了是吧，别急，我们继续看这些数据。

在提供AirBnB服务的180多个国家和地区之中，悉尼的房屋数量排全世界第8；入住率方面，悉尼排世界第8，布里斯班排第11， 而墨尔本的入住率，则是全世界第2高；每晚收费这一项悉尼也排进了全球前十，位列第7名。

目前澳洲的短租市场总值为$115亿澳币，约有30万套房子在做短租，其中AirBnb这个平台上有5万5千套左右，墨尔本和悉尼各有12,000套。

即使是这样，房间数也还是不够，尤其是热门区域。

以墨尔本为例，市中心的某些区域是AirBnB入住率奇高的，而这是租金回报率提高的秘诀所在，数据显示，一套管理得当的AirBnB公寓的租金回报可以达到平均14%，相比较墨尔本CBD长租的回报率4%，整整提高了250%，这也就不难解释墨尔本市中心目前公寓出租非常紧俏的原因了，一部分在空置着，一部分在做短租，流到长租市场上的公寓数量就显得紧张不少。

悉尼和墨尔本的情况略有不同，从测试数据来看，热门区域相对比较分散，但也保持着非常高的租金回报率。

试想如果你在悉尼或者墨尔本的市中心买了公寓，租金回报并不理想，是否可以通过AirBnB这种形式大幅提高租金回报？或者你现在手里有资金，想进入澳洲地产投资市场，无奈没有稳定收入或者现金流满足银行贷款的条件，不能撬动金融杠杆？

如果你是前者，这的确是个值得慎重考虑的方案，只不过要有心理准备，当房子数量达到3-5套后，很快你就会发现自己管不过来，需要有专业的管理服务，而目前市场上的短租管理服务还非常不规范，大多是半路出家的中介或者游击队夫妻档，非常有规模和专业的短租服务尚未形成，市场发展空间巨大。

如果你是后者，需要主动投资现金流的项目，那么完全可以考虑AirBnB这类短租形式，这里要把观念转变一下：不要把这个投资当做买房子，而是买了一个稳定的现金流，又是以房产为基础的，相比较而言要比买个鱼薯店、水果店安全的多的多，最惨还有套房产在那里。当通过短租的高租金产生现金流后，合理合法的报税，建立信用记录，然后用这个收入去银行做贷款，买土地比例较高的房产等待资产增值，你的地产投资之路就开始了。

无论是哪种情况，行业数据和情报是必不可少的，不能拍脑门，一定要用实际的数据去判断。

如上文所说，入住率是提高回报的一个最关键因素，那么哪个区的房子入住率高？多大面积、几个卧房、什么特征、是否有车位的公寓入住率最高呢？哪些位置的房产在做短租的时候全年都没有淡季呢？哪里的房子做短租最赚钱呢？

这些答案都在数据里面。

如果懂得了里面的秘诀，有针对性的进行房产投资，加上目前市面上不能交割的楼花愿意低于合同价转让，是个进入市场难得的机会。

而这一块的管理服务也有很大的进步空间，市场规模足够容纳几家大的管理公司进入或成长，这些也是需要信息来保障。

在小麦看来，澳洲房产市场的短租业务已经依托着旅游、教育、长期多次往返签证的条件成为一个快速上升的市场，缺少的是权威的数据、行业情报、成功与失败案例分析、政府政策的变化、行业内上下游相关供应商和服务商的链接等，我打算通过澳洲地产学院这个平台，由我们的市场调研团队继续深入的在这个领域挖掘前线信息和最新数据，希望能为大家助一臂之力，如果你对大幅提高租金回报率、投资现金流房产，或者如果你想进入这块市场提供专业的短租服务并建立自己的竞争优势，可以登录澳洲地产学院的网站http://aare.education把你的电子邮件地址留下来，我们会定期把有用的信息分享出来。

写完这篇文章我自己都很兴奋。

小 麦

澳洲地产学院创始人兼首席执行官、Director of Asia Pacific, OneGlobalVenture in assn. with KPMG、澳洲最大独立地产集团Little地产前亚太区总监、墨尔本大学商学院MBA、法学院法律硕士在读